La venta de un departamento en planos, también conocida como “preventa”, es una modalidad de oferta que se realiza actualmente en las denominadas “ferias inmobiliarias”, o habitualmente en la “caseta de ventas” durante la construcción del proyecto, en la que se ofrece un ahorro en relación al precio del inmueble en el proyecto terminado, además de una deuda hipotecaria menor. Sin embargo, en cualquier caso, existe un riesgo y se adquiere una mera expectativa.

Según el artículo 1534 del Código Civil, “en la venta de un inmueble que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.

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Es decir, se pueden firmar contratos de preventa, pero el inmueble “deberá llegar a existir físicamente”. Es decir, el proyecto deberá terminar de construirse y obtener la conformidad de obra, para que el constructor pueda efectuar la “declaratoria de fábrica” o registro de la edificación y la posterior independización de cada una de las unidades inmobiliarias resultantes del mismo (departamentos, estacionamientos, depósitos, etcétera) con lo que estas tendrán su partida registral independiente (independización) y así trasferir el dominio en el registro de predios a favor del comprador, quien a partir de ese momento recién va a figurar como propietario registral del predio. Sin perjuicio de ello, ya podría figurar como contribuyente en el municipio e incluso recibir el predio antes y habitarlo. 

En esta modalidad contractual representa tomar una decisión sobre la base de la confianza que genere el constructor. Es como si este recibiera del comprador “un crédito sin intereses” para ejecutar el proyecto, por ello es importante que el promotor o vendedor sea alguien de prestigio y experiencia en el sector, algo totalmente verificable.

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Respecto al constructor, el comprador deberá indagar sus antecedentes comerciales y en centrales de riesgo, si compradores insatisfechos le iniciaron procesos de reclamación ante INDECOPI, cómo culminaron sus proyectos anteriores, visitarlos, consultar a los propietarios si la entrega la realizó dentro de lo acordado, tiempo que demoró la independización, si los acabados fueron los pactados, etcétera.

El banco que financia el proyecto no puede considerarse como “una garantía”. No se le compra “en planos” al banco. Ante un eventual incumplimiento del constructor o incluso a la frustración del proyecto, el banco no asumirá responsabilidad y el comprador deberá seguir pagando su crédito hipotecario.

Miguel Cavero Velaochaga. Abogado. Director de INMOBILEX.