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Arrendamiento en la emergencia: Cuestión de principios

Arrendamiento en la emergencia: Cuestión de principios

A la luz de los principios generales del derecho, el autor analiza el conflicto de intereses del deudor y acreedor ante el incumplimiento del contrato de arrendamiento por el estado de emergencia sanitaria. Asimismo, explica en qué circunstancias el arrendatario, aun cuando no ejerza el derecho de uso sobre el inmueble, deberá seguir pagando la renta y, cuándo es posible un reajuste o término del contrato.

Por Martín Mejorada

jueves 28 de mayo 2020

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Uno de los contratos que más sufre con la emergencia es el arrendamiento.  Los arrendadores enfrentan la iliquidez, insolvencia o desgano de sus arrendatarios, justo cuando más requieren los frutos civiles del bien. Ciertamente, muchos poseedores inmediatos (comerciantes, principalmente) no están percibiendo los rendimientos que proyectaron, pero igual son intimados por sus caseros.  Esta situación no cambiará en el corto plazo y exige un pronunciamiento desde la ciencia jurídica.  Sí, existe una “ciencia del derecho” y va mas allá de la norma expresa y la jurisprudencia.

Se han puesto en la mesa decenas de soluciones, algunas enrevesadas, otras alarmantes, o las que demandan más leyes o la intervención de un juez.  Han despertado de su letargo y surgido “juristas” de toda talla, confrontando títulos académicos, experiencia y el espíritu de fallecidos letrados de todo el mundo.

Con toda modestia y celebrando el entusiasmo e inteligencia de las posturas que se han conocido, creo que las cosas podrían tener una mirada más sencilla y satisfactoria desde el “método jurídico”.  Hay que tener en cuenta algunos presupuestos para una adecuada comprensión del planteamiento, a saber: i) el derecho es un sistema de herramientas diseñado para que la sociedad funcione, no para entorpecerla; ii) el derecho siempre tiene una respuesta para toda situación, aun si no está prevista en el texto expreso de la ley o la jurisprudencia; y iii) los principios generales que suplen los vacíos, no emanan de los valores, la ideología o la literatura preferida del jurista o el magistrado, sino de la dinámica de la propia sociedad que se expresa en sus reglas vigentes.  

El arrendador quiere que le paguen la renta como si nada hubiese ocurrido.  El arrendatario prefiere no pagar y conservar la relación sin abono o con rebaja, o terminar el contrato.  La cuestión es si alguno de ellos prevalece ante la falta de acuerdo.  ¡No hay norma expresa o pleno casatorio específico que imponga una solución, aceptémoslo!  Empero, tenemos “principios generales del derecho peruano” que deben aplicarse por mandato de la Constitución (artículo 139 inciso 8 de la Constitución).  Tales principios subyacen al ordenamiento, emanan de él, y su valor radica precisamente en que no están recogidos en norma expresa.  Son soluciones que dimanan del conjunto jurídico.

La fuerza mayor y el caso fortuito (a los que me refiero indistintamente) han existido siempre en nuestro derecho.  Son eventos no imputables que dañan el patrimonio y cambian el rumbo de los negocios.  Están previstos en el artículo 1315 del Código Civil, asociados a la imposibilidad de cumplir las obligaciones.

Los remedios ante lo imprevisto y situaciones anómalas están ahí, en el Código y otras normas, con ocasión de diversas realidades.  Ellos hablan de la postura de nuestro sistema legal y muestran con claridad cómo se inclina el derecho peruano en determinada dirección al tratar asuntos de esta naturaleza.  Son los “principios generales del derecho peruano”.

Miremos, por ejemplo, los artículos 769, 1138 incisos 5 y 6, 1315, 1316, 1431, 1440, 1447, 1539, 1567, y 1823 del Código Civil, y el artículo 48 del Reglamento de la Ley de Bienes Estatales.  No son decisiones arbitrarias que abordan hechos únicos y aislados, sino verdaderos meteoritos o esquirlas de un cuerpo celeste mayor, que alberga la respuesta general del derecho.  El trabajo de construcción legal (método jurídico) consiste en hallar la solución más amplia, a partir de los fragmentos que llegan al sistema mediante normas positivas.  El resultado es el encuentro de los “principios jurídicos” que suplen los vacíos de la ley. 

Visto el conjunto de estas normas, lo primero a decir es que la “fuerza mayor” no puede quedar limitada a la imposibilidad de cumplir, sino que, y así se desprende del ordenamiento, debe entenderse en general como las ocurrencias que complican gravemente el patrimonio y los negocios, aun cuando no se configure la imposibilidad o total impedimento.  Llamémoslo “fuerza mayor” o de otro modo, lo cierto es que el sistema legal responde activamente ante incidentes que alteran el decurso natural de los contratos, proporcionando soluciones para que se atiendan hasta donde sea posible los intereses justos que dieron lugar a la operación.  La regulación sobre fuerza mayor es pues la exhalación mas pronunciada de un principio general sobre lo imprevisto en los contratos, y que como tal es solo el aliento y la cabeza de un mandato mayor que dispone dar solución a las contingencias que derivan de hechos extraordinarios, imprevisibles e irresistibles.  La siguiente imagen grafica lo que digo: 

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Ahora bien, de estas normas se advierten dos momentos ante la ocurrencia del imprevisto irresistible: i) el impacto económico inicial sobre los bienes, es decir quién soporta el daño y ii) la continuidad o culminación del negocio si es que todavía hay algo pendiente.  Veamos:

i) En lo primero, el principio jurídico (lo que subyace) manda que el daño lo soporte quien tiene el bien en su patrimonio y bajo su control material (artículos 1138 incisos 5 y 6, y 1567 del Código).  Este principio puede o no gustar a muchos, pero está en el sistema y es aceptado por la sociedad.  ¿Si un bien se pierde o se daña sin culpa de nadie, quién debe soportar el perjuicio?  ¿El Estado, el que transfirió el objeto, el titular del bien, o todos juntos?  Nuestro sistema ha respondido y dice que el infortunio recae en el titular. 

Aplicado este principio al arrendamiento, significa que el arrendatario debe soportar el perjuicio que recaiga sobre el bien que está en su patrimonio.  No me refiero a la propiedad, sino al bien que se constituye por el uso. El uso inmobiliario que el arrendador da al arrendatario (artículo 1666 del Código) es un “inmueble” (artículo 885 inciso 10 del Código), diferente al predio sobre el cual recae.  Dicho inmueble (el uso), se entrega al destinatario con la suscripción del contrato y la tradición de la cosa material.  Es decir, el inquilino es titular del inmueble inmaterial llamado “uso”.

El bien se pierde para quien lo tiene válidamente.  El arrendatario recibió el inmueble inmaterial (uso) con la celebración del contrato y la entrega del predio.  No lo recibió por unos días o por la periodicidad prevista para el pago de la renta, sino por todo el plazo del contrato.  El uso es un solo bien, no tantos bienes como rentas se pagan.

Este bien inmaterial sufre por la emergencia pues no genera los rendimientos esperados (los comerciales).  El bien se ha dañado.  No se pierde del todo porque es inmaterial y podría recobrar vigor cuando se supere el aprieto, pero ahora está chamuscado y nadie lo quiere.  El inmueble sufre en el patrimonio de quien lo tiene (el arrendatario), y por tanto la obligación de pagar la renta se mantiene incólume.

Es lo mismo que le sucede al comprador de un predio que habiendo recibido la casa, y estando embarcado por largo plazo en una deuda con el vendedor, a los días de la recepción sufre un terremoto o un aluvión.  Es una pena, pero ¿quién debe soportar la desventura? ¿el vendedor, a quien no se le ha pagado aún el precio, o el comprador que ya tenía el derecho en su patrimonio y bajo control?  La ley y el principio mandan que la “mala suerte” la soporte el comprador, quien tendrá que pagar el precio de un bien que se ha perdido.  

El goce continuado del arrendatario no cambia la conclusión. La consabida obligación del arrendador de mantener en el uso al ocupante tan solo representa el compromiso de no entorpecer el ejercicio del derecho.  El inquilino es titular pleno de un bien por cierto plazo (uso inmobiliario) que ha resultado dañado por causa no imputable a las partes.  Tampoco cambia la respuesta porque la incidencia afecta masivamente a muchos poseedores.  Un arrendatario que busca proteger su interés en la emergencia, no debe aspirar a un mejor trato porque su vecino y demás colegas también están afectados.  Lo masivo del impacto es importante para las políticas públicas y para la necesidad general extrema, no para interpretar los términos de un negocio.       

ii) En lo segundo, es muy probable que el inquilino haya perdido interés en la continuidad del arrendamiento debido a la mella en sus perspectivas económicas.  Esto explica que quiera un cambio en las condiciones o eventualmente la terminación del negocio, sin pagar ninguna indemnización o penalidad.

Sobre el particular, el principio (inmanente a los artículos 1316, 1440, 1447, 1539 y 1575 del Código) describe que, ante lo imprevisto que tuerce gravemente las expectativas de las partes (utilidades e intereses), las que justificaron la celebración del contrato, los afectados tienen la oportunidad de evaluar y decidir si el negocio continúa o no, o si las condiciones deben ser revisadas.  Eso sí, se debe tratar de una alteración sustancial y no de un mero cambio de circunstancias.

La gravedad debe ser de tal magnitud que del propio contrato se advierta la pérdida de su razón de ser (causa), o que el impacto se aprecie tan destructivo que, aunque la utilidad esperada no se haya puesto explícitamente en el acuerdo, la realidad evidencie con toda claridad una frustración insoportable.  El cambio en la vigencia o los términos del contrato no operan automáticamente, sino que requieren una decisión de la víctima.  La terminación anticipada se invoca y se da si cumple las condiciones de gravedad y trastorno.  Por su parte, la modificación de los términos no puede ser automática ya que se debe considerar el interés del propietario.  Por ello, en este último caso el derecho del damnificado se reduce a plantear la revisión como propuesta.  Será la voluntad común o un juez quien defina.

En el arrendamiento, esto significa que el arrendatario soporta el impacto del daño sobre el bien (uso), si acaso prueba lo profundo del perjuicio que le causa el hecho imprevisto, podrá invocar la conclusión anticipada del negocio, lo que conlleva la cesación de la renta (siempre que devuelva el predio), o la variación de las condiciones en busca de retomar el equilibrio.  Esto último no debe afectar los intereses que a su turno tiene el arrendador, de modo que, ante tal pretensión, el propietario debe estar en condición de optar por la resolución, tal como ocurre en la “excesiva onerosidad de la prestación”.

En suma, lo extraordinario, imprevisible e irresistible de algunos hechos afecta a los arrendamientos, pero se generan soluciones desde los principios en dos momentos y con características diferentes.  Producida la emergencia, los arrendatarios soportan el daño y deben pagar la renta (aunque no ejerzan su derecho de uso), pero si la situación es en extremo embarazosa para ellos, deben tomar una decisión sobre si terminar o no el negocio, o plantear el ajuste.  En lugar de lamentarse y forzar las figuras del derecho positivo, el poseedor debe tomar decisiones.  La demoro solo acumula renta.

Se dirá que los principios que he compartido no están en la ley, y es cierto.  Precisamente, ese es el mérito de esta herramienta y es la esencia del método jurídico: construir una solución a partir del aliento que dejan las normas que todos conocemos.  Dejemos que el Estado se encargue de las urgencias vitales.  En los negocios, hoy más que nunca el derecho debe construir soluciones en base al sistema existente, no sobre la pena que a cada uno toca de modo distinto.


[*] Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil. 

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