Pacto de retroventa podrá cancelarse mediante la presentación de una solicitud simple al registrador. Para ello solo bastará que se advierta el vencimiento del plazo pactado para que el anterior propietario ejerza la retroventa sin que se haya inscrito o anotado asiento alguno del cual se desprenda que dicha persona haya ejercido tal derecho.

Así lo estableció el Tribunal Registral en la Resolución N° 1852-2020-SUNARP-TR-L. El cual también precisó que la solicitud a presentar deberá ser constatada por el registrador. Específicamente, se deberá verificar que plazo pactado ha transcurrido sin que conste que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutivo.

Asimismo, el Tribunal en la referida resolución ha precisado que el derecho resolutorio derivado del pacto de retroventa se ejerce extra registralmente, incluso cuando se encuentra inscrito, ya que la constancia registral del mismo no está prevista legalmente como requisito de validez, ni siquiera de eficacia.

En consecuencia, a decir del Tribunal, si el pacto fue ejercido dentro del plazo de caducidad legal o convencional será plenamente oponible inter partes aunque el ejercicio del derecho resolutorio no conste inscrito. Ello justifica que sea válida la inscripción de la resolución unilateral dispuesta por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto. Cabe precisar que para ello no deberá existir terceros cuyo derecho inscrito pueda perjudicarse con dicha resolución.

¿Qué llevó a tomar esta decisión?

En el Pleno XXV celebrado los días 12 y 13 de abril de 2007 y publicado en el diario oficial El Peruano el 15 de junio de 2007, se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:

“Naturaleza del pacto de retroventa: La naturaleza del plazo legal o convencional del pacto de retroventa es uno de caducidad.

Cancelación de la inscripción del pacto de retroventa: Para cancelar la inscripción del pacto de retroventa bastará presentar una solicitud simple, debiendo el Registrador constatar que ha transcurrido el plazo pactado o el máximo establecido por el Código Civil, sin que conste en la partida asiento alguno que evidencie que el vendedor ha hecho uso de su derecho resolutorio. Procede la inscripción de la resolución unilateral ejercida por el vendedor dentro del plazo pactado o fijado por ley, aun cuando se hubiere cancelado la inscripción del pacto, si es que no existen terceros cuyo derecho inscrito pueda perjudicar con dicha resolución.”

(Criterio adoptado en la Resolución Nº 001-2007-SUNARP-TR-T del 3/1/2007)

Se puede advertir que los precedentes vinculantes señalados establecieron la naturaleza del pacto de retroventa y posibilidad de cancelación, sin embargo, omitieron señalar en mérito a qué documento procedía que se extienda el asiento de cancelación, tal omisión ha sido complementada por el Tribunal Registral en la Resolución N° 1852-2020-SUNARP-TR-L.

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