El 1135 del Código Civil consagra la concurrencia de acreedores. Nos dice que entre dos o más adquirentes del mismo bien (pensemos en el caso típico del propietario que vende dos veces el mismo bien a distintos sujetos) es preferido: (i) el que primero lo haya inscrito; ó (ii) si ninguno lo inscribió, aquel cuyo contrato sea de fecha cierta más antigua; ó (iii) si ninguno de los contratos tiene fecha cierta, el que se haya celebrado primero.

Usualmente no hay discrepancia en el hecho de que la buena fe deba acompañar al primero de los criterios de preferencia, esto es, a la inscripción. Así, imaginemos que “A” es el propietario de un bien el cual se encuentra debidamente inscrito a su favor. El día 1 “A” celebra un contrato de compraventa a favor de “B”, quien omite inscribir la propiedad a su nombre. Posteriormente, “A”, aprovechándose que aún figura en el Registro como propietario, inicia negociaciones con “C” para venderle el mismo bien. Antes de que el contrato se firme, “B” toma conocimiento de la situación y le informa a “C” (mediante una carta notarial) que desista de suscribir cualquier contrato con “A”, pues la propiedad no es suya. Haciendo caso omiso, “C” celebra la compraventa con “A” e inscribe finalmente su derecho en Registros Públicos. En el eventual litigio en el que se enfrenten “B” y “C”, este último invocará la protección del Registro por haber inscrito primero su derecho, mientras que “B” cuestionará su buena fe, en la medida que adquirió e inscribió sabiendo que la información registral era errada. En este caso “B” tiene razón: la mala fe con que actuó “C” descarta por completo la prevalencia de la inscripción, por lo que el juez que conozca del caso deberá aplicar el segundo criterio de preferencia: la fecha o antigüedad de los contratos de adquisición, criterio en virtud del cual resultará vencedor “B”.

Naturalmente, esta no es la única forma mediante la cual, en un caso de doble venta (y en general, en un caso de doble disposición del mismo bien[1]), el primer adquirente podrá probar la mala fe del segundo que sí logró inscribir su derecho. En efecto, no siempre la mala fe de “C” consiste en una actuación fraudulenta (dolosa) que lo lleva a asociarse con “A” para perjudicar al primer comprador que no inscribió (“B”). Hay casos en donde dicha mala fe consiste en una actitud negligente, dejada o sumamente despreocupada por parte del segundo comprador (C), quien se limita a revisar la información registral y opta por desentenderse de otros elementos extra registrales que, aun cuando no los conozca, estuvo en posibilidades de hacerlo, y de haberlo hecho, se habría enterado de ciertas situaciones que la partida registral no publicitaba.

Esto ocurre, precisamente, con la posesión que habría ejercido “B” mientras que “A” y “C” negociaban la celebración de la segunda compraventa. O lo mismo ocurriría si es que “B” (primer comprador) hubiese hecho el alta y baja en la municipalidad, con lo cual en el HR y PU él (pese a no tener su derecho inscrito en la SUNARP) habría pasado a figurar como el nuevo propietario. El desconocimiento o desdén del segundo comprador (“C”) respecto de tales elementos extra registrales podrían llevar a dudar de su buena fe (de hecho, así lo viene estableciendo la Corte Suprema en recientes fallos[2], a través de los cuales exige la constatación de la posesión por parte del segundo comprador para que este pueda ser catalogado como un adquirente de buena fe).

Ahora bien, a lo que iba: la buena fe no es un elemento que, de manera autónoma, incline la balanza a favor de alguno de los contendientes. La buena fe es un elemento que debe acompañar a los criterios de preferencia del 1135 CC (inscripción, fecha cierta o fecha simple más antigua) para que ellos puedan ser aplicados. Con ello, lo que quiero dar a entender es que no solo cuando se aplica el criterio de la inscripción debe procederse con buena fe, sino también cuando la concurrencia se resuelve a través de los otros dos criterios. Explicare esto último con un ejemplo:

Martín era propietario de un predio no inmatriculado (es decir, no tenía partida registral), Además, Martín poseía el bien y se encontraba registrado a nivel municipal (HR y PU) como el propietario. El día 01 del mes último, Martín celebró, mediante documento privado, un contrato de compraventa a favor de Juan, quien tomó posesión del bien y además hizo el alta y baja a nivel municipal, con lo cual pasó a figurar en el HR y el PU como el propietario. Al día siguiente de haber suscrito el contrato con Juan, Martín volvió a vender el mismo bien, pero esta vez a favor de Moisés, quien tenía perfecto conocimiento del contrato otorgado previamente a favor de Juan, pero haciendo caso omiso a dicha situación suscribió la compraventa con Martín mediante escritura pública. Nos encontramos ante dos compradores del mismo bien. ¿Cuál de las adquisiciones deberá prevalecer?

