Sábado 02 de marzo de 2024 | Suscríbete al Newsletter de La Ley

Martín Mejorada comenta la defensa posesoria extrajudicial

Martín Mejorada comenta la defensa posesoria extrajudicial

Se discute mucho sobre los requisitos y modalidades de la defensa posesoria extrajudicial, así como si el propietario no poseedor debería tener el derecho de ejercerla. Sobre el particular, ofrecemos un extracto de la muy interesante entrevista al profesor Martín Mejorada Chauca, la cual se publicará en el número de julio de Gaceta Civil & Procesal Civil. En ella, el especialista refiere que dicha figura puede ser ejercida tanto por quien estando en control del bien es despojado por un agresor sin derecho, así como por el propietario de un predio contra el invasor que tiene la calidad de poseedor precario.

Por Gaceta Civil & Procesal Civil

lunes 19 de julio 2021

Loading

[Img #30444]

1. ¿En qué consiste la defensa posesoria extrajudicial y cuáles son sus modalidades?

El artículo 920 del Código Civil contiene el detalle. El texto vigente proviene del artículo 67 de la Ley N° 30230 (12 de julio de 2014), lo cual es buena noticia pues se aleja de la visión siempre conservadora del Código de 1984.  La ley tuvo como objetivo facilitar las inversiones a todo nivel, poniendo en marcha, entre otros, una serie mecanismos legales para facilitar que los propietarios accedan a sus bienes.  Es evidente que una de las dificultades más duras que enfrenta la inversión privada y pública es el saneamiento de predios ocupados por extraños y la toma de posesión para ejecutar las obras.

El artículo 920 tiene que entenderse en el marco de los objetivos de la ley antes referida, pues solo así se explica su carácter expansivo y utilitario, sobre todo en comparación con la discreta versión original. 

Existen dos grandes modalidades o supuestos para el ejercicio de la defensa extrajudicial.  Veamos:

i)  En primer lugar (víctima que estaba en posesión). La ejerce quien estando en control del bien es despojado por un agresor sin derecho. En tal circunstancia, la víctima puede recuperar el bien de manera directa, sin recurrir a un juez, expulsando por su propia cuenta al invasor, dentro de los 15 días siguientes a la toma de conocimiento del despojo. La precisión sobre el cómputo del plazo es importante porque no siempre el poseedor despojado está presente en el bien. Puede ocurrir que la víctima está ausente pero aun así es poseedora y merece recuperar la cosa a través del mecanismo privado.

Está permitido el uso de la fuerza privada por parte del despojado, lo que implica usar sus manos o eventualmente contratar ayuda para la recuperación del bien.  Dependiendo de la magnitud de la invasión, el despojado podría requerir servicios especializados para la expulsión del agresor. Naturalmente, no se admite el empleo desproporcional de la fuerza. Se debe mantener equivalencia entre la energía del poseedor ofendido y la resistencia del ocupante injusto. Existen valores superiores como la salud y la vida que están por encima de cualquier derecho patrimonial.  Inevitablemente habrá violencia y ella es parte de la defensa privada, pero no se debe comprometer seriamente la salud y la vida. 

ii)  En segundo lugar (víctima que no estaba en posesión). Es la defensa privada que ejerce el propietario de un predio sin edificación o en proceso de construcción, contra el invasor que tiene la calidad de poseedor precario. En este supuesto, el derecho a la recuperación directa no requiere que el dueño haya estado en posesión del bien al momento del asalto. Esta solución solo procede contra el poseedor precario, lo que implica que el usurpador es una persona o grupo de personas que claramente carecen de título para poseer. La evidencia palpable es la característica de la posesión precaria.  Si los ocupantes ostentarán algún título que al menos aparenta verdad, no serían precarios y contra ellos solo cabría la defensa judicial. Funciona pues ante groseras invasiones dónde la propia violencia e informalidad muestran la falta de título.

Un predio sin construcción o en proceso de obra justifica que el propietario pueda no estar poseyendo o con presencia limitada y aun así merecer protección privada. Este requisito debe tomarse literalmente pues estamos ante una fórmula excepcional. Sé que la idea del legislador fue darles esta herramienta a los propietarios de inmuebles rústicos, pero como la norma no lo dice considero que también se puede usar en predios urbanos. ¡Cuidado!, salvo este caso, la defensa directa requiere que la víctima haya estado poseyendo en el momento del agravio.

Conozco el reclamo de algunos abogados que critican el haber otorgado defensa extrajudicial a los propietarios que no son poseedores. Dicen que se “desnaturaliza” la figura, pues tratándose de una herramienta que tiene el título de “defensa posesoria”, solo debería estar permitida para quienes poseen. Discrepo frontalmente de esta crítica. Como expliqué al responder a la primera pregunta, la defensa de la posesión no solo se expresa en la posibilidad de recuperar lo perdido sino también en el derecho a acceder al bien. Cuando la ley permite que el propietario retire al precario se está atendiendo a ese derecho que es tanto o más importante como la facultad de recuperar lo perdido. La defensa extrajudicial en este supuesto funciona contra el ocupante precario, lo que implica que la ley hace una ponderación entre la propiedad que ha sido asaltada y la presencia endeble de quien claramente carece de derecho, prefiriéndose, con acierto, al dueño del bien.

Obviamente, en este caso también se debe actuar dentro del plazo de 15 días de conocida la invasión, y por supuesto se requiere ponderación en el uso de la fuerza. 

2. ¿Un propietario que tomó posesión directa del bien puede ser expulsado por la vía extrajudicial?

No. La parte final del artículo 920 del Código Civil señala que en ningún caso procede la defensa extrajudicial contra el propietario. Es decir, si el dueño de un bien arremete contra un poseedor, éste no podría utilizar la defensa posesoria para regresar al bien.  Tendría que demandar judicialmente la recuperación.

La norma le otorga un poder especial al propietario en la idea de que estos normalmente no toman posesión de su bien a menos que ello corresponda. Es el caso de un dueño que expulsa a quien fue su arrendatario, pero que se quedó en el bien sin contrato. En esta circunstancia, el desterrado no podría a su vez usar la fuerza privada para regresar.  Si acaso creyera que tiene derecho a mantenerse en el bien tendría que interponer una acción posesoria. Es decir, si el exilio es injusto, el despojado puede regresar, pero previo paso por el Poder Judicial.

Semejante privilegio no funciona cuando el poseedor se ha convertido en propietario por prescripción adquisitiva, pues en tal caso el “propietario” que expulsó al poseedor en realidad ya no era titular del dominio.

Se cree que estamos ante una solución peligrosa, que habilita abusos del dueño. No estoy de acuerdo con la crítica aun cuando entiendo la preocupación. La experiencia demuestra que los abusivos en relación con la entrega de los bienes suelen ser los poseedores sin título, quienes aprovechan las demoras del sistema de justicia para retrasar por años el derecho de los propietarios. Es verdad que se pueden presentar excesos, pero serán menos de los que cometen los poseedores. La ley debe facilitar el ejercicio de los derechos a quien menos se excede.


¿Te gustó este extracto de la entrevista? Puedes acceder a mayor información especializada en la página de Gaceta Civil & Procesal Civil o en la zona exclusiva para suscriptores.

NEWSLETTER DE LA LEY.PE

NOTICIAS RELACIONADAS