El alquiler de inmuebles (casas, departamentos, locales comerciales) en Perú se rige principalmente por el Código Civil (artículos 1666-1715) y regulaciones municipales. A diferencia de otros países, Perú NO tiene ley específica de arrendamientos, lo que significa que muchos aspectos se dejan al contrato privado entre partes. Sin embargo, existen derechos mínimos que la ley SIEMPRE protege, independientemente de lo que diga el contrato.
Para inquilinos y propietarios, es crítico entender qué derechos son RENUNCIABLES (pueden acordarse en contrato) vs IRRENUNCIABLES (la ley protege siempre). Esta guía cubre ambos lados: derechos y deberes.
Marco Legal
Leyes Aplicables:
- Código Civil (CC) – Artículos 1666-1715 (alquiler)
- Ordenanzas Municipales – Cada municipio puede fijar regulaciones adicionales
- Decretos Legislativos – Regulaciones específicas (ej: vivienda social)
- Jurisprudencia – Decisiones de cortes interpretan la ley
Punto importante: No existe «Ley de Alquileres» única. Debes revisar:
- Tu contrato específico
- Código Civil
- Ordenanzas municipales donde está ubicado el inmueble
Elementos Básicos del Contrato de Alquiler
Un contrato de alquiler VÁLIDO debe contener:
| Elemento | Descripción |
|---|---|
| Partes | Nombre, DNI propietario e inquilino |
| Descripción inmueble | Dirección completa, características |
| Renta/precio | Monto mensual, forma de pago, vencimiento |
| Plazo | Duración del contrato (ej: 2 años) |
| Depósito garantía | Monto (típicamente equivalente a 2 meses renta) |
| Condiciones especiales | Restricciones (mascotas, modificaciones, etc.) |
| Firma | Ambas partes firman acuerdo |
Nota: Algunos contratos pueden ser VERBALES (válidos en Perú), pero por protección es mejor escrito.
DERECHOS DEL INQUILINO
1. Derecho a Goce Pacífico y Tranquilo del Inmueble
Qué significa:
- Derecho a usar el inmueble para fines acordados sin interferencia
- Propietario NO puede entrar sin consentimiento (salvo emergencia)
- Propietario NO puede cambiar cerraduras
- Propietario NO puede intimidar o acosar
Protección legal: Art. 1677 CC
- Si propietario viola este derecho: puedes demandar
- Remedios: Cese de perturbación, daño y perjuicio
Ejemplo incumplimiento:
- ❌ Propietario entra sin aviso para inspeccionar
- ❌ Propietario amenaza desalojo para subirte renta
- ❌ Propietario corta agua/luz para presionar desalojo
2. Derecho a Que Inmueble Esté en Condiciones Habitables
Qué significa:
- Inmueble debe funcionar correctamente (electricidad, agua, desagüe)
- Techo no debe tener goteras
- Estructura debe ser segura
- Servicios básicos deben funcionar
Protección legal: Art. 1668 CC
- Propietario responsable de reparaciones «de importancia»
- Inquilino puede denunciar y propietario debe reparar
- Si no repara en plazo razonable: puedes descontarlas de renta (con límites)
Excepciones:
- Daños causados por inquilino: inquilino paga
- Desgaste normal: propietario paga
- Daño menor por negligencia inquilino: inquilino paga
Ejemplo:
- ✅ Techo gotea por edad: propietario repara
- ✅ Baño sin agua: propietario repara
- ❌ Cristal roto por inquilino: inquilino repara
- ❌ Pintura desgastada (10 años): propietario repara
3. Derecho a Recibir Aviso Antes de Desalojo
Qué significa:
- Propietario NO puede sacarte de la noche a la mañana
- Debe darte plazo MÍNIMO para desalojar
- Plazo típico: 30 días (en Código Civil)
- Excepción: inquilino no paga arriendo 3+ meses, plazo puede ser menor
Protección legal: Art. 1701 CC (desalojo por fin contrato)
Procedimiento correcto desalojo:
- Notificación escrita (por notario mejor)
- Plazo de 30 días (salvo acuerdo diferente)
- Si no sale: demanda de desalojo en juzgado
- Sentencia judicial
- Ejecutor desaloja (no propietario directamente)
Violaciones comunes:
- ❌ Cambiar cerraduras sin aviso
- ❌ Sacar pertenencias del inquilino
- ❌ Cortar servicios (agua, luz)
- ❌ Intimidar/acosar para salida
Consecuencia: Inquilino puede demandar por desalojo forzado, obtener restitución + daño moral.
