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Escribe: Manuel Alberto Torres Carrasco
Miércoles, 28 de mayo de 2014 | Leída 59956 veces
¿CÓMO FUNCIONARÁ LA RESTITUCIÓN INMEDIATA DE INMUEBLES ARRENDADOS?

7 claves para entender la Ley de Inquilinos Morosos

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Nuevo proceso de restitución inmediata de inmuebles arrendados pretende acabar con aquellos inquilinos morosos que, pese a no pagar las rentas, se quedan meses o años en posesión de un predio que no es de su propiedad. En este informe, todo lo que Ud. debe saber sobre este proceso.

[Img #4513]

 

Se hizo esperar, pero la Ley contra los inquilinos morosos ya es una realidad. En efecto, además de crear el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la Ley N° 30201 también pone en vigencia la muy publicitada “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”, la cual posibilitaría la restitución inmediata de los predios arrendados a sus propietarios. 

 

En pocas palabras, la norma –publicada el miércoles 28 de mayo en el diario oficial–, implementa una nueva modalidad de desalojo exprés (la anterior la comentamos aquí), esta vez modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil.

 

Pero en qué consiste esto y cómo deberá operar judicialmente el lanzamiento de aquellos inquilinos renuentes a desocupar el inmueble pese a no pagar la renta. Acá un breve repaso de este proceso:

 

1. ¿Qué es la “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”?

 

Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos, computadoras, etc.).

 

Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.

 

2. ¿Existe alguna formalidad que deberá reunir la “cláusula de allanamiento del arrendatario”?

 

Sí, existen algunas formalidades. Primero, debe tratarse de una cláusula incluida en un contrato redactado por escrito. No procederá, por lo tanto, en contratos verbales.

 

Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario). 

 

3.  Un ejemplo de cláusula de allanamiento a futuro

 

No existe una cláusula tipo o única. Pero acá un ejemplo:

 

CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el artículo 594 del Código Procesal Civil.

 

En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.

 

En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente.

 

Adicionalmente sería recomendable que se incluyan en el contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento automático del contrato.

 

4.  ¿En qué casos se podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble?

 

Esta cláusula de allanamiento permitirá la restitución del inmueble solo cuando se presenten dos situaciones: i) haya concluido el contrato de arrendamiento o, ii) cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil). 

 

5. ¿Solo podrá ordenarse la restitución inmediata a través de un proceso judicial?

 

[Img #4515]

 

En principio, sí. La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha jurisdicción.

 

No obstante, nada impide que esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello debió incluirse en dicha cláusula o en otra parte del contrato de arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.

 

Además, no debe olvidarse que este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales, requiere conciliación extrajudicial previa. Esto podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas. 

 

6.  Un procedimiento judicial aparentemente expeditivo

 

El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario. 

 

El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar dos cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada la demanda.

 

Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil. 

 

Acá un tema relevante: dicho artículo señala que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. 

 

Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la restitución no es tan exprés como uno podría desear. 

 

7.  ¿Y  qué  pasa con las rentas impagas?

 

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta la extinción de la obligación.

 

Pero, además, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos en un proceso único de ejecución. Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relación contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal Civil).

 

Bonus: 45 días hábiles para que la norma entre en vigencia 

La Ley N° 30201 entrará en vigencia a los 45 días hábiles de su publicación. Asimismo, el Poder Ejecutivo deberá reglamentarla dentro de los 30 días hábiles de su entrada en vigencia

