Un comprador diligente, que desea beneficiarse de la buena fe, no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupa.

Así lo ha establecido recientemente la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República al resolver la Casación Nº 1589-2016-Lima Norte.

Repasemos los hechos. Una persona interpuso demanda de nulidad por objeto imposible y finalidad ilícita respecto de dos contratos de compraventa. Refería que su cónyuge adquirió los aires (segundo piso) de un predio en setiembre de 1997 y, luego, en el año 2007, compró el cincuenta por ciento de acciones y derechos sobre todo el inmueble.

Sin embargo, refiere que cuando le requirió al vendedor la escritura pública para la respectiva formalización (mayo de 2010), tomó conocimiento que este había vendido (julio de 2009) la totalidad del inmueble a un tercero. Y, por si no fuese poco, este tercero hizo un nuevo acto de transferencia en agosto de 2010.

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Por su parte, los demandados se defendieron aludiendo que las transferencias no eran nulas, pues todas fueron suscritas atendiendo a la información que obraba en los Registros Públicos.

Tanto en primera como en segunda instancia la demanda fue declarada fundada. Los argumentos fueron los siguientes: i) el primer transferente no tenía la condición de propietario sobre la totalidad del inmueble; ii) la transferencia entre los demandados fue con el propósito de perjudicar a la demandante, toda vez que se llevó a cabo a sabiendas que esta era poseedora del inmueble y era quien asumía los pagos de tributo ante la Municipalidad de Comas; y, iii) los compradores debieron indagar sobre los poseedores del bien y bajo qué título ejercían su derecho, dado que de esta forma hubiesen advertido, sin margen de duda, sobre los hechos anómalos; aunado a ello, había una declaratoria de fábrica inscrita, lo cual revela que su adquisición no se encontraba protegida por la buena fe registral.

La Corte Suprema, por su parte, desestimó el recurso de casación presentado por los demandados. El Colegiado sostuvo que la sala superior indicó que la demandante ejercía la posesión del inmueble durante años en virtud del contrato celebrado con el primigenio propietario, asimismo, los codemandados conocían de dicha posesión, por ende, estos no actuaron de buena fe, por lo que no estarían asistidos de la protección que ofrece el artículo 2014 del Código Civil.

Aunado a ello, los magistrados supremos inciden en que no es suficiente la constatación de la información registral para ser considerado como un adquirente de buena fe. En ese sentido, refieren que es imprescindible acudir a elementos extrarregistrales, como la determinación del título que sostiene la posesión de los ocupantes del bien inmueble, para ser catalogado como un comprador diligente. Así, señalaron que “un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan”.

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