La independización es un acto que altera en forma sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir su valor, lo que hace que no pueda ser considerado como un acto de administración.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución Nº2390-2021-SUNARP-TR.

Sobre el caso

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la independización de unos sub-lotes que forman parte de un predio de mayor extensión inscrito en los Registro de Predios de Lima.

La registradora pública formuló una observación en tanto la independización es un acto de disposición que modifica registralmente el bien, el mismo que deja de ser uno solo para dar paso a las nuevas áreas a independizar.

Existiendo una modificación jurídica del predio, es necesario, conforme al artículo 971 del Código Civil, que sea solicitada por todos los copropietarios con derecho inscrito, para lo cual deberá manifestar su consentimiento, siendo que cada copropietario tiene una cuota ideal, esto es un porcentaje sobre el derecho de propiedad y no posee un derecho de propiedad exclusiva sobre parte del bien, ya que no se materializa una porción física sobre el derecho de propiedad que le corresponde.

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¿Qué es la independización?

La independización es el acto registral consistente en la apertura de una nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de una porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza en mérito al principio de especialidad, recogido en el artículo IV del Título Preliminar del TUO del RGRP.

Sobre el principio de especialidad

Dicho principio de especialidad, que se sustenta en el sistema de folio real, nos señala que por cada predio se debe abrir una partida registral en la que se deben plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

Este principio tiene por finalidad que la publicidad de los actos y derechos se efectúe de manera ordenada, completa y clara de modo que todos tengan cabal conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus alcances o extensión. Conforme a este principio, la base objetiva sobre la cual recaen los derechos reales, es decir, el predio (finca), debe encontrarse definido en su extensión y contorno.

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¿Qué dice el Tribunal Registral?

El CXLIX Pleno del Tribunal Registral estableció que la independización es un acto de administración y que por tanto sólo se requiere de la mayoría de los copropietarios para independizar un predio.

Dentro de los actos jurídicos con contenido económico, los actos de administración de un patrimonio son aquellos que no lo comprometen esencialmente, sino que son actividades normales para conservarlo, explotarlo y emplear sus rentas.

Son ejemplos de actos de administración, la percepción de alquileres, la reparación de un edificio, la siembra de un campo o su cosecha, o la venta de los productos obtenidos.

Como vemos, realizando estos actos, el patrimonio se mantiene intacto o se acrecienta, pero no disminuye, ni se altera en forma sustancial. Sin embargo, la independización es un acto que sí altera en forma sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir el valor del mismo, lo que hace que no pueda ser considerado como un acto de administración.

Puede acceder a la resolución AQUÍ.