La posesión es un derecho real que surge del comportamiento sobre un bien, a partir del cual se genera cierta información y determinadas consecuencias que favorecen al ocupante (artículo 896 del Código Civil).  Sin embargo, no todas las presencias tienen el mismo alcance o producen el mismo efecto legal, hay que examinar cada caso concreto.  Incluso puede ocurrir que la ocupación sea al punto estrambótica o fuera de lugar, que ni siquiera califique como “derecho de posesión”. No olvidemos que este derecho real supone actos que evidencien o reflejen alguna titularidad. Si el comportamiento es claramente de alguien sin derecho, sencillamente no hay “posesión”. El ejemplo más claro es la ocupación que hicieron los terroristas del MRTA sobre la casa del embajador de Japón en 1996, esos delincuentes nunca fueron poseedores, jurídicamente hablando, pese a que estuvieron ahí viviendo durante semanas.

Aun en los casos donde la ocupación califica como posesión, la ley se ha encargado de clasificar la presencia según sus características y a partir de ahí señala las consecuencias jurídicas que puede invocar el poseedor, que no siempre son las mismas. El poseedor no lo puede todo y sus derechos dependen de su concreta situación. En el plano de la información que se genera para los terceros, la sola ocupación no dice nada concreto ni definitivo, pues como es evidente el comportamiento sobre un bien puede ser muy diverso, desde una conducta de dudosa licitud hasta actos de explotación económica que no permiten saber si estamos ante el propietario, el arrendatario, el superficiario, el servidor, un invasor asolapado, etc.  ¿Cómo saber ante quién estamos si todos parecen actuar igual, o incluso algunos están en el límite de lo regular?. Por esta razón la ley distingue entre clases de posesión (legítima, ilegítima de buena y mala fe, precaria, mediata, inmediata, servidor, oponible y no oponible, entre otros) y discrimina  el poder informativo de la ocupación.

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Pues bien, unos de los efectos más importantes en este ámbito es la presunción de propiedad que surge de la posesión (artículo 912 del Código Civil).  Basta que exista posesión para que de ahí se informe una supuesta propiedad a favor del ocupante. El mercado debe creer que si alguien ocupa un bien es porque es dueño, hasta que no se pruebe lo contrario. Sin embargo, esta consecuencia tan importante va a depender del tipo de conducta que se aprecia en la realidad, pues si resulta claro del mismo comportamiento que el sujeto presente es un servidor o un invasor, obviamente no tendrá efectos la presunción.

Otro supuesto en el que la posesión no dice nada contundente es cuando el poseedor pretende invocar su aparente titularidad contra quien tiene derecho inscrito en los Registros Públicos (parte final del artículo 912 del Código Civil).  En efecto, si el bien está registrado pero a nombre de una persona distinta del poseedor, obviamente la información que debe primar es la del Registro pues ahí la data proviene de un examen de títulos y actos jurídicos puntuales y no del mero comportamiento. Esta es un evidencia clara de que el sistema legal prefiere los derechos inscritos. Ojo que esta limitación al poder informativo de la posesión no está condicionada a la buena o mala fe del titular con derecho inscrito, ni limita otros derechos del poseedor como la permanencia en el bien hasta que sea desalojado judicialmente.

En suma, la posesión habla pero no siempre lo hace con la misma contundencia y eventualmente no dice nada. La posesión enmudece cuando se pretende enfrentar al titular registral. Si eso es así, obviamente los que adquieren del propietario inscrito no tienen porque conmoverse ante esa presencia.

(*) Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de derecho civil.