1. ¿Cuál es su opinión sobre el proyecto de ley que propone la suspensión de pago de las rentas en los arrendamientos de inmuebles, durante el periodo de emergencia por causa de la pandemia del Covid-19?

Es un proyecto que adolece de serias inconsistencias. La principal de ellas, que se advierte en su exposición de motivos, es que parte de la premisa de que el sistema legal no tiene soluciones para esta circunstancia tan singular provocada por la pandemia viral del Covid-19. El proyecto de ley olvida que existen figuras como la excesiva onerosidad y la imposibilidad sobreviniente de la prestación, que se hallan previstas en el Código Civil. Peor aún, tampoco hay un análisis de constitucionalidad, pues el proyecto se olvida por completo del artículo 62 de la Constitución: el contenido de un contrato “no puede ser modificados por leyes u otras disposiciones”. Siendo así, los contratos de arrendamiento ya celebrados no podrían ser alterados por una ley posterior.

Por otro lado, el proyecto asume que, si no es aprobado, tendrán lugar muchos procesos judiciales derivados de los conflictos que se vienen presentando entre arrendadores y arrendatarios. O sea, el proyecto no se esmera por ocultar su presuntuosidad. No obstante, el proyecto olvida una cosa elemental: por más “simple” que parezca una ley, siempre será susceptible de múltiples interpretaciones y, por ende, dará lugar a conflictos.

En este caso, el proyecto postula, en esencia, que si un arrendatario ha perdido un 40% de sus ingresos o más, podrá acceder al derecho de exigir la suspensión del pago de la renta. No obstante, ¿qué sucede si las partes discrepan sobre si se presenta o no tal porcentaje de pérdida de ingresos? Si se trata de un arrendatario que es trabajador que tiene ingresos de actividad “informales”, ¿cómo se puede acreditar tal pérdida? ¿Habrá que tomar en cuenta o no los ahorros o el patrimonio que pueda tener el arrendatario? ¿Qué ocurre si la subsistencia del arrendador depende de que no se posponga el pago de la renta?

Como es fácil notar, este proyecto de ley, de ser aprobado, de ninguna manera podrá evitar los procesos judiciales derivados de dichos conflictos. Por el contrario, provocará innecesarias confusiones, pues se confundirá su radio de acción con los de las figuras de la excesiva onerosidad e imposibilidad sobreviniente de la prestación. Además, insisto en que la determinación de la “vulnerabilidad económica”, que es el aspecto central de este proyecto, se presenta como una tarea nada fácil para las partes y para el juez. 

2. ¿Ud. considera que existen otros medios legales, distintos al propuesto en dicho proyecto de ley, que permitirían solucionar este problema?

Claro, como ya mencioné, la excesiva onerosidad de la prestación y la imposibilidad sobreviniente son aplicables, dependiendo de las peculiaridades del caso concreto. Es más, en algunas situaciones podría ser aplicable hasta la figura de la lesión contractual.

Si en virtud de la declaración de emergencia, se hace muy “caro” o “costoso” para el arrendatario cumplir con el pago de la renta, este podría invocar la figura de la excesiva onerosidad de la prestación. Esta figura opera cuando ocurre un evento extraordinario e imprevisible que provoca un encarecimiento de la prestación, en este caso de la renta. El cese total o parcial de las actividades económicas del arrendatario, podrían provocar tal encarecimiento. Ahora bien, no hay duda de que la declaratoria de emergencia, efecto directo de la pandemia, es un evento extraordinario, pero su imprevisibilidad sí puede ser más discutible dependiendo del caso. Por ejemplo, si el contrato se celebró durante el año 2019, evidentemente esta pandemia resulta imprevisible. En cambio, si el contrato se celebró en marzo del 2020, la cosa cambia drásticamente.  

Por otro lado, en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales que han tenido que cerrar por completo, puede presentarse el supuesto de la imposibilidad, pues sencillamente el arrendamiento ha devenido en inejecutable. El arrendatario, contra la voluntad de las partes, no puede usar el bien. Ergo, no cabe abonar la renta. Por último, si un contrato de arrendamiento se celebra en condiciones abusivas, con una renta exorbitante porque el arrendador se aprovechó de un estado de necesidad apremiante generado por esta pandemia, cabría invocar la lesión contractual.

Hay que tener en cuenta que, como sucede en todas la figuras legales, las partes pueden debatir sobre la aplicación de estas figuras, por lo que serían inevitables las contiendas judiciales cuando surjan discrepancias. En tiempos de Covid-19, lo ideal es que, en la medida de lo posible, se imponga la solidaridad con soluciones negociadas entre arrendadores y arrendatarios.  

3. ¿En qué casos considera viable que el Estado pueda intervenir en los términos contractuales o es que ello se encuentra prohibido por la Constitución?

Debe reconocerse que hay un debate muy amplio sobre los alcances del artículo 62 de la Constitución. No obstante, de su exposición de motivos, es claro que el proyecto no lo tiene en cuenta y lo ignora por completo. En síntesis, algunos autores de Derecho de contratos han señalado que el artículo 62 de la Constitución ha derogado tácitamente al artículo 1355 del Código Civil. Otros, en cambio, niegan tal derogación, indicando que, en algunos casos, el artículo 1355 sí puede aplicarse; esto es, que en ciertos supuestos, es posible que el legislador intervenga y modifique el contenido de un contrato ya celebrado. 

Esta última tesis tiene como principal exponente al profesor Carlos Cárdenas Quirós y plantea, en esencia, que el legislador puede alterar el contenido de los contratos, siempre que tal alteración no se refiera a cuestiones de “forma” y “validez”. Así, podría decirse que, en este caso, el proyecto solo regula un “plazo para pagar”, lo que sería un caso de regulación de eficacia, no de validez o de forma. Por ende, su constitucionalidad podría estar a salvo.

No obstante, no es tan simple; desde que el proyecto de ley pretende regular, de forma imperativa, la suspensión de un pago, es claro que ya está dentro del “territorio” de la validez del contrato de arrendamiento. Es más, se aprecia que el proyecto incide sobre intereses y penalidades por falta de pago de la renta, lo cual podría entenderse, en el fondo, como una intromisión en la renta misma, que es un incuestionable elemento de validez del arrendamiento. Ergo, el proyecto sería inconstitucional.

Como se comprenderá, los proyectos de ley que pretenden modificar contratos ya celebrados, deben tener un análisis profundo de constitucionalidad de cara al artículo 62 mencionado.