La compra de inmueble «en planos» (off-plan o bien futuro) es contrato mediante el cual un comprador adquiere unidad inmobiliaria que aún no existe físicamente, obligándose a pagar precio a través de un cronograma de cuotas, mientras el promotor/desarrollador se compromete a construir y entregar la unidad con características específicas. Aunque representa oportunidad de adquirir propiedad con precios típicamente 15-30% menores que inmuebles terminados, conlleva riesgos significativos: retrasos en entrega (frecuentes en Perú), incumplimiento de especificaciones de calidad, cláusulas de resolución automática que pueden retener depósitos, y exposición a insolvencia del promotor durante construcción.
El marco legal peruano—artículos 1534 (condición suspensiva) y 1583 (compraventa con reserva de propiedad) del Código Civil, regulaciones de INDECOPI sobre protección del consumidor, y jurisprudencia de juzgados civiles—establece protecciones moderadas. En 2026, INDECOPI ha intensificado supervisión y multas a inmobiliarias por cláusulas abusivas y retrasos (enero 2026: multas superiores a S/ 21 millones). Este análisis detalla arquitectura contractual, derechos y obligaciones de ambas partes, riesgos específicos, y mecanismos de protección disponibles.
Marco Legal Fundamental
Artículo 1534 del Código Civil: Condición Suspensiva
Texto:
«En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.»
Implicación legal crítica:
La venta de bien futuro es condicionada: contrato produce efectos solo si bien llega a existir. Si bien nunca llega a existir (inmobiliaria quiebra, obra se cancela, licencia se deniega), la condición no se cumple, y contrato se resuelve de pleno derecho sin necesidad de demanda judicial.
¿Cuándo se cumple la condición?
Según Resolución del Tribunal Registral de SUNARP (2024), la existencia se verifica legalmente con:
- Conclusión de construcción (fin de obra física)
- Conformidad de obra municipal (aprobación legal de que edificio fue construido conforme autorizaciones)
- Conformidad con área, medidas, linderos indicados en planos de independización
Efecto temporal: Contrato despliega efectos desde la existencia verificada legalmente, no desde firma de contrato. Esto crea periodo de incertidumbre donde comprador ha pagado cuotas pero aún no es propietario registral.
Artículo 1583 del Código Civil: Reserva de Propiedad
Texto:
«En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.»
Aplicación a bien futuro:
Es práctica común en contratos de venta en planos que promotor se reserve propiedad hasta pago total. Esto significa:
- Comprador paga cuotas por años
- Promotor mantiene título de propiedad de la unidad
- Comprador tiene posesión y uso desde entrega (si construcción se completa)
- Comprador NO es propietario registral hasta escritura pública y pago total
- Comprador asume riesgo de pérdida/deterioro desde entrega física
Inscripción: Pacto de reserva de propiedad es inscribible en SUNARP en rubro de «cargas y gravámenes» mientras no opera transferencia de dominio.
Regulación de Protección del Consumidor (CPDC): Código de Protección y Defensa del Consumidor
El Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) aplica a contratos de compra-venta de inmuebles en planos donde comprador actúa como consumidor.
Aplicación específica:
- Información previa obligatoria (Art. 77.2.f CPDC): Promotor debe informar previamente a firma, de manera clara y gratuita, sobre:
- Vigencia de derecho de separación/desistimiento
- Causales de resolución automática
- Efectos de resolución (penalidades, retenciones)
- Gastos administrativos aplicables
- Cláusulas abusivas (Arts. 49-50 CPDC): Nulas cláusulas que:
- Otorguen ventaja injustificada a proveedor
- Causen desequilibrio grave en derechos/obligaciones
- Eliminen o restrinjan derechos del consumidor
Jurisprudencia INDECOPI reciente (2023-2025):
- Resolución 2971-2023/SPC-INDECOPI: Declaró nula cláusula de retención de 30% por desistimiento (considerada abusiva) donde consumidor no fue adecuadamente informado previo a firma.
- Resolución 642-2025/SPC-INDECOPI: Mantuvo validez de penalidad del 30% cuando consumidor fue informado claramente antes de firma (distinción: información clara = validez).
