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Buena fe registral: ¿Basta su sola creencia?

Buena fe registral: ¿Basta su sola creencia?

En el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil & Procesal Civil se estableció como precedente de observancia obligatoria que no basta la sola creencia de la buena fe registral, el adquirente debe asumir la carga de actuar con diligencia antes de comprar. Amplíe en la siguiente nota.

Por Redacción Laley.pe

lunes 2 de mayo 2022

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El Consejo Ejecutivo del Poder Judicial a través del Centro de Investigaciones Judiciales Comisión de Actos Preparatorios, llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil Y Procesal Civil el 28 y 29 de abril.

Los temas abordados fueron respecto al mejor derecho propiedad, apropiación del tercero adquiriente por fe pública registral, la acción de petición de herencia solicitada por un hijo (a) no reconocido (a) y el presente, la unión de hecho como defensa de la parte demandada en un proceso de desalojo por ocupación precaria.

 Trataremos aquí el desarrollo del segundo tema.

¿Cuál fue el problema?

El problema en donde se centra la discusión fue responder a la siguiente pregunta: ¿La protección que otorga la Fe Pública Registral conforme prevé el artículo 2014 del Código Civil está referida a la buena fe subjetiva del tercero adquirente o es necesario que el demandante pruebe que el tercero adquirente no actuó con buena fe objetiva?

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¿Qué dijeron las ponencias?

La primera ponencia señala que, para la protección del derecho del tercero registral, según el artículo 2014 del Código Civil, solo basta el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  1. El tercero debe haber adquirido el derecho del titular registral que aparece en el Registro con facultades de disposición;
  2. (ii) El tercero adquirente no debe haber conocido la inexactitud del Registro que afecta el título del titular registral transferente, por las causales de invalidez, rescisión, cancelación o resolución;
  3. La adquisición del tercero debe ser válida, onerosa y de buena fe;
  4. El acto de adquisición del tercero debe estar inscrito en los Registros Públicos.

No siendo necesario otras condiciones objetivas como el estudio de los vicios de los títulos archivados y asientos registrales, la verificación de la posesión actual del predio, la determinación del título que justifica la posesión del poseedor actual distinto del titular registral, y otras que podrían existir en la realidad empírica.

Por su parte, la segunda ponencia menciona que, la protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014 del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente.

En ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo, el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien.

Esta carga incluye, además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quién es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravado), incluye acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

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¿Cuál fue la ponencia ganadora y cuáles fueron los fundamentos de la misma?

La ponencia ganadora fue la segunda. José Luis de los Mozos señala que, la buena fe como comportamiento de fidelidad se sitúa en el mismo plano que los usos o la ley, es decir, adquiere función de norma dispositiva. De aquí precisamente su naturaleza objetiva no depende de la voluntad sino del alcance de la norma.

La buena fe objetiva opera como un modelo de conducta social debida, al cual se debe adaptar el comportamiento de la persona que integre la relación jurídica. Es una norma de conducta que impone el deber de fidelidad, de lealtad, de honestidad, de probidad y de cooperación.

El Código Civil en su artículo 2014 recoge el denominado Principio de la Fe Pública Registral, cuyo fundamento radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial, así como proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes que se hayan producido confiados en el contenido de los asientos registrales.

En tal sentido la buena fe registral busca proteger la adquisición efectuada a título oneroso y de buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes.

Debiendo señalarse en segundo lugar que la citada norma establece que la buena fe debe reputarse a favor del tercero adquiriente en tanto no se demuestre de manera fehaciente e indubitable lo contrario, es decir, la buena fe se presume a favor del tercero mientras no se pruebe que tenía conocimiento de la inexactitud del registro.

Explicitando, se ha dicho que poder determinar la buena fe registral que prevé el artículo 2014 del Código Civil, se requieren la concurrencia copulativa de los requisitos mencionados líneas arriba.

En este orden ideas, la buena fe del tercero registral exigida por el artículo 2014 del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; .

En ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible al adquiriente a título oneroso desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro.

Dicho de otro modo, el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.

Puede leer la discusión completa AQUÍ.

PLENO JURISDICCIONAL CIVIL & PROCESAL CIVIL 2022_LALEY by Redaccion La Ley – Perú on Scribd

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