Juan Carlos Esquivel Oviedo, abogado especialista en Derecho Registral, marca un hito en la comunidad jurídica peruana con su reciente libro: “Todo sobre el Régimen Registral de la Propiedad Inmueble’’.       

La obra publicada bajo el sello de Gaceta Jurídica es fruto de un arduo trabajo de recopilación, clasificación y sistematización de las decisiones más relevantes del Tribunal Registral en materia de propiedad inmueble.

En el marco de la presentación del libro, LaLey.pe aprovechó la oportunidad para hablar con el autor sobre las principales problemáticas relacionadas con la propiedad inmobiliaria, desde la falta de seguridad jurídica efectiva por parte del Registro de Predios hasta el alto índice de inmuebles no saneados registralmente. Según el especialista, existe actualmente una falta de sistematización y difusión de las decisiones del Tribunal Registral, situación que pretende superar con la publicación de su nueva obra.

La Ley: ¿Cree que nuestro Registro de Predios otorga una real seguridad jurídica a los derechos inscritos?

Juan Carlos Esquivel: Siempre se ha afirmado que la finalidad de los Registros Públicos es otorgar seguridad jurídica; y más aun tratándose del Registro de la Propiedad Inmueble, que debe garantizar uno de los bienes más importantes de las personas: los inmuebles. Sin embargo, pese a la creencia general, nuestro Registro de Predios no otorga una efectiva seguridad jurídica, ya que solo brinda seguridad a los derechos que se inscriben, pero no otorga seguridad a los datos de hecho de los predios que se incorporan en el Registro.

La Ley: Entonces, ¿podría afirmarse que los principios registrales de legitimación y publicidad no extienden sus efectos a los datos de hecho del predio inscrito, vale decir, a su área, linderos y medidas perimétricas?

Juan Carlos Esquivel: En efecto, existe discusión en la doctrina registral sobre considerar si los efectos de la publicidad registral y de la legitimación registral se extienden o no a los datos de hecho del Registro de Predios, es decir, sobre los datos de identificación de los predios tales como su área, linderos y medidas perimétricas.

La postura mayoritaria estima que la publicidad registral y la legitimación solo genera efectos sobre los derechos que se inscriben en el registro, mas no sobre los datos del predio, esto debido a la falta de documentos técnicos (planos topográficos, planos perimetrales, planos georreferenciados y memoria descriptivas) de los títulos por cuales se han inmatriculado los predios, lo que genera una falta de concordancia entre la realidad registral y la realidad física que impide que el Registro de Predios  pueda dar certeza sobre los datos del predio inscrito.

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La Ley: ¿Cuál cree que es la principal razón por la que existe un alto índice de inmuebles que no están saneados registralmente?

Juan Carlos Esquivel: Debemos tener claro que el saneamiento registral de los inmuebles tiene dos causas. La primera es la informalidad de los mismos propietarios. La segunda causa está relacionada con aquellos predios que están registrados, pero cuyas características registrales discrepan de la realidad extra-registral; así, por ejemplo, cuando el área registrada es mayor o menor al área que el predio tiene en los hechos.

Los problemas de saneamiento registral podrían solucionarse si es que los profesionales del Derecho conocieran realmente los diversos mecanismos de saneamiento establecidos por las normas que regulan la materia, así como aquellos creados por la jurisprudencia registral -no solo de carácter vinculante- que están permitiendo aclarar y precisar el sentido y alcance de las normas del sistema registral peruano.

La Ley: Por lo tanto, ¿diría usted que el conocimiento de la jurisprudencia registral respecto al Registro de Predios ayudaría a los operadores al saneamiento registral inmobiliario?

Juan Carlos Esquivel: En efecto, el Tribunal Registral ha establecidos diversos criterios jurisprudenciales que han permitido interpretar el sentido de las normas civiles y registrales, así como la forma de su aplicación correcta. Muchos de esos criterios han dado origen a que se incluyan en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y demás normas emitidas por la SUNARP, las cuales han contribuido al saneamiento registral inmobiliario.

La Ley: ¿En qué medida los precedentes vinculantes y Acuerdos Plenarios del Tribunal Registral coadyuvan a la predictibilidad de las inscripciones respecto al saneamiento registral inmobiliario, acuerdos que, dicho sea de paso, están referenciados en su obra?

Juan Carlos Esquivel: La predictibilidad de las decisiones del Tribunal Registral contribuye a la seguridad jurídica que deben brindar los Registros Públicos, es por ello que los precedentes vinculantes y los Acuerdo Plenarios en general contribuyen a que los usuarios y operadores del sistema registral, antes de que se inicie el procedimiento registral, puedan conocer el resultado de la calificación registral, si su solicitud de inscripción está sustentada en la aplicación del criterio jurisprudencial vinculante.