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30 Comentarios
Luis
Fecha: Jueves, 16 de noviembre de 2017 a las 14:14
Está exelente esa ley pero no está claro si debemos pagar x este proceso y si el inquilino debe cancelar los meses a deber y hacer un contrato único para solo llenar algunos datos gracias
Veronica falero flores
Fecha: Jueves, 10 de noviembre de 2016 a las 13:30
Porq no crean ley q ampara al inquilo de años arrendamdo pagando alquileres caros y encima cuando deciden vender el bien no le den la oortunidad al que tiene la posecion ....habra justicia para est **** : **** www.orientacionlegalparatodos.com/?p=4156o.
Susana Chávez
Fecha: Lunes, 22 de junio de 2015 a las 20:49
Tengo un inquilino que hace cuatro años adeuda arbitrios y según él no le corresponde pagar, a pesar que en el contrato estipula que debe abonarlo. Ahora la casa se la ha pasado a su hijo (sin contrato) y siguen sin pagar arbitrios. Díganme puedo desalojarlos por esta deuda?. O les puedo pedir la casa ya que ahora no cuentan con contrato. Por favor denme una sugerencia. Gracias
jaqueline vasquez
Fecha: Domingo, 7 de junio de 2015 a las 08:03
Que puedo hacer... alquile como casa habitacion..ahora el inquilino la usa como vivienda y almacen con productos quimicos.. la tiene ahi como una micro empresa... tiene operarias ... lo veo algo clandestino... que hago en este caso... ya le envie una carta notarial al respecto... estoy preocupada.. un vecino se queja por el olor y otras cosas ...me dijo el vecino q se iria a la comisaria a denunciar... no se q hacer... gracias jaqueline
Elfi de Quiroz
Fecha: Martes, 26 de mayo de 2015 a las 12:54
Como hacer para que un inquilino pague los servicios de agua y luz, se le puede cortar los servicios ? hay alguna ley que lo impida ? Gracias.
rodolfo
Fecha: Viernes, 22 de mayo de 2015 a las 12:00
tengo un loca comercial, al día con los pagos mensuales, hice un contrato hace aproximadamente 10 años con la municipalidad y durante ese tiempo jamas me pidieron la renovación del contrato pese que la solicite, aun así hasta la fecha no me lo piden, ¿entonces que procedimientos debería de cumplir para que esta ley no nos afecte y sigamos con el local comercial?
Marco Patricio
Fecha: Martes, 21 de abril de 2015 a las 18:21
En cuanto a los contratos escritos a sola forma entre ambas partes de arrrendatario y arrendador y sin la firma de un notario, se puede hacer un desalojamiento con la ley presente...Gracias por sus respuestas.
roger
Fecha: Lunes, 20 de abril de 2015 a las 14:23
hola, mi arrendador me a notificado mediante carta notarial que tengo 15 dias para desalojar , debo 2 meses y nunca me habia demorado pero no cuento con trabajo y el arrendador sabe , quisiera saber si el pedido de desalojo no es expresamente por un juez ( no notario ) este no aplica a desalojo los 15 dias ?
Alba Guerrero Wessel
Fecha: Miércoles, 18 de marzo de 2015 a las 11:10
Soy inquilina por 4 anos, viniendo de USA le dijimos a la Sra. Arendataria que buscabamos un departamento de arrendar por largo plazo ya que tuvimos que pagar $17,000 por transportar nuestros muebles de US a Quito. En el contrato anterior ella expecifica que en el proximo para empezar el 1o de Julio 2015 tendre un aumento del 2,3% cada ano. Ha llegado a mi conocimiento que una nueva ley ha congelado los alquileres. Es eso verdad? Gracias
Pedro Escajadillo Villar
Fecha: Martes, 17 de febrero de 2015 a las 13:42
La ley Nº 30201 Ley de Alquileres , se aplica para para todos los contratos de alquileres de viviendas y de locales comerciales, o solo es para el alquiler de locales de vivienda domestica, agradecere su amable respuesta, ya que tendo un local comercial que tengo que alquilar, o sigo con la modalidad del contrato anterior.
