El 2 de enero se publicó la Casación Nº 9706-2017-Lima Sur que resuelve un reclamo de “mejor de derecho de propiedad” respecto a dos predios registrados, favoreciendo al que cuenta con área y linderos inscritos con precisión, por encima del otro cuyo folio presenta incoherencia entre el área inscrita y sus linderos (el perímetro inscrito da un área mayor a la que se consigna en el asiento). Se trata de una decisión, en mayoría, expedida por la Sala Constitucional y Social de la Corte Suprema.

Una disputa entre títulos inscritos es igual a “superposición de partidas”. La superposición surge, entre otros, por las imperfecciones de los documentos antiguos donde la descripción de linderos o el área del polígono son imprecisos, erróneos o incluso ausentes. En estas circunstancias, pese a que un derecho ya está anotado, aparece otro incompatible que también se inscribe. Ante esto, el proceso mal llamado “mejor derecho” deslinda a quién corresponde realmente el dominio, para lo cual se examinan técnicamente los títulos y documentos confrontados.

En estas circunstancias debe prevalecer el título válido y eficaz, es decir, aquél que proviene de actos jurídicos sin reparos y que han logrado el efecto traslativo del bien, lo cual usualmente recae en el más antiguo. Si el título inscrito en segundo lugar se superpone con el primero, sin que medie tracto o relación entre uno y otro, implica que el segundo es ineficaz (quien lo otorgó carecía del derecho), salvo que provenga de una fuente demoledora como la usucapión o la expropiación que no requieren tracto y arrasan con todo. En el caso que comento, el título más reciente fue inmatriculado por el Estado porque creyó que el bien no tenía dueño, y luego lo transfirió a un tercero. La contraparte exhibió documentos más remotos, con linderos correctos, pero con fallo en el área consignada. Según se aprecia de la sentencia publicada, la incoherencia entre los linderos y el área se evidencia de la propia lectura del título y su contraste con la realidad.

La Sala Constitucional genera incertidumbre en dos aspectos fundamentales, teniendo en cuenta pronunciamientos previos de las salas civiles de la misma Corte. El colegiado renuncia a examinar el detalle técnico del título más antiguo, por el solo hecho que el área incorrecta consignada en el Registro había permanecido así por varias décadas, sin que el propietario pidiera su corrección, creando aquí una suerte de renuncia al derecho por virtud del silencio o la inacción. ¿Acaso existe un plazo o término para esclarecer los errores de información registral?  En realidad, mientras el dueño mantenga el dominio jurídico del bien puede pedir que sus documentos se interpreten correctamente, sea para defender el título ante un tercero (“mejor derecho de propiedad”) o acaso para corregir las imprecisiones del papel (rectificación de área).  Estos pedidos no están sometidos a plazo ya que forman parte del carácter perpetuo del dominio (artículo 927 del Código Civil).

Lo más delicado es que la Corte favorece al título más reciente empleando el principio de fe pública registral. La Sala entiende que el último adquirente, quien recibió del Estado, lo hizo con base en la partida inscrita por su enajenante y no tenía cómo saber de las incorreciones del título más antiguo. La verdad es que bajo la presunción de que todos conocemos las inscripciones (artículo 2012 del Código Civil), aun en casos de superposición de partidas, el segundo siempre sabe del primero y el primero del segundo. El conocimiento comprende el detalle de cada folio y su comparación con la realidad, así se construye la buena fe.

Así pues, para resolver casos de duplicidad no podemos aplicar la buena fe registral. En primer lugar, porque nadie podría alegar el desconocimiento de la otra partida, y segundo porque aun si omitiéramos la presunción legal y atendiéramos a la real ignorancia (buena fe), más de uno podría atribuirse dicha condición y reclamar el derecho, por tanto, no se resolvería nada. La cuestión no pasa por los principios registrales sino por el examen de cada título, desentrañando defectos materiales, validez y eficacia, es decir disipando las dudas sobre el alcance material del bien, y si este se originó lícitamente en quien decía tener la propiedad. En el caso que ocupa estas líneas, se presume que el adquirente de segundo lugar sabía que el titulo primeramente inscrito presentaba un error en el área y que sus linderos revelaban un polígono mayor. Puede que en la realidad el Estado y su adquirente no supieran este detalle, pero la presunción legal no tiene excepciones.   

Con esta decisión, más allá de la violación al debido proceso que implica omitir del examen ciertos componentes del título, se genera una confusión que impacta negativamente el mercado.  ¿Los adquirentes debemos o no preocuparnos por las superposiciones? ¿Basta que nuestro título esté en coordenadas UTM para ser preferido, aunque no sea el más antiguo? Urge un pleno civil sobre esta materia para unificar criterios y dar verdadera seguridad a las operaciones económicas.       

[*] Socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil.