Después de la batalla todos son generales, después de la tragedia todos son jueces con hambre de juzgar y condenar. He visto con asombro como “líderes de opinión”, sin el menor titubeo, imputan responsabilidad a los propietarios del inmueble donde se produjo la tragedia del fin de semana, quienes habían arrendado el predio a los organizadores de un evento clandestino y a todas luces ilegal. La situación de los inquilinos es sin duda complicada. En las siguientes líneas me ocupo de la responsabilidad de los propietarios – arrendadores en general.

No existe responsabilidad para el dueño del inmueble arrendado por el solo hecho de ser propietario. Si se produce un daño en el escenario de la finca, el casero solo responde en la medida que haya causado el perjuicio, y siempre que se cumplan los requisitos de la responsabilidad previstos en el Código Civil (artículos 1321 y 1969), esto es que su conducta u omisión antijurídicas hayan ocasionado el perjuicio. La única situación en la que el dueño responde claramente por su sola condición es cuando el percance deriva de la caída del edificio, por falta de mantenimiento (artículo 1980 del Código Civil). En materia de inmuebles no hay norma como la que rige para los propietarios de vehículos que causan daño y que hace responsables solidarios a los dueños por el solo hecho de serlo (artículo 29 de la Ley 27181).

La ilicitud de la conducta u omisión que identifica y condena al agresor no tiene como fuente la pena de las víctimas o el barrullo candelero, sino la ley y el contrato. Solo éstas pueden decir si el propietario responde por los daños al haber omitido una acción esperada. Por ello cabe preguntarse: ¿están obligados los dueños a verificar que el arrendatario o cualquier poseedor, incluso los ilegítimos, realizan una ocupación ordenada y a prueba de perjuicios? Los dueños NO tienen la obligación legal y específica de velar porque el ocupante cumpla las normas de orden público. Normalmente los contratos de arrendamiento dicen que el arrendatario debe obtener y cumplir las autorizaciones pertinentes al destino que le dará al bien, e incluso que el incumplimiento de esta carga es causal de resolución (también lo dice el artículo 1697 inciso 3 del Código), ¡pero cuidado! Se trata de una obligación a favor del arrendador, para evitar que el predio se perjudique con una ocupación descuidada. Es decir, el locador es beneficiario de esa obligación. Cuando el ocupante incumple las normas de seguridad, por ejemplo, no solo defrauda a la sociedad y a sus clientes, sino al propietario.  

El propietario no es fiscalizador ni policía. No existe norma que imponga tal condición y como sabemos, la propiedad es un derecho que se ejerce en el marco de la autonomía privada, es decir el dueño no está obligado a hacer lo que la ley no manda ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe (artículo 2 inciso 24, a) de la Constitución). Las limitaciones al ejercicio del dominio impuestas en honor del bien común tienen que estar señaladas en la ley (artículo 70 de la Constitución), de lo contrario se produciría una incertidumbre total sobre lo que el titular debe o no hacer en sus relaciones económicas.

Finalmente, pretender que los dueños investiguen lo que sucede en los predios arrendados, en la creencia de que serán responsables de lo que ahí se produzca, no solo carece de base legal, sino que implicaría un encarecimiento absurdo del contrato más importante del mundo inmobiliario. Los arrendadores tendrían que incorporar en la renta el costo de la fiscalización y del daño potencial a pagar. La situación sería inmanejable, pues el inmueble se vincula con los detalles de todos los actos que se realizan en él. El casero tendría que ver que las conexiones de gas del restaurante que opera su inquilino son adecuadas o que los baños estén siempre limpios. Quien arrienda a bancos tendría que ver que las cámaras de seguridad son las correctas y que la vigilancia es óptima. Quien alquiló a una clínica tendría que observar la ventilación del predio de cara a salud de los pacientes. Obviamente esto no es así.

La tragedia tiene responsables de todo orden y deben ser condenados, pero es menester hacer las distinciones apropiadas para evitar la creencia de que la propiedad soporta cargas que en realidad no tiene.