I. DIAGNÓSTICO PREVIO

La normas urbanísticas e inmobiliarias en nuestro país se encuentran tan diversificadas, que muchas veces resulta complejo determinar qué o cuál procedimiento se debe aplicar para un caso en particular, sumando a la latente contradicción que existe en varias de ellas, a la aprobación de normas de inferior jerarquía normativa obviando una de mayor nivel y otras que podemos advertir en la práctica cotidiana. La regulación del saneamiento de predios no escapa a similar diagnóstico, salvo que se puedan dividir por su condición, es decir, entre urbano y rural (rústico y eriazo), y por ámbito de competencia.

II. ANÁLISIS

El 27 de marzo de 2021 se publicó la Ley N° 31145, instrumento que tiene por objeto establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico-legal y formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas en propiedad o posesión de particulares, a cargo de los gobiernos regionales y en coordinación, cooperación y/o articulación con el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego (Midagri). Cabe precisar que, la norma establece que no resulta aplicable a predios de comunidades campesinas y nativas, áreas naturales protegidas, sitios o zonas arqueológicas o declaradas como parte integrante del patrimonio cultural de la nación, tierras comprendidas en procesos de inversión privada, entre otras, conforme a su artículo 3.

Respecto de las acciones de saneamiento, esta norma dispone que los procedimientos iniciados por los gobiernos regionales se ejecuten de manera gratuita y en forma masiva, según unidades territoriales delimitadas en función a un distrito. En caso se inicie a solicitud de parte, se efectuará con el objeto de regularizar sus derechos posesorios o, tratándose de propietarios, para la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio y la rectificación de áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de sus predios inscritos y de sus títulos archivados.

La regularización de derechos posesorios se puede dar en dos supuestos: predios de propiedad del Estado (rústicos y erizos habilitados) y predios rústicos de propiedad particular. En el primer supuesto, los poseedores de un predio rústico, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria y que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua, podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente. En ese mismo sentido, los poseedores en tierras eriazas habilitadas destinadas íntegramente a la actividad agropecuaria podrán regularizar su situación jurídica mediante el procedimiento de adjudicación directa, previo pago del valor arancelario del terreno.

En los casos del primer supuesto, es condición que las posesiones siempre se hayan iniciado con anterioridad al 25 de noviembre de 2010, fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 29618, Ley que establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal. El título o instrumento y el contrato que expidan los gobiernos regionales contiene la condición del cumplimiento del compromiso de la continuidad de las actividades agropecuarias que garanticen su sostenibilidad, caso contrario, procederá la reversión del predio adjudicado al dominio del Estado. Se exceptúan de la presente disposición, al amparo del numeral 3.2, los predios formalizados que se encuentren comprendidos en áreas o zonas urbanas o de expansión urbana.

En el segundo supuesto, referido a los poseedores de un predio rústico de propiedad particular, los sujetos podrán adquirir su propiedad a consecuencia del ejercicio de la posesión directa, continua, pacífica y pública como propietarios, siempre que acrediten la explotación económica del predio con fines agropecuarios por un plazo no menor de cinco (5) años.

Con relación a la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio en predios rústicos, serán los gobiernos regionales quienes declararán la propiedad, vía regularización del tracto sucesivo de las transferencias. En caso existan deficiencias o imperfecciones de forma en los títulos que no permitan su inscripción ante el Registro de Predios y acrediten la continuidad de las transmisiones de dominio, debiendo el interesado acreditar de manera fehaciente la cadena ininterrumpida de las transferencias del titular registral, la posesión directa, continua, pacífica y pública como propietario y la explotación económica actual del predio, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, por un plazo no menor de cinco años, y siempre que no exista proceso judicial o administrativo en curso en el que se discuta el derecho de propiedad o posesión sobre el mismo.  

Una de las articulaciones de los gobiernos regionales con el Midagri, es que este último aprueba los formatos de títulos de propiedad y otros instrumentos que se expidan en el procedimiento de saneamiento y, una vez suscritos por el órgano del gobierno regional competente, tienen mérito inscribible ante la Sunarp. En todo el procedimiento de regularización de derechos posesorios, vinculado solo al primer supuesto, es decir, predios del Estado, los gobiernos regionales asumen la titularidad del dominio (razones operativas), así como proceden a inmatricular a su favor todo o parte de las unidades territoriales materia de formalización, por lo que deben remitir a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) la documentación sustentatoria respectiva para la actualización de su sistema y, en su caso, a la entidad pública que tenía inscrito a su favor el predio, bajo responsabilidad.

III. REFLEXIONES

1. En caso del primer supuesto, será fundamental la publicación del Reglamento de la Ley N° 31145, debido a que, por ahora, es incierto el plazo de cumplimiento del compromiso de las actividades agropecuarias que garantice su continuidad. Asimismo, será el Reglamento que regule, con mayor detalle, los procedimientos y lineamientos para acceder a la adjudicación de tierras.

2. Para el segundo supuesto, el Reglamento establecerá el procedimiento mediante el cual los gobiernos regionales emitirán el procedimiento administrativo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, que, haciendo una interpretación sistemática con la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio en predios rústicos, debe culminar con un acto administrativo que sea mérito suficiente para su inscripción en el Registro de Predios de la Sunarp.

3. Todo lo normado guarda coherencia con la prevalencia de la información catastral, es decir, luego de seguir el procedimiento regular ante los gobiernos regionales hasta la emisión de un acto administrativo, debe prevalecer todos los documentos técnicos y legales, sobre aquellos que obran en la Sunarp, siempre que no se afecten derechos de terceros.

4. El Decreto Legislativo N° 1089, norma que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, y el Decreto Legislativo N° 667, Ley del Registro de Predios Rurales, quedan derogados. A pesar de que la ley en comento no los deroga de manera expresa en el tiempo ni los condiciona a la vigencia de la publicación de la ley o reglamento, inferimos que son inaplicables desde el día siguiente de su publicación. Tampoco refiere cómo quedan o quedarán los procedimientos iniciados al amparo de dichos dispositivos legales.

5. Finalmente, un tema que no puede quedar sin ser mencionado es el referido al vigente Decreto Supremo Nº 026-2003-AG, que aprueba el Reglamento de la Segunda Disposición Complementaria de la Ley Nº 26505, emparentada a la venta de tierras habilitadas de los proyectos especiales hidroenergéticos y de irrigación del país, puesto que está habilitada la venta directa de tierras eriazas de propiedad del Estado en parcelas de pequeña agricultura (3-15 hectáreas) para el desarrollo de actividades de cultivos o crianzas. Esto se realizará por única vez, en aquellas tierras que al 28 de julio de 2001, hayan estado en posesión continua, pacífica y pública, por un plazo mínimo de un año, por parte de pequeños agricultores, asociaciones y comités constituidos con fines agropecuarios y en las cuales se hayan realizados en forma permanente actividades agropecuarias, ubicadas fuera del ámbito de los Proyectos Especiales Hidroenergéticos, a excepción de los terrenos eriazos entregados a Proinversión para su venta o concesión en subasta pública (Ley 27887).

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