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¿Es conveniente suspender legalmente el pago de los arrendamientos?

¿Es conveniente suspender legalmente el pago de los arrendamientos?

A propósito de la reciente presentación de dos proyectos de ley, que tienen como finalidad establecer la suspensión del pago de la renta en los contratos de arrendamiento, el autor cuestiona la conveniencia y fundamentación de tales proyectos que, en su opinión, no son los más adecuados en las actuales circunstancias. En tal sentido, sostiene que, pese a que es buena la voluntad de nuestros legisladores de querer coadyuvar a disminuir lo más posible los efectos negativos de la cuarentena por el brote del COVID-19; sin embargo, ello debe realizarse respetando el marco constitucional y normativo vigente, considerando tanto la complejidad del tema como las partes contratantes.

Por Alberto Meneses Gómez

miércoles 8 de abril 2020

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La declaratoria de estado de emergencia por el brote del COVID-19 y el establecimiento de la cuarentena a nivel nacional ha generado que gran parte de la economía nacional se vea afectada por la paralización de las actividades comerciales. Una de estas afectaciones se ha dado en los contratos de arrendamientos, puesto que en la gran mayoría de casos dichos contratos no tienen regulado este tipo de situación.

Por ello, se ha puesto en discusión si se debe seguir pagando las rentas de los contratos de arrendamiento o no, tema abordado por varios abogados desde distintas perspectivas; sin embargo, todos han concluido en una sola afirmación, no hay una única y general solución para todos los casos, debiendo las partes iniciar conversaciones conforme al principio de buena fe.

Sobre este tema, el Grupo Parlamentario “Acción Popular” ha presentado dos proyectos de ley, que tienen como finalidad establecer la suspensión del pago de la renta en los contratos de arrendamiento, véase:

1. Proyecto de Ley N° 4894/2020-CR [1], a iniciativa de la congresista Mónica Saavedra Ocharan, denominando: “Ley que suspende por dos meses el cobro de servicios de agua, energía eléctrica, gas, servicios telefonía fija, celular, internet, cable, pagos de alquileres y prestamos financieros, como consecuencia del estado de emergencia”.

Artículo 1: Objeto de la ley

«La presente ley tiene por objeto suspender automáticamente por el plazo de dos (02) meses el cobro de servicios de energía eléctrica, gas, servicios de telefonía fija, celular, internet, cable, pagos de alquileres y préstamos de entidades del sistema financiero, como consecuencia de la aplicación del Estado de emergencia aprobado mediante Decreto Supremo N° 044-2020-PCM».

 

Artículo 2: Suspensión de cobros

«Suspéndase, excepcionalmente, por el lapso de dos (02) meses el cobro de los servicios de agua, energía eléctrica, gas, servicios de telefonía fija, celular, internet, cable, pagos de alquileres y prestamos de entidades del sistema financiero.

El monto de dichos recibos o cuotas de pago serán prorrateados en los siguientes recibos o cuotas del año 2020, sin aplicar pago de intereses, moras, multas, gastos administrativos o cualquier otro concepto de pago adicional. En caso el contrato culmine con anterioridad al año 2020, se prorratea el pago de los dos meses en los recibos o cuotas pendientes.

Para hacer efectiva esta suspensión, los clientes que no puedan cumplir con el pago de los servicios señalados o el pago de cuotas de préstamos del sistema financiero deben solicitar dicha suspensión, la cual es aprobada en forma automática.

Los dos meses son contabilizados desde el primer día del Estado de emergencia declarado mediante Decreto Supremo N° 044-2020-PCM”.

2. Proyecto de Ley N° 5004/2020-CR, a iniciativa del congresista Paul Gabriel García Oviedo, denominado: “Ley que dispone medidas complementarias a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la declaratoria de estado de emergencia por el brote del COVID-19”.

 

Artículo único: Del objeto de la Ley

«En los contratos de arrendamiento previsto en el Título VI del Código Civil y vigentes durante el periodo de declaratoria de Estado de Emergencia a consecuencia del brote del COVID-19 y hasta dos meses desde la finalización del mismo, se procederá a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, la suspensión del pago de renta, los intereses legales y pactados, así como las moras y penalidades previstas, salvo que se haya pactado por acuerdo de partes el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta.

