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Junta de propietarios y la COVID-19

Junta de propietarios y la COVID-19

El autor señala que las administraciones de las juntas de propietarios de edificios multifamiliares, deben adoptar las medidas sanitarias frente a la propagación de la COVID-19, sin que implique actos discriminatorios contra médicos u otros cohabitantes que luchan contra la pandemia. Asimismo, precisa que si bien puede limitarse los arrendamientos por razones de seguridad; sin embargo, ello no significa un impedimento absoluto.

Por Alberto Meneses Gómez

martes 5 de mayo 2020

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La pandemia que vivimos llevó al Gobierno a tomar la decisión de establecer la inmovilización social, obligándonos por el bien de todos a mantenernos en nuestras casas por más de 40 días, y no sabemos por cuantos días más se prolongará esta inmovilización. Esta circunstancia nos lleva a tener que tomar algunas consideraciones sobre la convivencia que viven muchas personas en los edificios o condominios multifamiliares, básicamente en la administración de estos frente a la COVID-19.

I. MEDIDAS SANITARIAS  

En los edificios o condominios se han venido adoptando medidas de seguridad-sanitarias para evitar la propagación y/o el contagio entre los residentes tales como: limpieza de áreas comunes, prohibición del ingreso de terceras personas (visitas o delivery es recibido en la puerta de los edificios), uso de mascarilla y guantes, prohibición de utilizar las áreas comunes (estacionamientos, escaleras y/o gimnasios) para hacer ejercicios u otra actividad, entre otras medidas; disponiendo que, ante el incumplimiento de estas medidas, los residentes serán multados con sumas que van desde S/. 50.00  a S/. 200.00 , aproximadamente.

No obstante, como se ha visto en los medios de comunicación, existen personas que aún no entienden o no quieren entender la gravedad y complejidad de la situación que se vive, y continúan saliendo de sus hogares en forma reiterada, haciendo caso omiso a las medidas dictadas por el Gobierno y más aún a las señaladas por las administraciones de las juntas de propietarios de los edificios.

La pregunta que se presenta es ¿qué hacer si casi todos los residentes cumplen y uno o algunos no? La respuesta pasa por determinar si dicha persona estaría incurriendo en alguna de las infracciones/delitos establecidas por el gobierno para que sea puesto en comunicación de la Policía y personal militar si es el caso. Asimismo, las multas establecidas por las juntas son una buena medida para disuadir a los posibles infractores y/o sancionarlos. Sin embargo, es de notar que estas medidas y sobre todo las sanciones deben haber sido adoptadas por la junta de propietarios y constar en el reglamento interno para su cumplimiento, salvo que se hubiera establecido que el administrador o presidente de la junta pudiera determinar este tipo de infracciones y sanciones de forma unilateral.

Debemos tener en consideración que estas sanciones una vez que se levante la cuarentena pueden ser cuestionadas a nivel judicial, debiendo sopesarse si la medida y la sanción impuesta resultan ser razonables y proporcionales en la actual circunstancia, siendo de vital importancia que estas se encuentren relacionadas y/o concordadas con las emitidas por el gobierno, no puede exigirse más de lo que este ha determinado.

Me explico, se podría establecer que todo residente ni bien salga de su departamento tenga que usar un traje de seguridad especial, bolsas especiales para los zapatos, guantes u otro implemento, pero el gobierno solo ha establecido la obligatoriedad del uso de mascarillas, por lo que imponer una sanción por este incumplimiento conllevaría a que esta sea irrazonable y desproporcional. Nadie duda que todos exigiremos el mayor control y seguridad para evitar el contagio de nuestras familias, pero no por ello podemos exigir y obligar a ir mas a allá de lo establecido por las autoridades sanitarias – gobierno, toda acción debe ser relacionada con las medidas dictadas por dichas autoridades.

II. LIMITACIÓN A RESIDENTES MÉDICOS Y OTROS HÉROES

Se ha visto que en otros países se han colocado carteles en las puertas de los departamentos de médicos o personal sanitario exigiéndoles que se retiren del edificio por posiblemente tener el virus y/o contagiar a los demás residentes o indicando que no usen las áreas comunes como escaleras, ductos de basura, ascensores u otros, lo cual es completamente irrazonable e ilegal. Cabe indicar que, por el momento no tenemos información de casos similares en el país.

En principio, no existe una norma que determine que el personal de salud, policía, fuerzas armadas u otra que se encuentre trabajando en una actividad esencial, complementaria y/o anexa tengan que residir en un determinado lugar que no sea su residencia habitual, incluso no existe una norma que establezca que las personas que sean portadoras del virus deban cumplir únicamente su periodo de aislamiento en un lugar ajeno a dicha residencia. Por tanto, no proceden este tipo de requerimiento más aun cuando estas personas son nuestra primera línea de defensa en estos momentos.

Considérese que si este tipo de requerimiento proviene de un acuerdo de la junta de propietarios y se consigna en el reglamento interno no es válido legalmente. En efecto, el Gobierno ha dispuesto que el periodo de aislamiento lo llevemos en nuestras casas o departamentos, por lo que no puede prohibirse mediante un acuerdo de la junta que una persona de profesión médica u otra no pueda residir en su departamento o residencia habitual, o que las personas contagiadas cumplan su aislamiento fuera de esta. Dicho acto sería desproporcional y no se ajustaría a los términos de una limitación a la propiedad, siendo más bien una limitación arbitraria que encubriría un acto discriminatorio [1]. Lo más que se puede exigir es la adopción de alguna medida sanitaria adicional razonable al ingreso o uso de las áreas comunes del edificio, pero no su retiro o no uso.