- Enero 2026 – Multas INDECOPI: Multas superiores a S/ 21 millones a inmobiliarias por retrasos incumplidos y cláusulas opresivas.
Estructura del Contrato de Compra en Planos
1. Partes Contratantes
Vendedor/Promotor Inmobiliario:
- Persona natural o jurídica que ejecuta proyecto
- Puede ser propietario del terreno O contratar con constructor tercero
- Si tercero es constructor: responsabilidad solidaria vendedor-constructor ante comprador
Comprador:
- Persona natural o jurídica (aunque típicamente natural para vivienda)
- Asume posición de consumidor para fines CPDC
2. Objeto del Contrato: «Bien Futuro»
Características:
- Unidad inmobiliaria que no existe aún (planos, proyecto)
- Ubicación específica en proyecto (departamento X, manzana Y, lote Z)
- Area y superficie pactadas (ej. «departamento de 85 m² de area útil»)
- Especificaciones de acabados, instalaciones, servicios
- Localización dentro edificio (piso, orientación, vista)
Validez de contrato: Ambas partes deben saber que bien es futuro. Si comprador desconoce que es futuro, contrato es nulo por vicio de consentimiento (error esencial).
3. Precio y Cronograma de Pagos
Estructura típica:
- Cuota inicial: 10-20% del precio total (S/ 50,000-S/ 100,000 para departamento de S/ 300,000-S/ 500,000)
- Cuotas mensuales/trimestrales: 60-70% durante construcción (2-3 años)
- Cuota final: 10-20% en o próximo a entrega
Características del cronograma:
- Fechas fijas de pago no son sugerencias sino obligaciones
- Incumplimiento de pagos puede resultar en resolución automática del contrato
- Intereses moratorios típicamente 1-2% mensual sobre cuota vencida
Vinculación con plazo de entrega: Cronograma de pagos suele estar vinculado a etapas constructivas (cimentación 20%, estructura 40%, acabados 80%, entrega 100%).
4. Plazo de Entrega
Aspecto crítico:
El plazo de entrega NO es meramente indicativo sino obligación del promotor. Aunque Perú carece de «acto de entrega automática», jurisprudencia reconoce que:
- Plazo debe ser real y posible (no vago «cuando esté listo»)
- Plazo debe estar expresamente en contrato
- Incumplimiento sin prórroga formalizada = responsabilidad civil del promotor
Prácticas problemáticas:
- Contratos con plazo «hasta 36 meses», interpretado como máximo indicativo
- Prorrogas silenciosas (obra se atrasa 12 meses sin comunicación)
- Cláusulas permitiendo «causales de fuerza mayor» muy amplias (lluvia excesiva, huelgas, cambios legales)
Obligaciones del Promotor Inmobiliario
1. Obligación de Construir y Entregar (Obligación de Resultado)
Naturaleza:
Aunque se trata de bien futuro, promotor se obliga a resultado: existencia de bien y entrega al comprador. No es obligación de medio (hacer esfuerzos) sino de resultado (lograr fin).
Implicaciones:
- Promotor no puede alegar «imposibilidad» genérica
- Imposibilidad debe ser sobrevenida, insuperable, no imputable (ej. terremoto que destruye cimientos)
- Promotor es responsable por:
- Falta de licencia urbanística (error de gestión)
- Problemas financieros (es su riesgo empresarial)
- Defectos constructivos (responsabilidad de constructor es solidaria con promotor)
2. Obligación de Construir Conforme a Especificaciones
Contenido:
Inmueble debe ser entregado exactamente conforme:
- Planos y proyectos entregados al comprador
- Especificaciones de acabados: pisos, pintura, puertas, ventanas
- Instalaciones: eléctrica (puntos de luz, enchufes), agua fría/caliente, gas
- Servicios incluidos: ascensor, intercomunicador, seguridad
- Áreas comunes: piscina, gym, jardín, parqueadero (si fueron ofrecidas)
Incumplimiento:
- Si falta instalación eléctrica en baño, es incumplimiento (Art. 1556 CC: inejecución)
- Si se ofrece acabados «premium» pero se entregan básicos, es incumplimiento
- Si falta ascensor cuando fue prometido en proyecto, es incumplimiento
- Comprador puede exigir: reparación, disminución de precio, o resolución del contrato
3. Obligación de Respetar Área y Superficie
Requisito:
El contrato debe especificar área exacta. Esta NO es indicativa sino obligación del promotor.
