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Aciertos y errores en el nuevo régimen de arrendamiento de inmuebles

Aciertos y errores en el nuevo régimen de arrendamiento de inmuebles

El autor expone los beneficios y las deficiencias que encuentra en los recientes dispositivos legales que promueven el arrendamiento de inmuebles para vivienda. Así, afirma que no resultan claras las referencias simultáneas a la legalización, certificación y presencia ante notario, los cuales podrían tener costos similares o mayores a los de una escritura pública.

Por Rolando Castellares Aguilar

jueves 1 de octubre 2015

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Mediante los recientes Decretos Legislativos 1177 y 1196, se han creado cuatro modalidades especiales de contratación de arrendamiento de predios, cuyos objetos sean su uso como vivienda. Esto, según expresamente se señalan en las mismas normas, para promover, facilitar y dar seguridad jurídica a esta clase de contratos, con los que se espera promover la inversión en la construcción y arrendamiento de viviendas.

En realidad, ninguna de estas cuatro modalidades contractuales constituyen novedad. Se tratan todos ellos de contratos ya existentes, nominados y tipificados en el Código Civil y en normas especiales como del leasing y de la capitalización inmobiliaria. Sin embargo, en esta oportunidad, el nuevo régimen que se ha establecido, trae interesantes ajustes y modos muy prácticas de formalizar, publicitar y ejecutar estos contratos, con posibilidades que el arrendatario logre acceder a la propiedad de la vivienda que arrienda y el arrendante asegure los pagos y logre la desocupación de la vivienda, con facilidad.

Así, entre las novedades que merecen ser destacadas como medidas positivas, tenemos las siguientes:

1. Creación de formularios contractuales (FUA, FUAO, FUAL y FUCI), de uso obligatorio, que contendrán las obligaciones y derechos básicos referidos a cada una de las modalidades contractuales: Contrato de Arrendamiento, Arrendamiento con Opción de Compra, Arrendamiento Financiero y Capitalización Inmobiliaria. De este modo, sólo las condiciones adicionales a las básicas que corresponden a cada contrato, podrán agregarse en estos Formularios que serán aprobados oficialmente. Esta medida, facilita la contratación segura.

2. Se califica el Formulario, como título ejecutivo, por el solo mérito de haber sido firmado ante Notario o Juez. Esta categoría asignada al contrato, facilitará su ejecución y exigencia de pago, aun cuando se ha creado además, un procedimiento judicial especial para el desalojo, como señalaremos más adelante.

3. Por el sólo mérito de la legalización notarial, el Formulario contractual puede ser inscrito en el Registro Predial de la SUNARP. Es decir, no se requerirá de escritura pública; lo que va acorde al Art.2010 CC, que admite esta inscripción sin el requisito de instrumento público. Este registro ante la SUNARP, es voluntaria.

4. Se exige que el Formulario suscrito ante Notario, sea inscrito en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) que se ha creado. Esta inscripción es obligatoria y condición para acogerse a este nuevo régimen de contratación.

5. Se crea el RAV, bajo administración del Fondo Mivivienda, que será un mero registro electrónico en el que se registrarán los contratos, sus prórrogas, mandatos judiciales de desalojo, entre otros hechos. Este RAV será de acceso público y es independiente a la SUNARP.

6. El pago de la renta, cuotas y conceptos complementarios, como de la opción, debe ser a través de una cuenta abierta en una empresa del sistema financiero a nombre del arrendante; lo que formalizará estos pagos y eliminará todo problema de prueba del monto y de la fecha de dicho pago. Esta medida, anula la actual evasión tributaria.

7. El régimen de garantía dineraria en los contratos de arrendamiento que está generalizado en nuestro medio, se regula con propiedad y del modo que hoy es utilizado sólo contractualmente. También esta garantía se deposita en la cuenta.

8. La caducidad de los contratos inscritos en el RAV/SUNARP, transcurrido un mes desde su vencimiento, sin haberse ejercitado la opción de compra o prorrogado, evitará procesos judiciales para lograr el levantamiento de dichas inscripciones registrales.

9. La participación de las empresas del sistema financiero, además de las Empresas de Capitalización Inmobiliaria (ECI), cuyo capital mínimo exigido se ha rebajado a solo S/4Millones, genera la posibilidad de mayores actores en este mercado.

10. La creación de PUED (Proceso Único de Ejecución de Desalojo), para lograr una fácil restitución judicial del predio y cobro de lo adeudado, liberado del proceso de Conciliación Extrajudicial previa, siendo competente el Juez de Paz Letrado del lugar de ubicación del predio, que prevé plazos sumarios, puede ayudar a una rápida recuperación de la vivienda por parte del propietario, si los jueces cumplen los plazos.

Por otro lado, estimamos que algunas inconsistencias de este régimen, de no superarse, ponen en riesgo su aplicación y utilidad. Veamos en seguida estas deficiencias:

a. Se dispone que el arrendatario acepte expresamente y de modo irrevocable, que sus incumplimientos y moras se den a conocer a través del RAV y otras centrales de riesgo que registran historiales crediticios. Estimamos que la publicidad de esta información comercial negativa, no debería requerir de autorización del moroso.

b. Si bien se exige la participación intensiva del Notario, lo que confiere seguridad; ello podría encarecer este régimen; pues no nos resultan claras las referencias simultaneas a legalización, certificación y presencia ante Notario, que podrían tener costos similares o mayores a los de una escritura pública, como ya ocurre con la inscripción registral de los Formularios de garantías mobiliarias.

c. Lamentablemente, el tema tributario que es el más importante, no ha tenido un adecuado tratamiento, por lo que estimamos que este esfuerzo y buenas intenciones legislativas, no tendrán el resultado que esperan sus gestores. Está destinado al fracaso, si no se sustituye la exoneración prevista por sólo 3 años del IGV, por la inafectación, como se tiene dispuesto para los créditos hipotecarios. La principal razón por la cual el mercado financiero no ofrecía el leasing de viviendas, era justamente por el mayor costo tributario que genera el leasing para el cliente (no para el Banco). Por eso, tratándose de productos financieros de plazos medios y largos como el leasing, opción, y capitalización inmobiliaria, no tiene ninguna utilidad una exoneración de solo 3 años que ya está en curso. Esto, sólo asegura su total fracaso.

 

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