Los compradores de una parte indivisa de un bien pueden ser demandados por retracto aunque con posterioridad a dicha adquisición hayan realizado una donación revirtiendo la propiedad a la copropietaria original del inmueble. Ello en razón de que el acto jurídico de compraventa no ha sido declarado nulo mediante sentencia judicial con calidad de cosa juzgada, por lo tanto, los otros condóminos podrán ejercer su derecho de retracto en contra de los donantes.

Este criterio ha sido establecido en una reciente sentencia de la Corte Suprema recogida en la Casación Nº 1424-2015-Cusco (El Peruano, 30/06/2016).

Veamos los hechos: una persona interpuso una demanda de retracto contra su copropietaria inicial y otros, solicitando la nulidad de la compraventa realizada por esta última a un tercero, y su reivindicación.

Los demandados contestaron la demanda y dedujeron excepción de falta de legitimidad para obrar pasiva. Señalaron que adquirieron los derechos y acciones  de la copropietaria inicial del inmueble, pero que al haberse limitado el derecho de retracto de los copropietarios demandantes, decidieron realizar una escritura pública de donación para revertir la propiedad a su titular original y perder la calidad de copropietarios.

El Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Cusco declaró fundada la excepción de falta de legitimidad de los demandados y declararon nulo todo lo actuado. Sostuvo que al momento de interponerse la demanda, los emplazados no mantenían legitimidad para obrar, porque no poseían la condición de copropietarios del inmueble, al elevar a escritura pública la donación donde revertían los derechos y acciones enteramente a favor de su original titular.

En ese mismo sentido falló la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco, al confirmar la sentencia de primera instancia. La Sala señaló que los demandados carecían de legitimidad para obrar al momento de interponer la demanda.

Criterio que no compartió la Corte Suprema puesto que declaró fundado el recurso de casación interpuesto por la accionante, y declaró nula la sentencia de vista. Argumentó que si existió legitimidad para obrar de los demandados debido a que el hecho de que la propiedad haya sido revertida mediante una escritura pública de donación a su propietaria anterior, no implica que la compraventa celebrado entre la demandada y los codemandados sea nula, pues para producirse dicha situación, resulta necesario que el referido acto jurídico sea declarado como tal mediante sentencia judicial con calidad de cosa juzgada.

En consecuencia, la Corte señaló que aún subsiste la relación jurídica material habida entre las partes que intervienen en dicha compraventa, y los demandantes en su calidad de copropietarios retrayentes del inmueble en litigio. Por lo tanto, la Corte afirmó que los actores tienen legítimo derecho de subrogarse; ello independientemente que el inmueble haya sido enajenado con posterioridad mediante escritura pública de donación a su anterior propietaria.