Supuestos de incumplimiento:
- Contrato promete «85 m² área útil», se entrega «82 m²» → Incumplimiento
- Plazo para reportar: Comprador tiene derecho a denunciar variación en área durante 1 año desde entrega
- Derecho del comprador:
- Pedir devolución de dinero por metros faltantes (proporción)
- Aceptar área menor con reajuste de precio
- Rechazar inmueble y solicitar resolución de contrato
Tolerancia: Jurisprudencia SUNARP acepta variaciones mínimas (±2-3%) como normales en proceso constructivo, pero variaciones mayores son incumplimiento.
4. Obligación de Obtener Licencias y Autorizaciones
Crítico:
Promotor es responsable de obtener:
- Licencia de edificación (municipalidad)
- Declaración de fábrica e independización (SUNARP)
- Conformidad de obra municipal
- Planos catastrados y registrados
Incumplimiento: Si promotor no obtiene licencia definitiva de edificación, contrato es resuelto por imposibilidad (no por culpa sino porque bien nunca puede existir legalmente). Comprador tiene derecho a devolución total de lo pagado.
5. Obligación de Información Previa (CPDC)
Mandato INDECOPI:
Promotor debe informar PREVIAMENTE a firma del contrato, de forma clara y gratuita:
- Vigencia del derecho de separación/desistimiento (típicamente 30-60 días)
- Causales de resolución automática (incumplimiento de pago de X cuotas consecutivas)
- Efectos de resolución: Qué porcentaje de dinero se devuelve, qué se retiene, gastos administrativos
- Penalidades aplicables: Si comprador se desiste, qué porcentaje pierde
Consecuencia de incumplimiento: Si promotor no informa adecuadamente, INDECOPI declara nula cláusula abusiva y ordena devolución completa de lo pagado (Resolución 2971-2023).
Derechos del Comprador
1. Derecho a Separación/Desistimiento (Artículos 1409-1412 CC)
Vigencia:
Comprador puede desistirse de compra dentro de plazo especificado en contrato (típicamente 30-60 días desde firma). No requiere justificación.
Requisito procesal: Comunicación por escrito (carta notarial) al promotor.
Efectos:
- Contrato se resuelve
- Dinero pagado debe devolverse
- Menos penalidad: Típicamente 5-10% de lo pagado por gastos administrativos (inscripción publicidad, etc.)
Validez de penalidad: Si fue claramente informada previamente a firma, es válida (Resolución 642-2025). Si no fue informada, es nula (Resolución 2971-2023).
Costo: Comunicación notarial (S/ 50-100), escritura de resolución (S/ 300-500).
2. Derecho de Preferencia en Recompra (Artículo 1389 CC)
Contenido:
Si comprador resuelve contrato y dinero se retiene, comprador tiene derecho a recomprar unidad en precio original si promotor la vende a tercero posteriormente.
Plazo: Típicamente 60 días desde resolución para promotor de ofertar recompra.
Limitación: Es derecho teorético pero poco usado en práctica (comprador desistió, no suele querer recomprar).
3. Derechos en Caso de Incumplimiento del Promotor
Si promotor no entrega en plazo pactado:
- Comprador puede exigir: (a) Cumplimiento forzado (demanda para que construya), (b) Resolución de contrato + devolución dinero + daños/perjuicios
- Plazo prudencial para ofrecimiento de demanda: Comprador debe dar plazo adicional de 30 días después de vencimiento antes de demandar
Si promotor entrega pero con defectos:
- Comprador puede exigir: (a) Reparación de defectos, (b) Rebaja de precio proporcional, (c) Resolución de contrato + devolución + daños
Si promotor incumple especificaciones:
- Comprador puede rechazar inmueble si incumplimiento es grave (ej. falta de servicios básicos)
- Plazo para denunciar defectos: Generalmente 1 año desde entrega (prescripción de acciones)
4. Derecho a Inscripción en SUNARP
Momento: Una vez concluida construcción, obtenida conformidad de obra y realizado pago total del precio, comprador tiene derecho a que promotor gestione:
- Declaración de fábrica (municipalidad)
- Independización e inscripción (SUNARP)
- Otorgamiento de escritura pública
Plazo: Promotor debe gestionar dentro de plazo razonable (típicamente 30-60 días post-conformidad de obra).
