Inmobiliaria enfrenta multa por vender departamentos con ventajas prohibidas por ordenanza municipalEn un interesante caso, multaron a una inmobiliaria por ofrecer departamentos donde se podía construir en la azotea, pese a que una ordenanza municipal no lo permitía.
Una inmobiliaria fue multada con 5 UIT por ofrecer un departamento donde supuestamente era posible construir en la azotea, pese a que una ordenanza municipal no lo permitía. El caso fue resuelto por la Sala Especializada en Protección al Consumidor en la Resolución 2912-2023/SPC-Indecopi.
En primera instancia, se consideró que no era obligatorio cumplir el ofrecimiento, porque no fue incluido en el contrato de compraventa. Sin embargo, en segunda instancia, la sala accedió a medios de prueba (planos del departamento y conversaciones por WhatsApp y correo) que demostraron que sí hubo ofrecimiento.
En esa línea, la sala determinó que el ofrecimiento estaba «incorporado» al contrato, pese que no fue incluido de manera expresa, de acuerdo al artículo 46 del Código de Protección al Consumidor. Por lo tanto, el ofrecimiento era de obligatorio cumplimiento.
Al respecto, la Sala considera que, es importante mencionar que la publicidad y cualquier otro tipo de ofrecimiento realizado por la Inmobiliaria al consumidor, ya sea de manera oral o escrita, resulta ser parte conformante del acto jurídico; esto se encuentra acorde con lo señalado en el artículo 46° del Código, según el cual el contenido de la oferta, promoción o publicidad, así como las características propias del producto es exigible al proveedor aun cuando no figure en el contrato celebrado.
Fundamento 33 de la resolución.
La sala también destacó que las inmobiliarias deben generar expectativas acordes con las regulaciones municipales. Aunque la ordenanza haya sido pública, la inmobiliaria seguía siendo responsable por su ofrecimiento.
Una inmobiliaria ofreció un departamento a un cliente. Le informó que podría construir habitaciones en su azotea. Debido a ese ofrecimiento, el cliente decidió comprar los departamentos. Diez meses después, el cliente acudió a la Municipalidad de San Isidro para consultar cuáles eran los requisitos para obtener una licencia de ampliación de azotea.
Sin embargo, la municipalidad indicó que una ordenanza prohibía construir en la azotea. Ante esto, el cliente envió una carta notarial a la inmobiliaria: solicitó que le devolvieran el dinero. La inmobiliaria se negó. El cliente denunció el hecho ante el Indecopi, por vulneración al deber de idoneidad, regulado en los artículos 18 y 19 del Código de Protección al Consumidor.
La Comisión de Protección al Consumidor declaró infundada la denuncia. Consideró que el ofrecimiento no estaba incluido de manera expresa en el contrato.
El denunciante apeló la resolución. Indicó que una relación de consumo no se limita solo a la suscripción de un contrato. Por el contrario, en una relación de consumo se concentran diversas etapas, como el ofrecimiento.
También señaló que la comisión vulneró el artículo 46 del Código de Protección al Consumidor, que establece que los proveedores están obligados a cumplir lo que ofrecen, a pesar de que el ofrecimiento no esté incluido en el contrato.
Artículo 46.- Integración y vinculación de la oferta, promoción y publicidad
La oferta, promoción y publicidad de los productos o servicios se ajusta a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones sobre publicidad.El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las características y funciones propias del producto o servicio y las condiciones y garantías ofrecidas obligan a los proveedores y son exigibles por los
consumidores, aun cuando no figuren en el contrato celebrado o en el documento o comprobante
recibido.
La sala advirtió que sí había medios de prueba que demostraban el ofrecimiento: la inmobiliaria elaboró planos donde incluía el diseño de habitaciones en la azotea y en conversaciones por correo electrónico y WhatsApp se mencionó la posibilidad de construir las habitaciones.
Al respecto, la inmobiliaria había alegado que los medios de prueba reflejaban negociaciones propias de una etapa anterior a la suscripción del contrato. Como el ofrecimiento no fue incluido en el contrato, su cumplimiento no es obligatorio, sostuvo.
En esa línea, la sala indicó que la publicidad, y cualquier otro tipo de ofrecimiento, está «incorporado» al contrato (acto jurídico), pese a que no haya sido incluido de manera expresa, de acuerdo al artículo 46 del Código de Protección al Consumidor. Por lo tanto, el ofrecimiento de la inmobiliaria era de obligatorio cumplimiento.
Al respecto, la Sala considera que, es importante mencionar que la publicidad y cualquier otro tipo de ofrecimiento realizado por la Inmobiliaria al consumidor, ya sea de manera oral o escrita, resulta ser parte conformante del acto jurídico; esto se encuentra acorde con lo señalado en el artículo 46° del Código, según el cual el contenido de la oferta, promoción o publicidad, así como las características propias del producto es exigible al proveedor aun cuando no figure en el contrato celebrado.
Fundamento 33 de la resolución.
La sala determinó que era razonable considerar que el ofrecimiento de la inmobiliaria generó una expectativa en el denunciante, que creyó que podría construir habitaciones en su azotea. Sin embargo, la expectativa no fue cumplida porque una ordenanza municipal lo impedía.
La inmobiliaria era responsable por su ofrecimiento, a pesar de que la ordenanza era pública. Incluso, por su propio rubro, la inmobiliaria se encontraba en mejor posición para conocer las disposiciones municipales, se lee en el documento.
A renglón seguido, la sala destacó que el denunciante (consumidor) se encontraba en una situación de asimetría informativa con relación a la inmobiliaria (proveedor). Es decir, no se podía exigir que el denunciante conociera las disposiciones legales. En cambio, la inmobiliaria, como operadora del mercado, tenía conocimiento de las disposiciones normativas técnicas relacionadas a su rubro.
En consecuencia, se revocó la resolución de primera instancia. Es decir, se declaró fundada la denuncia.
La sala multó con 5 UIT a la inmobiliaria. Además, ordenó que devuelva el dinero pagado por el departamento más los intereses legales generados hasta la fecha de devolución.
El denunciante había accedido a un crédito hipotecario con un banco, para poder adquirir el departamento. En esa línea, la sala ordenó que la inmobiliaria devuelva el dinero pendiente por el crédito hipotecario, además de incluir los intereses, moras, compensaciones y cualquier otro gasto que se produzca o se haya producido por el crédito.
Pero eso no fue todo, pues la inmobiliaria también debía devolver el dinero que el denunciante gastó para mejorar el departamento.
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