Con relación a la predictibilidad en los casos de saneamiento, podemos hacer referencia a aquellos mecanismos creados por el Tribunal Registral para rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas. Nos estamos refiriendo a la rectificación por renuncia de área y a la rectificación por error de cálculo, sobre los cuales dicho tribunal ha desarrollado interesantes argumentos.

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La Ley: Si son tan importantes los precedentes vinculantes y los Acuerdos Plenarios ¿por qué la SUNARP o el Tribunal Registral no los sistematizan y difunden?

Juan Carlos Esquivel: En la página web del Tribunal Registral están publicados los precedentes vinculantes y Acuerdos Plenarios adoptados por dicho tribunal, pero no están debidamente clasificados por materias, tampoco se indexan los criterios que dan sustento a las resoluciones, lo que resulta muy complicado -y una pérdida enorme de tiempo- ubicarlos.

Además, tal es la importancia de la jurisprudencia vinculante y de los Acuerdos Plenarios del Tribunal Registral que la Ley N° 31309, “Ley de modernización y fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia de los Registros Públicos”, ha declarado de interés público la sistematización y difusión de aquellos.

La Ley: Entonces si en la página web del Tribunal Registral se pueden encontrar todos los precedentes, Acuerdos Plenarios y la jurisprudencia de dicho tribunal, ¿qué de nuevo nos puede ofrecer su obra “Todo sobre el Régimen de la Propiedad Inmueble”?

Juan Carlos Esquivel: En la obra se han clasificado y sistematizado los precedentes y los Acuerdos Plenarios adoptados por el Tribunal Registral. Pero, además, se incluyen numerosas resoluciones de carácter relevante sobre los diversos temas inmobiliarios registrales.

El trabajo de identificación y selección de los criterios jurisprudenciales ha sido elaborado sobre la base de los principales fundamentos de las resoluciones, habiéndose obtenido de una misma resolución más de un criterio relevante que en muchos casos pasarían inadvertidos si es que no se realiza una investigación minuciosa e integral de las decisiones del Tribunal Registral.

Así, por ejemplo, podemos mencionar el criterio de que la inobservancia de colocar el precio en números y letras en la escritura pública no da lugar a la denegatoria de inscripción. Otro ejemplo es el que señala que si la sumatoria de porcentajes de participación sobre los bienes comunes de una edificación no alcanza por décimas al 100% esto no es impedimento para proceder a la inscripción. Igualmente, aquél referido a que no es exigible la homologación de la transacción extrajudicial para que se inscriba la transferencia de propiedad.

La Ley: Por consiguiente, ¿podemos afirmar que estamos ante una obra que por primera vez compila y sistematiza las jurisprudencias más relevantes sobre el régimen registral de la propiedad inmueble?

Juan Carlos Esquivel: Por lo menos no hay precedente de una obra que compile y sistematice de modo acotado y en gran volumen las resoluciones vinculantes y de carácter relevante del Tribunal registral en materia de propiedad inmueble.

La Ley: ¿Cuál es la metodología de presentación de las jurisprudencias registrales?

Juan Carlos Esquivel: La obra se ha elaborado bajo el esquema de casos obtenidos de la jurisprudencia vinculante, Acuerdos Plenarios y jurisprudencia no vinculante de carácter relevante emitidas por las diversas Sala del Tribunal Registral. Así, recopila, clasifica y sistematiza las jurisprudencias más relevantes emitidas por el mencionado tribunal desde el 2012 hasta el 2021.

La obra está dividida por figuras e instituciones contenidas en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Cada criterio jurisprudencial tiene una glosa que identifica el criterio adoptado por el tribunal como fundamento de sus resoluciones. La jurisprudencia se presenta como extractos, casos, reglas o precedentes aplicables a cada de una las instituciones jurídicas permitiendo que el operador jurídico ubique fácil y rápidamente el criterio jurisprudencial.

La Ley: Muchas gracias por su tiempo. No cabe de duda que el libro “Todo sobre el Régimen Registral de la Propiedad Inmueble’’ resulta una herramienta útil y necesaria para todos los operados de justicia que deseen instruirse a profundidad en la propiedad inmobiliaria, según los casos resueltos por el Tribunal Registral.

Invitamos a todos nuestros lectores a adquirir la obra a través del siguiente enlace:

Todo sobre el Régimen Registral de la Propiedad Inmueble