El reglamento interno es el título constitutivo del régimen siendo su naturaleza el de ser “un negocio dispositivo”, esto quiere decir que la capacidad requerida para tal debe ser la necesaria para disponer.

En virtud del reglamento interno se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes de unos y otros. No se trata de una simple división del edificio por pisos y locales, sino del sometimiento del mismo, una vez dividido, al régimen de propiedad horizontal.

El reglamento interno es de suma importancia en el régimen ya que establece las reglas de convivencia de los residentes de la edificación, así como las formalidades que los propietarios deben cumplir para adoptar decisiones.

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Sobre su constitución

El reglamento interno da origen a un régimen especial de propiedad, el de propiedad exclusiva y común, en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes.

El reglamento interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y, zonas y servicios comunes.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución Nº276-2006-TR-L.

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Sobre su regulación

El artículo 39 de la Ley Nº27157 permite que el reglamento interno sea otorgado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable del más del 50% de los porcentajes de participación.

En este último caso, estamos ante un supuesto fáctico de la existencia del régimen sin que se haya cumplido con la formalidad de otorgar el reglamento interno y por consiguiente independizar las secciones de propiedad exclusiva del bien.

En tal sentido, la Ley Nº27157 con la finalidad de regularizar la informalidad permite que los propietarios que representen más del 50% puedan someter a la edificación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Al respecto, el numeral 5.2 de la Resolución Nº340-2008-SUNARP/SN establece que:

“El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificación que debe ser el propietario de la misma.

También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley Nº27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes.

En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales”.

En consecuencia, es factible que las edificaciones cuyo régimen haya nacido de manera posterior a la vigencia de la Ley Nº27157, pueda formalizarse siempre y cuando más del 50% de los propietarios así lo decidan, de lo contrario significaría condenar a la informalidad a la edificación y se estaría convalidando el abuso de los promotores y constructores que no han cumplido con su obligación de constituir el régimen.