PATY
Fecha: Miércoles, 17 de diciembre de 2014 a las 20:03
hace 4 años vengo alquilando un departamento a una misma familia con contratos que renuevo cada año, si pagan a la fecha, ahora para el 2015 lo voy a hacer notarialmente, QUIERO SABER ES MUY RIESGOZO ALQUILAR POR MUCHOS AÑOS, mi inquilino quiere quedarse 3 años más, POR FAVOR QUIERO SU RECOMENDACIONES.GRACIAS!
roman
Fecha: Miércoles, 10 de diciembre de 2014 a las 15:27
¿todos los contratos revovados son los que entran en vigencia ? quiero decir solo valen los últimos contratos.
jorge
Fecha: Sábado, 22 de noviembre de 2014 a las 10:34
No pueden quejarse de que el dueño quiera subir el alquiler de una habitación o local !! Por eso existe un contrato firmado y notariado !!! Ahora!!! Si eso sucede al finalizar dicho contrato ya depende del arrendatario continuar o no!!
Alejandro
Fecha: Martes, 14 de octubre de 2014 a las 23:08
bueno este pais no hay leyes para los que tomamos un local alquilado y tampoco no hay un limite de pago para la renta y mucho menos tenemos garantia ante los robos no tienen consideracion ante estes casos este propietarios solo te piden aumento hasta el 50% por su alquileres cada año son muy abusivo deveria ver normas tambien para estos casos .Bueno mi consulta es ;me robaron mi tienda por causa del dueño que esta realizando una construccion sin tomar medidas de seguridad ya son dos robos de dos tiendas en menos de dos meses que Solucion Podria Haber en te caso .
alberto soto herrera
Fecha: Domingo, 5 de octubre de 2014 a las 20:32
Resulta orientador lo expresado en su artículo. Sin embargo, creemos que debe mejorarse el contenido de la clausula de allanamiento:"Asimismo, las PARTES acuerdan al amparo de la Ley N° 30201 y artículo 594 del CPC, que el ARRENDATARIO desocupará y restituirá el presente bien inmueble dado en arriendo, cuando incurra en 2 meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o por razón de haber concluido el plazo del contrato o haber incurrido en alguna causal de resolución del contrato contenidas en la clausula ..., renunciando el ARRENDATARIO a contradecir la demanda de desalojo
ana
Fecha: Domingo, 28 de septiembre de 2014 a las 22:11
Mi inquilino no quiere firmar el comtrato del articulo 594 del codigo procesal civil
WALTER CARREÑO
Fecha: Miércoles, 3 de septiembre de 2014 a las 09:20
BUENOS DIAS, POR FAVOR PODRIAN INDICARME SI A LA FECHA LA LEY DE INQUILINATO YA ES APLICABLE, ADEMAS SI HA SALIDO SU REGLAMENTACION DE NO SER ASI PARA CUANDO DEBERIA SER PUBLICADA Y SI YA SAE HA TRABAJADO EN ELLO.
Julio Cesar Zavaleta Baras
Fecha: Viernes, 29 de agosto de 2014 a las 13:00
por fabor yo nesecito el modelo de la clusula que concierne al allanmiento del vien por el propietario
Juan C. Ospino Nuñez
Fecha: Miércoles, 20 de agosto de 2014 a las 21:08
Estimado señores, muchas gracias, ya era tiempo, que el Gobierno atendiera este sector, pues era muy contradictorio la Política de Vivienda, mientras sub subsidian la construcción, por otra parte se ponen la soga al cuello, con inquilinos, escasos de valores éticos, para pagar el alquiler. Saludos
lily
Fecha: Sábado, 16 de agosto de 2014 a las 16:15
por favor kisiera saber yo tengo contratohasta el 15 de dici 2014 legalizado,nos vamos amudar en esa fecha ...pero ese dia se cumple el contrato y ? si el dueño dice no tener la garantia para devolverme de inmediato y yo me voy y dejo cerrado el depa hasta ke me devuelva mi garantia el puede iniciar un desalojo a futuro ...las notific llegarian a ese depa donde ya no me encunetro viviendo y si el juez admite y sentencia le desalojo ...el puede ingresar al depa sin devolverme mi plata ?? son dos meses 1800 soles.....gracias
silvia