4. Derecho a Privacidad
Qué significa:
- Propietario NO puede entrar sin consentimiento
- Excepción: emergencia (incendio, inundación)
- Excepción: reparación urgente con aviso previo
Aviso previo requerido:
- Típicamente: 24 horas antes
- Horario razonable (no 6 AM)
- Propósito legítimo (reparación, inspección)
Violaciones:
- ❌ Entrar sin aviso (Código Penal: allanamiento de morada)
- ❌ Instalar cámaras ocultas
5. Derecho a Mantener Depósito de Garantía Seguro
Qué significa:
- Dinero depositado es TUYO (no del propietario)
- Propietario solo retiene si hay daño/deuda
- Al final del contrato: devuelve el depósito
- Si retiene sin justificación: debe pagar intereses + penalidad
Regulación:
- Cantidad: típicamente equivalente a 2 meses renta
- Devolución: dentro de 30 días después desalojo (ley costumbre)
- Si hay deuda: propietario debe probar daño (fotos, presupuestos)
Derechos:
- ✅ Poder inspeccionar inmueble antes de entregar (documentar estado)
- ✅ Recibir lista de deducciones si propietario retiene
- ✅ Pelear deducciones injustificadas en corte
Problema común:
- ❌ Propietario retiene depósito sin justificación
- ❌ Propietario no devuelve en plazo razonable
- ❌ Propietario aplica deducciones exorbitantes
Solución: Demandar ante juzgado por retención indebida de depósito.
6. Derecho a No Pagar Servicios Comunes (en edificios multifamiliares)
Qué significa:
- En edificios con múltiples departamentos: propietario paga servicios comunes
- Agua común, luz común, ascensor, seguridad comunitaria
- Inquilino paga servicios de SU unidad
Excepción: Si contrato dice inquilino paga comunes, inquilino paga (pero esto es discutible legalmente)
Práctica común (pero cuestionable):
- Propietario paga la factura general
- Propietario se la carga al inquilino (incluyendo su parte)
- Esto es ABUSIVO pero ocurre frecuentemente
7. Derecho a No Pagar Impuestos Prediales
Qué significa:
- Impuesto a la propiedad es obligación del PROPIETARIO
- Inquilino NO debe pagar
- Si propietario no paga: afecta al propietario, no al inquilino
Práctica abusiva:
- Algunos propietarios cargan al inquilino
- Legalmente NO válido, pero ocurre
DEBERES DEL INQUILINO
1. Pagar Renta Puntualmente
Obligación:
- Pago en fecha acordada (típicamente 1º de mes)
- Monto exacto pactado
- Forma convenida (transferencia, efectivo, etc.)
Si no pagas:
- Propietario puede desalojarte
- Proceso: 3 meses de mora típicamente gatilla desalojo
- Sentencia judicial, luego desalojo forzado
Derecho a retención de renta:
- Si propietario NO repara daños graves: puedes retener renta
- PERO tienes límites (máximo 30% típicamente)
- Requiere justificación documentada
- Mejor: dar aviso y pedir reparación en plazo
2. Cuidar el Inmueble Razonablemente
Obligación:
- Usar inmueble según acuerdo
- No causar daño intencional
- Mantenimiento básico (limpieza, orden)
No incluye:
- Desgaste normal (pintura desvanecida, piso desgastado tras años)
- Daños por vejez del inmueble
- Reparaciones «de importancia» (esas son del propietario)
Incluye:
- Limpieza regular
- No golpear/dañar paredes
- No permitir mascotas si contrato lo prohibe
- No subarrendar si contrato lo prohibe
Violación:
- Propietario puede retener depósito
- O demandar por daño si supera depósito
3. No Subarrendar Sin Permiso
Obligación:
- Si contrato lo prohibe: NO puedes alquilar a tercero
- Si contrato permite: puedes con consentimiento escrito
Violación:
- Propietario puede desalojarte
- O demandar por incumplimiento
Nota: Algunos contratos prohíben subarrendar completamente (válido legalmente).
