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Heredero inscrito versus comprador sin inscripción: ¿Gana el que primero inscribe?

Heredero inscrito versus comprador sin inscripción: ¿Gana el que primero inscribe?

El autor, al comentar una reciente jurisprudencia (Casación 3971-2017-La Libertad), afirma que la Corte Suprema perdió la oportunidad para precisar los contornos del principio de oponibilidad (art. 2022 del Código Civil). Esto es, dejar claro que este aplica únicamente para conflictos surgidos entre adquirente derivados que toman como punto de partida la confianza en el Registro (dos o más compradores), y no para adquisiciones que tienen como causa sucesiones intestadas, las mismas que se producen al margen (y con independencia) de la información registral.

Por Alan Pasco Arauco

lunes 15 de abril 2019

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En la Casación N° 3971-2017-La Libertad se resolvió la demanda de división y partición planteada por las hermanas Julia Tereza Rodríguez Lázaro y Martina Rodríguez Alvarado (en adelante las “Demandantes”) contra Pedro Alejando Rodríguez Rodríguez (en adelante el “Demandado”) sobre el predio denominado “Tantalhuara”, de una extensión de 2,393.00 m2, ubicado en el Caserío Cuyuchugo-Usquil e inscrito en la Ficha N° SE005602 (en adelante el “Inmueble”).

Los hechos que dieron lugar a la controversia fueron los siguientes:

  • El Inmueble fue originalmente de propiedad de José Ceferino Rodriguez Aguirre (en adelante el “Causante”), quien mediante contrato de compraventa de fecha 09 de enero del 2004 (otorgado en presencia de la señora Juez de Paz de Usquil, debido a la falta de Notario Público en el lugar) lo transfirió a favor del Demandado y su cónyuge, Nelly Marianela Salinas Cruz (en adelante la “Compraventa”).
  • La Compraventa no se llegó a inscribir, por lo que en Registros Públicos el Causante se mantuvo figurando como propietario.
  • A la muerte del Causante, se inició un procedimiento de Sucesión Intestada, habiendo sido declarados como sus únicos y universales herederos sus 3 hijos: las Demandantes y el Demandado (en adelante la “Sucesión del Causante”).
  • La Sucesión del Causante fue inscrita en el Registro y como consecuencia de ello el Inmueble (que para ese momento se mantenía inscrito a nombre del Causante) pasó a figurar registralmente como copropiedad de las Demandantes y el Demandado.
  • Fue como consecuencia de dicha inscripción registral que las Demandantes plantearon una demanda de división y partición, a efectos de poner fin al régimen de copropiedad sobre el Inmueble y que a cada uno de los herederos se le asigne un derecho de propiedad exclusivo sobre determinada área.
  • El Demandado contestó señalando que no correspondía ninguna división y partición, en la medida que él y su cónyuge eran los únicos propietarios del Inmueble por haberlo adquirido del propio Causante antes de su fallecimiento mediante la Compraventa.

Cabe señalar que en este proceso se presentaron como medios probatorios dos expedientes que tenían estrecha vinculación con el tema en controversia:

i) El Expediente N° 239-2010 sobre nulidad de acto jurídico, en el que una de las Demandantes (Julia Tereza Rodriguez Lázaro) había solicitado se declare la nulidad de la Compraventa. En dicho proceso las instancias de mérito desestimaron la demanda, reconociéndose de este modo la plena validez de la Compraventa.

 

ii) Expediente penal en el que el Juzgado Penal Unipersonal Supraprovincial Chuzco – Julcán – Santiago de Chuco declaró a la Demandante responsable del delito de Usurpación Agravada sobre el Inmueble en perjuicio del Demandado y su cónyuge. Con esto quedaba acreditado que antes de la muerte del Causante, la posesión del Inmueble le había sido entregada al Demandado como consecuencia (presuntamente) de la celebración de la Compraventa.

Tomando únicamente en cuenta la inscripción de la propiedad a favor de la Sucesión del Causante, tanto el Juez como la Sala Superior consideraron que sobre el Inmueble existía un régimen de copropiedad entre los integrantes de aquélla (las Demandante y el Demandado), por lo que resultaba atendible el pedido de uno de los condóminos (en este caso, las Demandantes) encaminado a extinguir dicha copropiedad. De este modo, entre una propiedad no inscrita (como lo era la invocada por el Demandado) y una propiedad inscrita (como era el caso de las Demandantes), se le dio la preferencia a esta última.

La Corte Suprema consideró que ambas instancias habían incurrido en un defecto de motivación, pues los dos expedientes aportados al proceso en calidad de medios probatorios (nulidad de acto jurídico y usurpación agravada) acreditaban –con la calidad de cosa juzgada– que el Demandado era realmente el único propietario del Inmueble, independientemente de lo que dijera la información registral. Atendiendo a ello, la Corte amparó el recurso de casación y declaró nula la sentencia de vista, ordenando a la Sala Superior que emita un nuevo pronunciamiento.