Costo de inscripción: Aranceles SUNARP (S/ 26.40 por inscripción) corre por cuenta del promotor (aunque a veces se carga al comprador).
Obligaciones del Comprador
1. Pago del Precio Conforme Cronograma
Obligación principal: Pagar cuotas en fechas pactadas.
Incumplimiento:
- 1-2 cuotas vencidas: Intereses moratorios (1-2% mensual)
- 3+ cuotas vencidas: Promotor puede resolver automáticamente contrato
- Resolución automática típicamente requiere carta notarial comunicando incumplimiento y dando plazo de 5-10 días para regularizar
Protección: Comprador puede alegar imposibilidad temporal (desempleo, calamidad) pero debe comunicar y negociar prórroga con promotor (aunque no obligado a conceder).
2. No Interferir en Construcción
Restricción: Comprador no puede interferir en proceso constructivo (acceso a obra, inspecciones frecuentes, cambios de especificaciones mid-construction).
Límite: Comprador sí tiene derecho a inspeccionar en hitos importantes (entrega de obra gruesa, acabados, previo a entrega final).
Riesgos Específicos en Compra en Planos
Riesgo 1: Retrasos en Entrega (Frecuentísimo en Perú)
Realidad de mercado: 60-70% de proyectos en Lima se atrasan 6-18 meses.
Causas típicas:
- Problemas financieros del promotor
- Cambios regulatorios/municipales
- Demoras en obtención de licencias
- Dificultades constructivas (suelo débil, presencia de agua)
- Cláusulas de «fuerza mayor» muy amplias
Impacto: Comprador pagando cuotas pero sin acceso a vivienda por años.
Protecciones limitadas:
- Si plazo es esencial (expresamente pactado como tal), comprador puede resolver y pedir devolución
- Si plazo es no-esencial, comprador solo tiene derecho a cobrar daños/perjuicios (difícil de cuantificar)
Recomendación: Negociar en contrato que cada mes de atraso = devolución de 0.5-1% del precio a comprador (penalidad al promotor).
Riesgo 2: Doble Venta
Supuesto: Promotor vende misma unidad a dos compradores (posible porque bien futuro no se inscribe en SUNARP hasta conclusión).
Escenario:
- Comprador A firma contrato con promotor el 1 de enero
- Comprador B firma contrato con promotor el 15 de enero (promotor defraudó A)
- B paga más rápido, obtiene escritura pública y se inscribe primero en SUNARP
- A descubre engaño: ya no hay unidad disponible
Protección legal: A tiene acción contra promotor por responsabilidad civil (daños y perjuicios), pero B tiene derecho registral (tercero de buena fe). Caso se resuelve en corte pero A típicamente pierde la unidad y solo recupera dinero.
Protección práctica: Solicitar al promotor que inscriba promesa de venta en SUNARP (aunque no es costumbre), o asegurar mediante notario que unidad no ha sido comprometida a terceros.
Riesgo 3: Insolvencia del Promotor
Supuesto: Durante construcción, promotor quiebra o se declara insolvente.
Consecuencia: Obra se paraliza. Dinero ya pagado es activo de la quiebra; comprador es acreedor concursal sin garantía especial.
Recuperación: Comprador entra en concurso de acreedores; típicamente recupera 10-30% de lo pagado (cuando se liquidan activos de la quiebra).
Protecciones parciales:
- Algunos contratos tienen cláusula de garantía: Promotor hipoteca terreno matriz para garantizar construcción. Si incumple, comprador puede ejecutar hipoteca.
- Fianzas bancarias: Algunos promotores obtienen fianza bancaria garantizando devolución de depósitos; pero es raro.
Recomendación: Verificar que promotor tenga antecedentes (registrado en Central de Información de Promotores), sin demandas previas.
Riesgo 4: Incumplimiento de Especificaciones
Supuesto: Obra concluida pero con defectos o cambios respecto a proyecto prometido.