4. Devolver Inmueble en Condiciones Razonables
Obligación:
- Al final del contrato: entregar inmueble limpio
- Sin daño causado por ti
- Desgaste normal es aceptable
Reparaciones que debes hacer:
- Daño causado por negligencia tuya
- Roturas por mal uso
- Modificaciones no autorizadas
Reparaciones propietario:
- Desgaste normal
- Reparaciones «de importancia»
- Deterioro por tiempo
DERECHOS DEL PROPIETARIO
1. Derecho a Recibir Renta Puntualmente
Obligación inquilino:
- Pagar en fecha
- Cantidad completa
- Forma convenida
Remedios si no paga:
- Demanda de desalojo por falta de pago
- Plazo para pagar: típicamente 30 días antes de demandar
- Ejecución de demanda para obtener renta adeudada
- Retención de depósito
2. Derecho a Que Inquilino Use Inmueble Conforme Contrato
Significado:
- Inquilino no puede cambiar uso (comercial a residencial)
- Inquilino no puede dañar intentionalmente
- Inquilino no puede subarrendar si prohibido
Remedios:
- Desalojo por incumplimiento
- Reparación de daño
3. Derecho a Inspeccionar Inmueble (con Procedimiento)
Procedimiento correcto:
- Aviso con 24-48 horas anticipación
- Horario razonable (8 AM – 6 PM)
- Propósito legítimo (reparación, inspección de estado)
- Presencia de inquilino (o acceso coordinado)
Violación:
- Entrar sin aviso = allanamiento de morada (delito penal)
4. Derecho a Recuperar Inmueble al Vencer Contrato
Procedimiento:
- Notificación de fin de contrato (30 días antes típicamente)
- Si inquilino no sale: demanda de desalojo
- Sentencia judicial
- Ejecución por juzgado
Plazo post-contrato:
- Si contrato vence el 31 mayo: inquilino debe salir 31 mayo
- Si no sale: 30 días de gracia típicamente
- Si aún sigue: desalojo forzado
5. Derecho a Retener Depósito por Daño Justificado
Limitaciones:
- Debe documentar daño (fotos, presupuestos)
- Deducción debe ser PROPORCIONAL
- No puede retener 100% por desgaste normal
Procedimiento correcto:
- Inventario inicial (al inicio contrato)
- Inspección final (con inquilino si posible)
- Detalle de deducciones con presupuestos
- Notificar inquilino
Plazo devolución:
- Dentro de 30 días típicamente (ley costumbre)
- Con detalles de retenciones
DEPÓSITO DE GARANTÍA: Aspecto Crítico
El depósito es tema de muchas disputas. Aclaremos:
Naturaleza Jurídica
- Es dinero del INQUILINO, no del propietario
- Propietario es CUSTODIO (guardián)
- Propietario NO puede usar dinero (no es suyo)
- Propietario solo retiene si hay deuda/daño justificado
Cantidad Típica
- Equivalente a 2 meses renta (costumbre)
- Puede ser 1 o 3 meses si acuerdan
- Debe ser cantidad DEFINIDA en contrato
Devolución
Debe devolver en:
- 30 días después desalojo (ley costumbre)
- COMPLETO si no hay daño
- Menos deducciones si hay daño documentado
Deducciones Legítimas
✅ Daño causado por inquilino (paredes rotas, piso rayado)
✅ Limpieza profunda no realizada
✅ Renta adeudada
✅ Servicios no pagados
Deducciones ILEGÍTIMAS
❌ Desgaste normal
❌ Pintura desgastada por tiempo
❌ Reparaciones «de importancia»
❌ Multas municipales no causadas por inquilino
❌ Gastos de gestión/administración
Aumento de Renta
Importante: En Perú NO hay regulación de aumentos. Esto significa:
Cómo funciona:
- Propietario puede aumentar renta cuando contrato vence
- Sin límite legal de porcentaje
- Inquilino puede aceptar o rechazar
- Si rechaza: busca nuevo inmueble
Protección:
- Durante vigencia contrato: renta NO cambia (salvo acuerdo escrito)
- Al renovar: libre negociación
- Propietario puede negarse a renovar (desalojo por fin contrato)