Fecha: Martes, 5 de agosto de 2014 a las 18:11
Y quien proteje a los inquilinos de los Propietarios abusivos?
ANGEL ORLANDO GOMEZ CASTILLO
Fecha: Martes, 29 de julio de 2014 a las 21:52
UN POSESIONARIO ESTARIA DESPROTEGIDO POR LA LEY AL ALQUILAR SU BIEN INMUEBLE
Mario Torres R.
Fecha: Jueves, 17 de julio de 2014 a las 10:21
Las Leyes deben cumplirse y comencemos con un simple Contrato de Arrendamiento, observamos que en mayor % los inquilinos incumplen y se ríen del Contrato y peor aun siguen ocupando el inmueble. Esta nueva Ley ayudará al cumplimiento de los Contratos y al ORDEN y respeto en nuestra sociedad.
rodrigo
Fecha: Jueves, 17 de julio de 2014 a las 04:38
que ley proteje al inquilino cuando el propietario decide cobrar de manera usurera.por ejemplo llevo diez años alquilando un local comercial cada año a subido un 30por ciento pero en este año los propietarios quieren 6 meses de adelanto ,pero no quieren facturar el total del alquiler y los contratos tanbien quieren que se agan por la mitad de la merced conductiva y si no aceptamos nos dicen que tenemos las puertas libres para irnos como se puede proceder en estos casos
Rolando Cairo Vega
Fecha: Domingo, 13 de julio de 2014 a las 20:04
Realmente, el artículo es didáctico y puede ser entendible por cualquier ciudadano.
Joaquin Vargas
Fecha: Miércoles, 9 de julio de 2014 a las 13:04
Que pasa si un inquilino debe 4 meses y antes de la sentencia paga lo que debe, y que pasa con los gastos del juicio incurrido para desalojarlo?
johanna
Fecha: Miércoles, 2 de julio de 2014 a las 12:41
TODO ESTA BIEN A FUTURO, pero que pasa con los inquilinos que apelan cuando se dicta sentencia de desalojo?, tengo un familiar que lleva año y medio tratando de desalojar a un mal inquilino de su departamento, y este apela cada vez que van a dictar sentencia y encima no paga el alquiler aduciendo que esta gastando en el juicio y no tiene plata son 18 meses que vive gratiss. en este caso que se puede hacer, diganmelo ustedes.
David
Fecha: Martes, 1 de julio de 2014 a las 14:46
La no ausencia de la etapa probatoria u otras toda vez el se tiene que verificar la veracidad esta pueden ser atraves de pericias, fecha cierta u otro documento aceptable y probable. Por lo expuesto la frase "allanamiento futural" es valido sin desmerecer lo que en el proceso se puede probar y exponer.
David
Fecha: Martes, 1 de julio de 2014 a las 14:42
La famosa cláusula de allanamiento futura es considerada la aceptación mas no el reconocimiento de lo que podría suceder en el futuro sean cuotas impagas, resolución, u otras detalladas en el articulado innovado, sin embargo existen otras posibilidades no contempladas en la misma pero sí en ley integrante del Código Civil. En mi opinión el allanamiento es válido toda vez que incurre en utilización de la autonomía de la voluntad que es derecho fundamental constitucional a pesar de ello el juez como balanceador de justicia tiene que tener la veracidad de los hechos por ello es menester el no.
AL VOLCAN
Fecha: Sábado, 28 de junio de 2014 a las 16:20
Es cierto esta Ley esta tomando el pelo a muchos, también soy abogado, en esto hay que tener algo muy claro " El Allanamiento a Futuro" como la propia palabra lo dice "A futuro", ya que podrá ser incluida en los futuros contratos, para luego ser aplicada a "futuros" procesos de Desalojo, que se verán acortados solo en una etapa del proceso.Seria bueno aclarar este punto, caso contrario tengo una sugerencia demanden en el Primer Juzgado de Paz Letrado de Arequipa que en 48 hr te declara inadmisible,subsanas, en una semana admite demanda, en 24 hr te notifican. ¿Qué curioso no? No tienen carga procesal.

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