Considero que esta era la oportunidad perfecta para que la Corte Suprema dejara por sentado algunas cuestiones de utilidad trascendental en lo que se refiere a la oponibilidad de derechos reales. Y es que cuando las instancias de mérito establecieron que debía primar la propiedad de la Sucesión del Causante por haber accedido primero al Registro, aplicaron –aun sin que lo hayan mencionado– el artículo 2022° CC, según el cual el conflicto u oposición entre dos (o más) derechos reales se resuelve en base a la fecha de su acceso al Registro.

Lo que la Corte Suprema debió haber dicho es que este principio de oponibilidad registral no aplica cuando una de las adquisiciones que pretende ser protegida deriva de una sucesión hereditaria o transmisión mortis causa. Son tres las razones que me llevan a sostener ello.

En primer lugar, el 2022° CC busca proteger la confianza en el Registro; no se protege a alguien por el solo hecho de haber inscrito, sino por haberlo hecho confiando en que la información registral resultaba acorde con la realidad. Y esto ocurre en el caso de las adquisiciones derivativas, es decir, contratos de transferencia de propiedad. Es el típico caso de la compraventa: quien celebra una compraventa con el titular registral lo hace motivado por la presunción de validez y legitimidad que el Registro le otorga a este último. La inscripción a favor de dicho vendedor es lo que determina que alguien contrate con él. Por el contrario, ello no ocurre en una adquisición mortis causa: en esta, es la muerte del causante lo que determina automáticamente la transferencia de propiedad a favor de sus herederos, con independencia de la confianza que estos últimos hayan podido depositar en la información registral. Es decir, en una sucesión hereditaria hay transferencia de propiedad mas no confianza en el Registro, que es lo que exige el 2022° CC.

En segundo lugar, el artículo 1363° CC señala que los herederos asumen la posición del causante en todos los contratos suscritos por este último (a excepción de las denominadas obligaciones personalísimas). Siendo así, si el Causante transfirió la propiedad del Inmueble a favor del Demandado, ese mismo contrato no puede ser desconocido por sus herederos, pues de ser así se estaría pasando por alto el texto clarísimo del artículo 1363° CC. Y esta es, precisamente, la razón por la cual si el vendedor fallece antes de haber firmado la escritura pública, el comprador puede demandar a la sucesión el otorgamiento de la misma. Los herederos de ninguna forma podrían sostener que al haber inscrito la propiedad a su favor producto de la sucesión hereditaria, están facultados a desconocer la compraventa otorgada en vida por su causante. Esto acredita una vez más que entre el adquirente mortis causa y el adquirente por contrato no funciona el principio de oponibilidad registral del 2022° CC.

En tercer lugar, debemos tomar como referencia lo dispuesto por el artículo 665° CC, que regula la situación del denominado “heredero aparente” que goza de la publicidad registral a su favor. La referida norma en ningún momento protege a dicho heredero aparente por el hecho de haber logrado acceder al Registro; por el contrario, la situación que se protege es la del tercero que contrata con dicho heredero aparente confiando en que este era realmente el propietario. Haciendo un símil con el caso materia de análisis, podemos sostener que quien indebidamente se inscribe como propietario (gracias a su condición de heredero) de un bien que no le pertenecía a su causante, no encuentra protección por el solo hecho de haber accedido al Registro; la protección la dispensará la ley cuando dicho heredero, haciéndose pasar como propietario, transfiera el bien a favor de un tercero y este inscriba su adquisición. De ocurrir ello, tendríamos ahora sí un conflicto entre dos adquirentes derivados: de un lado el Demandante, que cronológicamente adquirió primero del dueño real (Causante) mas no inscribió, y del otro al tercero, que habría contratado con los falsos propietarios (Demandantes) e inscrito su adquisición confiando en la información registral. Sin duda alguna, en este caso sí sería de aplicación el 2022° CC, pero mientras no aparezca dicho tercero adquirente, la información registral carecerá de toda relevancia de cara a establecer al “mejor” propietario.

En conclusión, si bien es importante que la Corte Suprema haya corregido el error de las instancias de mérito, hubiera sido deseable que la corrección se sustente más que en la defensa de la cosa juzgada, en una correcta interpretación del artículo 2022° CC. La ocasión era idónea para que se definieran los contornos del principio de oponibilidad, dejando en claro que ella aplica únicamente para conflictos surgidos entre adquirente derivados que toman como punto de partida la confianza en el Registro (dos o más compradores, por ejemplo), y no para adquisiciones que tienen como causa sucesiones intestadas, las mismas que se producen al margen (y con independencia) de la información registral.

Esperemos que en el futuro, oportunidades como esta, sean mejor aprovechadas por nuestra Corte Suprema.

 


[*] Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de Lima. Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría.

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