A fin de acceder a la moratoria prevista en la presente Ley, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la Declaratoria de Emergencia a consecuencia del brote del COVID-19, invocando para tal efecto como situaciones de vulnerabilidad económica: Que el arrendatario obligado a pagar la renta, se encuentre desempleado, o se le hayan reducido las jornadas laborales y consecuentemente la remuneración que percibía, reduciendo sustancialmente sus ingresos, extendiéndose la moratoria a favor de los arrendatarios que son trabajadores independientes y que sufran una pérdida sustancial de los ingresos o una caída de las ventas superiores al 40 % (…)”.

De acuerdo con ello, entendemos la buena voluntad de nuestros legisladores en intentar de un modo u otro disminuir los impactos de la cuarentena que todos vivimos, pero consideramos que este tipo de proyectos no son los más adecuados a las circunstancias que vivimos.

El emitir una ley que tenga como finalidad la suspensión del pago de las rentas de los arrendamientos conllevaría en principio a la vulneración del artículo 62 de la Constitución, que establece, entre otros aspectos, que “los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase”.

Ahora bien, en el segundo proyecto resalta la obligación que se le impone al arrendatario para que acredite su situación de vulnerabilidad económica siempre y cuando: se encuentre desempleado, o se le hayan reducido las jornadas laborales y consecuentemente la remuneración que percibía, reduciendo sustancialmente sus ingresos, pero las normas laborales emitidas por el Estado no permitirían tener estos supuestos, al menos no de forma general. Otra situación es que sean trabajadores independientes y que sufran una pérdida sustancial de los ingresos o una caída de las ventas superiores al 40%, ¿cómo acreditarlo?

Estos requerimientos en vez de solucionar el problema solo generarían conflictos que terminarían siendo resueltos por el órgano jurisdiccional, puesto que los arrendadores y arrendatarios no ingresarían a una negociación en base al principio de buena fe, sino que estos últimos se impondrán en perjuicio de los arrendadores.

Cada contrato de arrendamiento debe ser analizado de forma particular, dada la complejidad del tema y los diversos factores que existen como es el tipo de actividad comercial, el uso del inmueble, las condiciones pactadas y demás, que impiden emitir una única y general solución.

Debe tenerse en cuenta la existencia de mecanismos legales que se encuentran vigentes y que son regulados por el Código Civil, como la fuerza mayor, excesiva onerosidad de la prestación, lesión y demás que vienen siendo comentadas y analizadas por diversos colegas, teniendo como finalidad establecer las alternativas de solución que pueden ser aplicadas para cada caso en concreto.

Cabe anotar que, si bien el artículo 1355 del Código Civil establece que, “por consideraciones de interés social, público o ético, el Estado dicte leyes para imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos”. También es cierto que por la complejidad de los distintos tipos de arrendamiento no resulta conveniente establecer una única y general regla, puesto que se podría crear nuevos problemas al ser cada contrato de arrendamiento particular y con matices muy distintos unos de otros, por lo que en vez de solucionar el problema se estaría generando un mayor caos e inseguridad jurídica, que afectaría no solo a los arrendadores, sino también a los arrendatarios. 

Asimismo, si consideramos el aspecto social debemos tener en cuenta que en el último censo se estableció que casi 1´256,520 viviendas son arrendadas (16.3% de las viviendas son arrendadas). Es decir, existirían 1´256,520 contratos de arrendamiento, 1´256,520 arrendadores y arrendatarios. Así las cosas, los proyectos de ley no toman en cuenta a los arrendadores, que pueden vivir solamente del arrendamiento de su inmueble; podrán decir que si una persona tiene un inmueble que arrendar es porque tiene dos, pero esto no asegura que esta persona tenga la solvencia económica necesaria para enfrentar el estado de emergencia, en la medida que este arrendamiento podría ser el único ingreso que perciba. Entonces, ¿cuál es el motivo para defender los intereses solamente de una las partes del contrato de arrendamiento? Parecería que quisiéramos volver a la época de la ley del inquilinato.

En este orden de ideas, consideramos que es buena la voluntad de querer coadyuvar a limitar lo más posible los efectos negativos de la cuarentena; sin embargo, esto debe realizarse respetando el marco constitucional y normativo vigente, y teniendo en consideración la complejidad del tema y a las dos partes contratantes en los arrendamientos, ya que una sola parte no puede asumir el íntegro de este estado.


[*] Alberto Meneses Gómez es abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega y Magíster en Derecho Registral y Notarial por la Universidad de San Martín de Porres. Asociado senior del Área Inmobiliaria del Estudio Olaechea.

[1] Por Decreto Urgencia N.° 035-2020 se ha dispuesto otorgar facilidades para el pago de los recibos, sin intereses ni moras, respecto a los servicios básicos de gas, electricidad y telecomunicaciones.

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