El 1135 CC señala que, en defecto (ausencia) de inscripción, prima aquel adquirente que cuente con un contrato tenga fecha cierta. Aplicando tal criterio, Moisés vencería, pues tiene una escritura pública y Juan solo un documento privado. ¿Tiene sentido que el caso se resuelva de este modo? ¿Qué acaso Moisés no celebró la escritura pública de compraventa teniendo perfecto conocimiento de la adquisición previa de Juan? ¿Esta evidente mala fe con que ha actuado Moisés debe ser valorada para negarle preferencia en el conflicto? Sin duda alguna la respuesta es que Moisés no puede ser preferido debido a su mala fe; si él quiere valerse del criterio que lo favorece (documento de fecha cierta) deberá actuar con buena fe, y si no lo hace entonces dicho criterio queda descartado y se debe pasar al siguiente, esto es, a la antigüedad de los contratos, independientemente de que cuenten o no con fecha cierta. Atendiendo a este criterio, la adquisición de Juan prevalecerá por ser anterior a la de Moisés.

A esto me refiero cuando digo que la buena fe es un elemento que debe acompañar a cualquiera de los criterios de preferencia del 1135 CC para que el mismo pueda ser aplicado. Es decir, quien pretenda aplicar el criterio de la inscripción, deberá haber inscrito con buena fe, pues de lo contrario dicho criterio no aplicará y se pasará a tomar en cuenta el siguiente (la fecha cierta de los contratos); de igual modo, si quien pretende aplicar el criterio de la fecha cierta más antigua no ha actuado con buena fe, tal criterio no se tendrá en cuenta y la controversia se resolverá en base al siguiente, esto es, la simple antigüedad en la fecha de los contratos).

Esto que vengo diciendo no queda del todo claro de la actual redacción del artículo 1135° CC, el cual únicamente hace mención a la buena fe cuando se refiere a la inscripción (“se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito”), mas no cuando menciona los otros dos criterios de preferencia (en defecto de inscripción, se prefiere al acreedor cuyo título sea de fecha anterior, y en este último caso, al título que conste de documento de fecha cierta más antigua”).

Nótese cómo cuando la referencia es a la “inscripción” (primer criterio), la norma expresamente menciona a la “buena fe”, lo que no ocurre cuando el legislador hace mención a los otros dos criterios. Esta mala redacción podría llevar a creer – erróneamente, desde mi punto de vista – que la buena fe no es exigible cuando el criterio a aplicarse es el de la “fecha cierta más antigua” o el de la “fecha simple más antigua”. Particularmente considero que la norma debe ser interpretada en el sentido de exigirse la presencia de la buena fe en todos y cada uno de los casos en los que resuelva un caso de concurrencia de acreedores, con independencia del criterio de preferencia que se vaya a aplicar.

Por ello también considero un acierto que el Anteproyecto del Código Civil señale de forma expresa que la buena debe acompañar a cada uno de los criterios de preferencia:

“Cuando respecto de un bien concurren diversos titulares de un derecho de goce, se prefiere a quien de buena fe:

1. Primeramente haya inscrito su derecho.
2. En defecto de inscripción, a quien haya empezado a poseer el bien.
3. Si ninguno ha empezado a poseerlo se preferirá a aquel cuyo título sea de fecha anterior.
4. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”.

Nótese cómo, a diferencia del actual 1135 CC, en el Anteproyecto la referencia a la “buena fe” precede al listado de cada uno de los criterios de preferencia, lo cual no deja ninguna duda en el sentido de que tales criterios solo serán aplicados si van acompañados de la buena fe. Sin embargo, lo dicho en el Anteproyecto no debe ser leído como una reforma respecto de nuestro actual artículo 1135, pues ello nos llevaría a concluir que este, tal como se encuentra redactado, solo exige la buena fe cuando se trata de la inscripción, lo cual – como ya señalé – es un error. En tal sentido, lo señalado por el Grupo de Trabajo en el Anteproyecto debe ser entendido, simplemente, como una ratificación expresa de algo que en el texto del vigente artículo 1135 CC podría no estar del todo claro.

En conclusión, considero que en este punto el Anteproyecto es útil en la medida que nos ayuda a comprender nuestro actual 1135 CC a cabalidad, permitiéndonos concluir que: (i) la buena fe no es un criterio de preferencia que de forma autónoma resuelva los conflictos derivados de los múltiples (dos o más) actos de disposición sobre un mismo bien; y (ii) la buena fe es un elemento que debe acompañar, indefectiblemente, al criterio de preferencia – inscripción, fecha cierta más antigua o fecha simple más antigua – para que este pueda ser aplicado.