Realidad de mercado (Lima 2025-2026):
- Aumentos típicos: 5-10% anual
- Algunos propietarios: 15-20%
- Depende oferta/demanda del barrio
Desalojo: Procedimiento Legal
Causas de desalojo:
| Causa | Plazo | Procedimiento |
|---|---|---|
| No pago renta | 3+ meses mora | Demanda, sentencia, ejecución |
| Fin de contrato | Vencimiento + 30 días | Notificación, demanda si no sale |
| Incumplimiento grave | Según acuerdo | Notificación, demanda |
| Subarrendar (prohibido) | Violación contrato | Demanda por incumplimiento |
Procedimiento correcto:
- Notificación escrita (por notario)
- Plazo para remediar (típicamente 30 días)
- Si no cumple: demanda en juzgado
- Demanda vía «Proceso Sumario» o «Sumarísimo» (rápido)
- Sentencia judicial
- Ejecutor desaloja (no propietario directamente)
Plazo total: 3-6 meses típicamente (puede ser más si apela)
Infracciones Graves del Propietario
Si propietario viola estos derechos, es DELITO PENAL:
❌ Desalojo forzado (cambiar cerraduras, sacar pertenencias)
- Delito: Allanamiento de morada
- Pena: 2-3 años cárcel
❌ Corte de servicios (agua, luz, gas)
- Delito: Coacción
- Pena: 1-2 años cárcel
❌ Intimidación/acoso para desalojo
- Delito: Amenaza, coerción
- Pena: 1-3 años cárcel
❌ No devolver depósito sin justificación
- Delito: Estafa/hurto
- Pena: 2-8 años cárcel
Consecuencia: Inquilino puede denunciar penalmente + demandar civilmente por daño moral.
Obligaciones Tributarias y Municipales
Propietario
- Paga impuesto predial (al municipio)
- Declara renta percibida a SUNAT
- Contribuye a AFP/SPP si tiene empleados
Inquilino
- NO paga impuesto predial
- NO declara la renta que paga (es ingreso del propietario, no suyo)
Ambos
- Municipio: algunos distritos cobran «licencia de alquiler» (muy bajo, S/30-S/100)
- Servicios: pagador depende de contrato
Contrato de Alquiler: Cláusulas Abusivas
Algunas cláusulas son NULAS aunque estén en contrato:
| Cláusula | ¿Es válida? | Explicación |
|---|---|---|
| «Inquilino paga todas reparaciones» | ❌ NO | Propietario responsable daño normal |
| «Sin derecho a retención de renta por daño» | ❌ NO | Ley permite retención justificada |
| «Propietario entra sin aviso» | ❌ NO | Violación privacidad (delito) |
| «Depósito no se devuelve» | ❌ NO | Depósito es dinero del inquilino |
| «Aumento renta durante contrato» | ❌ NO (salvo acuerdo) | Renta fija durante vigencia |
| «Sem mascotas (prohibición absoluta si hay)» | ⚠️ DEPENDE | Si hay mascota al inicio: podría ser válida |
Resolución de Disputas
Opciones si hay conflicto:
- Negociación directa – Lo más rápido y barato
- Carta notarial – Formalizas reclamo (presión)
- Conciliación extrajudicial – Centro conciliación, mediador neutro
- Demanda judicial – Si no funciona lo anterior
- Juzgado Civil si es sobre dinero
- Juzgado Penal si es delito (desalojo forzado, etc.)
Costos:
- Conciliación: S/200-S/500
- Demanda: S/2,000-S/5,000+ en abogados
- Proceso: 3-12 meses
En Perú, alquileres se rigen por Código Civil + contrato privado. La ley protege derechos mínimos:
Inquilino debe: Pagar renta, cuidar inmueble, no subarrendar (si prohibido)
Propietario debe: Mantener habitable, no interferir privacidad, devolver depósito
Punto clave: Muchas violaciones ocurren (depósito no devuelto, desalojos forzados, etc.). Protégete:
- Contrato ESCRITO detallado
- Fotos del estado inicial
- Recibos de pago
- Avisos por escrito de problemas
Para disputas: Intenta conciliación primero. Si no funciona: demanda. Delitos graves (desalojo forzado): denuncia policial.