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Si contrata con un soltero, pregunte

Si contrata con un soltero, pregunte

El autor señala que, en la medida que el estado de “conviviente” no es un estado civil, la información del DNI y del Registro de Predios puede ser insuficiente en la adquisición de un inmueble. Por ello, sugiere que quien quiera comprar solicite un “Certificado negativo de inscripción de unión de hecho” o la intervención del presunto conviviente.

Por Yuri Vega Mere

martes 2 de abril 2019

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Juan y Juana querían comprar a un inmueble que pertenecía a Enrique. En todas las reuniones de negociación Enrique asistía con Enriqueta, pero siempre se identificó como soltero y la propiedad del inmueble inscrita a su nombre también daba cuenta de su estado civil. Las cosas avanzaron amigablemente y hasta podría decir que la relación de cercanía que desarrollaron los hizo pasar a una vinculación más estrecha. Antes de firmar planearon y tuvieron varias reuniones en la casa de Enrique, y sin que nadie lo previera saltaron a la vista los bemoles de la soltería del vendedor.

Enrique vivía con Enriqueta hacía cinco años, no tenían hijos, y había comprado “su” departamento con un bono de éxito de su trabajo dos años atrás. Los dos se encontraban aptos para casarse, pero preferían no hacerlo. Eso bastó para pedir un pequeño, pero notable añadido al contrato: una declaración de Enriqueta de su conformidad con la venta.

Del tema estrictamente contractual tuve que pasar al tema familiar. Y les comenté que para la ley (art. 326 del Código Civil) si varón y mujer viven como familia, luego de dos años de convivencia, si no tienen impedimento matrimonial, conforman un concubinato y los bienes que adquieren son de ambos y pertenecen a una “sociedad de bienes” que se regula por las normas de la sociedad de gananciales, es decir, como un matrimonio sin serlo. Y los que tienen experiencia saben que si el predio es conyugal ambos esposos deben intervenir. Me costó hacerles entender que no era necesario que su convivencia hubiere sido declarada por el juez y que existía otro camino, pero no era necesario en ese momento.

Fue allí cuando les conté varias cosas. Primero, según el censo del año 2017, el 25.4% de las familias conviven sin casarse dentro del área urbana del país. Segundo, que hoy, gracias a la Ley N° 29560, que amplió la Ley N° 26662, Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos, los concubinatos pueden obtener su reconocimiento como tales en la vía notarial. Tanto dicha norma como la Directiva N° 002-2011-SUNARP/SA, que emitió la Superintendencia Nacional de Registros Públicos, establecieron los requisitos para el reconocimiento de esa familia no casada y su inscripción en el Registro Personal. Y, ¡sorpresa! uno de esos requisitos es que se debe presentar al notario el “Certificado negativo de inscripción de unión de hecho” que es expedido por el Registro Personal de la oficina registral donde domicilian los interesados.

El tema era muy claro: dado que la posesión de estado de “conviviente” no es un estado civil [ni siquiera cuando se obtiene su reconocimiento judicial o notarial] la información del documento nacional de identidad y del Registro de Predios puede ser insuficiente. Un “soltero” podría ser concubino no declarado como tal o haber sido reconocido en esa condición sin que su convivencia se hubiere registrado y publicitado. La información que ofrece el sistema legal podría ser insuficiente e incoherente.

Claro está que aquellos que compran un inmueble si no tienen cómo saber que existe una unión de hecho estarán protegidos por la buena fe con la que actúan y su creencia en la información registral (art. 2014 del Código Civil).

Pero si la realidad muestra otras señales y las circunstancias son manifiestamente notorias e incontrastables, quien quiere comprar puede pedir un “Certificado negativo de inscripción de unión de hecho” o la intervención del presunto conviviente.

En suma, si contrata con un soltero, por prudencia, pregunte si realmente lo es.

[*] Socio senior de Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera

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