Para efectuar la inscripción de la constitución del derecho de uso y habitación no se requiere que conste de manera expresa si este se celebra a título oneroso o gratuito, porque esta calificación puede desprenderse indubitablemente del contenido del contrato.

Así lo estableció la Resolución N° 1733-2020-SUNARP-TR-L emitida por el Tribunal Registral. Este colegiado también aclaró los alcances de los derechos de uso y habitación regulados en el 1026 y 1027 del Código Civil respectivamente. Al respecto, el Tribunal precisó que debe tenerse en cuenta que el primero, establece que el derecho de uso se rige por las disposiciones del derecho de usufructo. Por su parte, el segundo sostiene que cuando el derecho de uso recae sobre una cosa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.

Es importante señalar que el Tribunal Registral, con base en el artículo 1027, define al derecho de habitación por el hecho de recaer sobre una casa o parte de esta, que sirve para un supuesto específico: morada. Además, consideró que no se trata de cualquier clase de inmuebles, sino de aquellos que por sus características puedan ser utilizados como morada por personas.

Del mismo modo, el Tribunal estimó que dentro de las características propias de estos derechos podemos mencionar las siguientes:

• Se trata de derechos constituidos sobre bienes ajenos. En efecto, hay por lo menos dos sujetos en la relación jurídica, el constituyente y el beneficiario. El primero deberá ser el propietario del bien sobre el que recae el derecho.
• El constituyente podrá indicar en el acto constitutivo, entre otros, el plazo por el cual se deba entender otorgado el derecho. En consecuencia, se trata de derechos temporales, limitados en el tiempo, conforme a la ley o el acto constitutivo que los origina.
• Existe el deber de conservación sobre la cosa que el beneficiario debe observar.

¿Cómo se llegó a esta decisión?

En cuanto al caso materia de análisis, el Tribunal concluyó que es razonable interpretar que las partes han pactado la constitución del derecho de habitación a título gratuito, ya que la parte beneficiada con dicho gravamen no se encuentra sujeta ni obligada a cumplir y/o realizar ninguna contraprestación a favor del propietario del predio.

En tal sentido, la condición de gratuito de dichos derechos puede inferirse de una manifestación de voluntad tácita que se demuestra con la suscripción de la escritura pública por parte de las partes contratantes, aunque no conste en ella la declaración expresa de que se pactó la constitución de un derecho de uso y habitación a título gratuito.

Finalmente, como no existe ninguna norma que establezca la obligatoriedad de consignar de manera expresa la condición de oneroso o gratuito de los derechos de habitación, resulta innecesaria la presentación de la escritura pública aclaratoria solicitada por el registrador.