No obstante, existen casos y sí que han sido en nuestro país en los que se pegan carteles, pero ofreciendo ayuda a estas personas para la compra de alimentos, limpieza de los departamentos, conversaciones u otra acción, actos solidarios y aplaudible por todos nosotros.

III. NUEVOS ARRENDAMIENTOS 

Debido a la evolución de la economía y las conexiones globales, era frecuente encontrar en cualquier edificio multifamiliar el arrendamiento de departamentos y estacionamientos por un corto plazo sea por pocos meses o incluso por días, utilizándose, en algunos casos, plataformas online como Airbnb o HomeAway, entre otras; que, permitían ofertar los departamentos de los propietarios denominados “anfitriones” para el alojamiento de terceros denominados “huéspedes”, con la finalidad de obtener un beneficio económico. Básicamente lo que se presentaba era un arrendamiento por días, lo que en otros países se regulaba como viviendas turísticas. En estos casos se cuestionaba la seguridad, privacidad y la convivencia saludable entre los residentes, lo cual se veía comprometido por el ingreso de una, dos o más personas desconocidas a los departamentos de forma continua.

Si bien este tipo de modalidad y los arrendamientos en general se están viendo afectados por la situación mundial que se atraviesa, también es cierto que algunas juntas de propietarios vienen pensando en establecer limitaciones a los futuros arrendamientos de periodos cortos, que asumimos serán pocos, pero que se darán de una u otra manera en menor cantidad.

Nadie discute que toda persona tiene derecho sobre su propiedad, esto es, todo vecino puede realizar cualquier acto en su propiedad, pero sin que ello implique generar molestias y/o incomodidades en los demás vecinos. Debe tenerse en cuenta que el interés individual debe ceder ante el interés colectivo de todos los residentes del edificio.

En términos generales, es factible que se acuerden ciertas limitaciones al uso y disfrute de los departamentos consignándose estas en los reglamentos internos, estando acorde con el Código Civil que permite la limitación convencional de estas facultades. Una de estas prohibiciones puede ser la de establecer, siempre y cuando tenga como sustento el preservar la seguridad, privacidad y la convivencia de los residentes, una “cláusula contra los arrendamientos de corta duración”, para lo cual se requiere que sea aprobada por la junta de propietarios.

No obstante, no sucede lo mismo con los arrendamientos de mediana o larga duración, puesto que estos no afectan en gran medida la seguridad, privacidad y normal convivencia, salvo que se arriende para darle un uso distinto al designado al edificio, por lo que disponer ello conllevaría a afectar gravemente el derecho de propiedad del propietario del departamento, al ser desproporcional y hacerlo inútil para dicho fin.

Debemos considerar que el límite de las disposiciones del reglamento interno es la grave afectación a los derechos fundamentales de cualquier persona; es decir, el reglamento puede regular determinadas acciones y limitarlas sobre la base de un interés general o común de todos los vecinos del edificio o condominio –relaciones de vecindad para evitar las afectaciones o inmisiones de los demás–. Empero, esta limitación no puede generar una grave, irrazonada y desproporcionada afectación a los derechos fundamentales de cualquier vecino ni del futuro arrendatario, ni mucho menos hacer inutilizable el bien.

En este sentido, es entendible que las juntas de propietarios pretendan limitar los arrendamientos de corta duración en la medida que podrían afectar la seguridad, privacidad, normal convivencia y además generaría el ingreso de un flujo mayor de personas al edificio con la posibilidad de transportar el virus.

 

En este orden de ideas, es conveniente que las administraciones de las juntas de propietarios adopten las medidas sanitarias acordes con las dictadas por el Gobierno; así como puedan de forma virtual –en los casos permitidos– aprovechar el momento y regularizar la propia junta, los acuerdos que estén pendientes y adoptar las medidas necesarias para sobrellevar y convivir con este virus que, como sabemos, nos acompañará por varios meses más hasta que se encuentre el antídoto y/o el tratamiento específico para combatirlo, sin que ello implique cometer algún tipo de acto discriminatorio en contra de cualquier persona.

La limitación en el caso de arrendamientos podría hacerse para evitar que estos sean de corta duración por seguridad, privacidad y normal convivencia, pero no para eliminar la posibilidad de arrendar completamente los departamentos; puesto que ello sería desproporcional y afectaría el derecho de propiedad del propietario.


[*] Alberto Meneses Gómez es abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega y Magíster en Derecho Registral y Notarial por la Universidad de San Martín de Porres. Asociado senior del Área Inmobiliaria del Estudio Olaechea.

[1] En Chile se ha presentado un proyecto de ley para modificar el artículo 32 de la Ley N° 19.537, Ley de Copropiedad Inmobiliaria, de cuyo texto se extrae: “Asimismo, no podrán limitar el uso de los bienes comunes ni establecer discriminaciones arbitrarias en razón de las condiciones laborales de alguno de estos, ni aún a pretexto de una pandemia, catástrofe o cualquier hecho de emergencia, de carácter nacional o regional, decretado por la autoridad competente. La misma prohibición pesará sobre el Administrador respectivo”.

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