Una madre falleció sin dejar testamento y sus seis hijos heredaron su casa. Mediante un documento denominado «convenio privado fuera de registro», todos sus hijos decidieron distribuirse los cuartos de la casa. El documento no fue registrado en Sunarp, solo fue suscrito en privado. El caso fue resuelto en la Casación 3208 – 2019, Del Santa, sobre mejor derecho de propiedad.

En el caso, 2 de los 6 hermanos ejecutaron acciones que luego originaron una controversia legal:

• El hermano 1 registró la propiedad heredada por su madre (toda la casa) en Registros Públicos.
• El hermano 2 le compró cuatro cuartos adicionales a dos hermanos.

El hermano 1 presentó una demanda ante el juzgado. Solicitó que se declare a su favor su mejor derecho de propiedad por haber registrado el inmueble a su nombre. En su demanda pidió que desalojen a su hermano.

El hermano demandado señaló que su hermano inscribió la casa de forma temeraria y de mala fe. Además, no consideró la distribución de los cuartos pactados por el «convenio privado fuera de registro».

También dijo que era propietario de los otros cuartos, pues los había comprado y existían contratos de compraventa que lo acreditaban.

Primera instancia: a favor del registro en Sunarp

El juzgado declaró fundada la demanda de mejor derecho de propiedad y desalojo. En consecuencia, ordenó que el hermano (que no inscribió en registros públicos) desalojara los cuartos.

El demandante tiene derecho legítimo sobre la casa de su madre, porque fue el único que inscribió la propiedad, incluso sin oposición de los otros hermanos.

Los hermanos dividieron los cuartos de la casa mediante el documento «acta de convenio privado fuera de registro», sin embargo, ese documento no puede considerarse formalmente una división y partición, pues los hermanos no figuraban como copropietarios.

Para figurar como copropietarios, es decir, como herederos de la casa, los hermanos debieron seguir un procedimiento de sucesión intestada, pues así, los herederos tramitan la entrega de los bienes heredados cuando una persona fallece sin dejar testamento.

El juzgado determinó que los contratos de compraventa suscritos por el demandado con sus hermanos carecía de efectos jurídicos, pues quienes le vendieron los cuartos nunca fueron propietarios ante Sunarp.

En primera instancia, se determinó que el demandante que inscribió la casa se encontraba en mejor posesión del bien inmueble. En consecuencia, el hermano demandado era un ocupante precario y estaba obligado a entregarle los cuartos al demandante, de acuerdo al artículo 923 del Código Civil.

Título II: Propiedad

Artículo 923.- Noción de propiedad

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

El demandado presentó un recurso de apelación. Alegó que la primera instancia no evaluó correctamente los documentos presentados por las dos partes.

Segunda instancia: a favor del demandado

La sala revocó la sentencia de primera instancia y la reformó: infundada, el demandado no tiene que desalojar los cuartos y la casa no le pertenece al hermano que la inscribió en Sunarp.

Las sala aseguró que, a pesar que el demandante inscribió la casa en Sunarp (siendo declarado único heredero), los hermanos, como herederos forzosos, aún podían solicitar la herencia, aunque no hayan gestionado un proceso de sucesión intestada. Aún podían solicitar la herencia mediante una acción petitoria.

La sucesión intestada gestionada por quien inscribió en Sunarp solo tiene efectos declaratorios. Por lo tanto, los hermanos mantienen intacto el derecho de propiedad sucesoria, se lee en el documento al que tuvo acceso Laley.pe

En esa línea, la sala resolvió que la compra de los cuartos por parte del demandado sí era válida, al menos hasta que se declare su nulidad: no era ocupante precario, pues las transacciones se consumaron mediante contratos de compraventa.

El demandante presentó un recurso de casación ante una la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema. Alegó que en segunda instancia se cometió una infracción normativa a los artículos 815 y 816 del Código Civil.

Código Civil

Artículo 815.- Casos de sucesión intestada

La herencia corresponde a los herederos legales cuando:

1. El causante muere sin dejar testamento; el que otorgó ha sido declarado nulo total o parcialmente; ha caducado por falta de comprobación judicial; o se declara inválida la desheredación. (…)

Artículo 816.- Órdenes sucesorios

Son herederos del primer orden, los hijos y demás descendientes; del segundo orden, los padres y demás ascendientes; del tercer orden, el cónyuge o, en su caso, el integrante sobreviviente de la unión de hecho; del cuarto, quinto y sexto órdenes, respectivamente, los parientes colaterales del segundo, tercer y cuarto grado de consanguinidad.

Corte Suprema: mejor derecho de propiedad

El demandante presentó un recurso de casación ante la Corte Suprema, con los siguientes argumentos:

• La segunda instancia no valoró mi título de propiedad inscrito en los Registros Públicos, el cual demostró que tengo mejor derecho de propiedad.
• El artículo 815 del Código Civil permite que se pueda acceder a la sucesión intestada cuando el causante muere sin dejar testamento. Ese fue el caso de mi madre.
• El demandado no es propietario de la casa. En la partida registral que inscribí aparece el traslado de dominio de todas las acciones y derechos de la casa. Mis hermanos no se opusieron a mi inscripción.
• El artículo 816 establece que, son herederos del primer orden, los hijos y demás descendientes; por lo que, al no haber dejado testamento mi madre, procedí a ejercer mi derecho como hijo y registré la casa.

La Corte Suprema determinó que el contrato privado suscrito por los hermanos (en el que se repartían los cuartos de la casa) no podía considerarse un documento formal, porque los hermanos tuvieron que obtener la declaración de herederos mediante el proceso de sucesión intestada y luego suscribir el documento que dividía la casa.

La Corte resolvió que el hermano que registro en Sunarp tenía derecho legítimo sobre la casa de la madre, porque la inscribió, incluso sin que ninguno de sus hermanos se opusiera. Por lo tanto, su derecho prevalece ante cualquier otro documento que no esté inscrito.

Nadie realizó el proceso de sucesión intestada, por ende, la división de la casa (mediante contrato privado) no se considera formalmente como una división y partición. Es decir, la división no tiene ningún efecto real, pues los hermanos no son considerados copropietarios de la casa.

En consecuencia, la Corte Suprema declaró fundado el recurso de casación. El demandante era el único dueño de la casa (mejor derecho de propiedad), por lo tanto, el hermano demandado debía desalojar los cuartos de inmediato.

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