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Viaje al centro de la tierra

Viaje al centro de la tierra

El autor comenta que, en los últimos años, en nuestro país se ha presentado una nueva y moderna demanda por la propiedad subterránea. Afirma que, ante ello, los Registros Públicos tendrán que rediseñar sus motores de búsqueda catastral, sus plantillas de inmatriculación y su idea de superposición. 

Por Martín Mejorada

jueves 28 de marzo 2019

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Las ciudades y poblados más importantes del mundo son como quesos gruyer. Una red de estructuras subterráneas atiende necesidades de todo tipo. Verdadera maraña de túneles, acueductos, oleoductos, caminos, centrales nucleares, depósitos de alimentos, represas, refugios, bases militares y hasta ciudadelas enteras se despliegan a diversa profundidad bajo el suelo. Contemplar los planos de estas profundidades emula el pergamino de Otto y Axel. 

Ese mundo subyacente nos es ajeno, no porque prefiramos la vida luminosa sino porque hemos sido tan pobres que los pocos recursos apenas alcanzaron para obras rudimentarias (tubos, cables, tanques y vías a la vista de todos). Sin embargo, pese a nuestros problemas, en los últimos años se demanda nueva y moderna estructura que en muchos casos mira hacia abajo. Un mundo nuevo asoma con ocasión de proyectos de gran envergadura que el Estado propicia y los privados ejecutan. Trenes subterráneos, vías expresas, mineroductos, caminos que conectan puertos, gasoductos, etc. demandan del Derecho una aplicación inteligente, que provea titularidades oponibles y garantías de inversión. 

Una de esas titularidades es la propiedad subterránea. Conforme al artículo 924 del Código Civil, el dominio del suelo termina en el punto donde este deja de ser útil para su dueño. Las normas urbanísticas son determinantes para medir esta utilidad. El dominio de la corteza llega hasta donde el propietario pueda ejecutar alguna obra o actividad lícita. Todo lo demás es del gobierno (artículo 822 inciso 4 del Código Civil de 1936).

Dada la profundidad de la infraestructura antes referida, casi siempre se desarrolla en espacios que pertenecen al Estado (sección independiente del suelo y de dueño distinto). Estas cavidades o polígonos son verdaderas unidades prediales apartadas de la superficie, no se superpone a esta ni requiere el permiso de sus dueños, pero sí necesitan partidas registrales propias donde anotar los derechos del propio Estado, contratistas y financiadores.  El título emana de la ley, por tanto, basta que la autoridad (SBN) lo haga constar en una resolución y disponga la inmatriculación en el Registro de Predios (Decreto Legislativo 1358). Es cierto que los sótanos públicos requieren conexión material con la superficie, para lo cual se necesitan servidumbres legales o convencionales (artículos 1035 y 1051 del Código Civil), pero no dejan de ser campos separados.

Los Registros Públicos tendrán que rediseñar sus motores de búsqueda catastral, sus plantillas de inmatriculación y su idea de superposición. A las ubicaciones geodésicas del suelo habrá que sumar locaciones subterráneas.  Los Registros no pueden resistir a la necesidad de inscribir el subsuelo y sus componentes. Por si la imaginación de Verne no fuese suficiente para este viaje, y consciente de que los esquemas del procedimiento registral suelen ser rígidos al cambio, el Decreto Legislativo 1358 le ha dado a la SBN el control de la situación y el poder de impulsar y ordenar la inscripción de sus bienes. Esperemos que los administradores de partidas estén a la altura de las circunstancias.  

[*] Socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil.

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