El banco contará con un plazo máximo de 30 días calendario, computados desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios con la hipoteca inversa, para realizar la liquidación del crédito y notificarlo al heredero y/o legatario registrado. Estos últimos, a su vez contarán con un plazo de 60 días calendario para ejercer la opción de cancelación del crédito.

Vencidos los plazos sin que se haya cancelado la liquidación del crédito, el banco estará facultada para ejecutar la hipoteca y realizar el cobro mediante la venta del inmueble en forma directa y sin intervención de la autoridad judicial, ni la aplicación del proceso judicial de ejecución de garantías reales previsto en el artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil.

Para esta venta extrajudicial, el titular debe haber designado un representante en el contrato, cuyo encargo y representación deben mantenerse plenamente vigentes y válidos para los fines de la venta extrajudicial; o, en su defecto, el banco deberá designar a otra empresa del sistema financiero para que se encargue de dicha venta directa. Asimismo, deberá acordarse como precio un monto no menor a las dos terceras partes de las tasaciones que previamente se practiquen.

Así lo establece el Reglamento de la Ley que Regula la Hipoteca Inversa, Decreto Supremo Nº 202-2018-EF, publicado el miércoles 5 de setiembre de 2018 en el diario oficial El Peruano.

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Como se recordará, mediante la Ley Nº 30741 se estableció el marco normativo para el uso de la hipoteca inversa como un medio que permita que las personas complementen sus ingresos económicos mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular del crédito, salvo que se hayan designado beneficiarios, en cuyo caso será exigible al fallecimiento de estos últimos. No obstante, este instrumento financiero aún no se aplicaba en la práctica debido a la falta de reglamentación, la cual finalmente se ha publicado hoy.

Por ello, a continuación detallamos las disposiciones más relevantes de esta normativa:

1. Derecho al prepago
 

El Reglamento establece que el cliente está facultado a prepagar total o parcialmente el préstamo. En caso decida prepagar la totalidad del préstamo, deberá correr con todos los gastos notariales y registrales derivados del levantamiento de la hipoteca inversa en los Registros Públicos.

2. Adjudicación del inmueble a favor del banco

El Reglamento dispone que, dentro del plazo de sesenta (60) días calendario para la cancelación del crédito, los herederos y/o legatarios y el propio banco, en sustitución al proceso de ejecución de la hipoteca inversa, pueden mediante contrato elevado a escritura pública pactar la adjudicación del inmueble objeto de la hipoteca inversa a favor del banco, acordando el precio del predio, sin necesidad de actualizar su tasación, salvo que alguna de las partes lo exija.

En caso que exista saldo a favor, deberá ser cancelado a los herederos y/o legatarios en el acto de subscribirse la escritura pública, pagándose a los sucesores en las proporciones que, acorde con las normas aplicables de sucesiones y de legatarios del Código Civil, les correspondan a los otorgantes.

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3. Ejecución judicial de la hipoteca inversa

La acción de ejecución judicial de la hipoteca inversa puede plantearse solo dentro de los 30 días calendario computados desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios, conforme al proceso civil de ejecución de garantías regulado en el artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil. De no efectuarse en dicho plazo, la norma disponer que solo corresponde aplicar el proceso de ejecución extrajudicial.

Ahora bien, en caso de remate judicial del inmueble, el nuevo propietario posee el legítimo derecho de solicitar el desalojo y la entrega en posesión del predio, como dar término al arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de cargas y/o gravámenes que se haya constituido sobre el bien en fecha posterior a la constitución de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento ni la participación del banco o de los herederos y/o legatarios, recurriendo ante el mismo juez que dispuso a la adjudicación en remate.

4. Vencimiento anticipado del contrato

Se establece que el banco podrá resolver de forma anticipada el contrato y, por ello, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca, a su sola decisión, en los siguientes casos: a) la enajenación del inmueble antes de que el reembolso del crédito sea exigible; b) la entrega de posesión, el arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de derechos de superficie, fideicomisos y cualquier otra carga y/o gravámenes sobre el inmueble, sin el previo consentimiento del banco; c) la interposición de un embargo sobre el inmueble; y, d) si el cliente o el beneficiario incumple su deber de conservar el inmueble en buen estado.

Ud. puede descargar el Reglamento de la Ley de la Hipoteca Inversa aquí y/o leerlo en nuestro archivo Scribd:

D.S. 202-2018-EF by La Ley on Scribd