La omisión en la consignación de la fecha de conclusión de firmas de la escritura pública impide la inscripción del título, en tanto no se encuentren otros elementos de conexión suficientes que permitan determinar dicho dato de manera indubitable.

Así lo ha señalado el Tribunal Registral en la Resolución Nº383- 2022- SUNARP-TR.

¿Cuál fue el caso?

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del Sistema de Intermediación Digital – SID SUNARP, la inscripción de la compraventa de un predio que otorga por una juez del Juzgado de Paz Letrado de Concepción, en rebeldía de una pareja casada, a favor de la persona de iniciales JMUR. El registrador público del Registro de Predios de Lima denegó la inscripción.

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¿Qué debe contener el instrumento público?

En el ámbito registral no basta que exista el título material, sino que además se requiere acreditar o probar que el acto rogado se ha producido, esto es, se requiere que el acto jurídico se exteriorice a través de una forma determinada, que generalmente es el instrumento público en el que interviene un notario para dar fe de la realización del acto jurídico. Dicho instrumento debe contener necesariamente la firma de los otorgantes.

¿Cuál es la finalidad de la firma de los otorgantes?

La finalidad de la firma de los otorgantes es vincular un documento escrito con una persona, pues con ello se materializa en el papel la prestación del consentimiento. Es con la fecha que se determina desde qué momento la persona queda vinculada a su declaración.

En el caso de la consignación de la fecha en que se concluye el proceso de firmas, lo que se busca es determinar el momento en que se dio la firma del instrumento protocolar.

Puede ocurrir que los comparecientes y testigos concurran todos juntos a la firma del documento o que concurran separadamente, entendiéndose en este último caso que si bien no hay unidad del acto en la prestación del consentimiento, sí hay unidad de contexto porque todos los otorgantes quieren lo mismo.

Puede ocurrir que los comparecientes otorguen y concluyan la escritura pública el mismo día, es decir, que se presente el supuesto de unidad del acto y de contexto, por lo que en dicho caso la fecha del otorgamiento del instrumento público será la misma que la de la conclusión de la escritura y a veces incluso la misma que la de expedición del parte notarial.

Puede ocurrir en este último supuesto que se indique la fecha de introducción y la fecha de expedición del parte, omitiéndose la fecha de conclusión; sin embargo, al ser la primera y última fecha del mismo día, se entiende que la segunda fecha (conclusión de firmas) también es del mismo día, por lo que no será necesario que se consigne de modo expreso.

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¿Cuál es la fecha determinante?

La fecha de la conclusión del proceso de firmas será también la fecha a partir de la cual se califique la vigencia de los poderes, en caso alguno de los comparecientes haya intervenido por representación.

De este modo, en caso que el poder haya sido revocado, que haya fallecido el poderdante, o en caso ocurra alguna otra causal por la que fenezca el poder, será determinante la fecha de la conclusión, pues deberá calificarse que el poder haya estado vigente en dicho momento.

Así, existían casos en que uno de los otorgantes comparecía representado y el poder había fenecido con anterioridad a la fecha de la conclusión, pero había estado vigente en la fecha de la introducción. En estos supuestos no se tenía certeza si el apoderado suscribió el instrumento cuando el poder había fenecido.

De allí la importancia de lo dispuesto en el inciso j) del artículo 59 del Decreto Legislativo Nº1049, en el sentido que debe precisarse no sólo la fecha de conclusión de firmas sino además la fecha en que suscribe cada compareciente.

Lea y/o descargue la resolución AQUÍ.

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