Ejemplos:
- Piso se entrega sin acabados finales (piso y pintura faltantes)
- Instalaciones incompletas (falta salida de gas, aire acondicionado no instalado)
- Áreas comunes no se construyen (piscina nunca se hace, parqueadero parcial)
- Cambios de diseño (ventanas más pequeñas, distribución modificada)
Plazo para reclamación: 1 año desde entrega (prescripción de acciones por defectos ocultos).
Remedios: Comprador puede exigir:
- Reparación/complementación de acabados
- Rebaja de precio en proporción a defectos
- Resolución y devolución (solo si defectos son graves)
Dificultad práctica: Probar que defecto no fue «aceptado» por comprador. Si comprador retira llaves y comienza a habitar, presunción es de aceptación.
Cláusulas Críticas del Contrato: Qué Negociar
Cláusula 1: Plazo de Entrega
Redacción deficiente: «Entrega hasta 36 meses, sujeta a variables de mercado, fuerza mayor amplia»
Redacción recomendada:
«Promotor se compromete a entregar inmueble completamente construido, con conformidad de obra municipal, en o antes del 30 de junio de 2028. Cada mes de atraso sin causa justificada resultará en devolución al comprador del 0.5% del precio total. Causales de fuerza mayor se limitan a: terremoto, erupción volcánica, pandemia declarada por OMS.»
Negociación: Definir plazo específico, limitar causales de fuerza mayor, estipular penalidades.
Cláusula 2: Especificaciones del Inmueble
Redacción deficiente: «Inmueble según planos del proyecto» (pero planos pueden cambiar)
Redacción recomendada:
«Inmueble con área útil de 85 m² ±2%, acabados según memoria descriptiva de fecha X, instalaciones eléctrica triple circuito con X puntos de luz, agua caliente de 150 litros, gas natural, ascensor de marca Y capacidad Z.»
Negociación: Ser específico; no dejar margen a cambios; especificar marcas/tipos de instalaciones.
Cláusula 3: Resolución Automática por Incumplimiento de Pagos
Redacción problemática: «Resolución automática por 2 cuotas vencidas sin notificación»
Redacción recomendada:
«Promotor puede resolver contrato solo si comprador incumple pagos de 3+ cuotas consecutivas y no regulariza dentro de 30 días de carta notarial comunicando incumplimiento. Resolución debe ser expresamente manifestada por escrito.»
Negociación: Exigir múltiples cuotas (no solo 1-2), plazo para regularizar, notificación previa formal.
Cláusula 4: Penalidades por Desistimiento
Redacción problemática: «Retención de 30-40% por desistimiento» (sin especificar dentro de qué plazo)
Redacción recomendada:
«Comprador puede desistirse dentro de 60 días de firma sin penalidad, solo con gastos administrativos de S/ 500. Desistimiento después de 60 días resultará en penalidad del 5% del precio pagado hasta ese momento.»
Negociación: Exigir plazo razonable de desistimiento sin penalidad, limitar retención a gastos reales.
Cláusula 5: Responsabilidad por Defectos
Redacción deficiente: «Promotor no responde por defectos menores o cambios de diseño»
Redacción recomendada:
«Promotor es responsable por todos los defectos constructivos hasta 2 años después de entrega, incluidos: filtraciones, grietas estructurales, instalaciones defectuosas, acabados incompletos. Comprador tiene derecho a exigir reparación o rebaja de precio.»
Negociación: Establecer plazo de garantía (mínimo 2 años), estandarizar qué es «defecto».
Protecciones INDECOPI para Consumidores (2025-2026)
Protecciones Sustantivas
Art. 77.2.f CPDC: Proveedores inmobiliarios deben informar previamente sobre:
- Vigencia, causales y efectos de resolución de contrato
- Penalidades por desistimiento
- Gastos administrativos
Consecuencia de incumplimiento: INDECOPI anula cláusula abusiva y ordena devolución completa de dinero.
Multas Recientes (2025-2026)
Enero 2026: INDECOPI multó inmobiliarias con más de S/ 21 millones por:
- Retrasos injustificados en entregas
- Cláusulas de resolución automática opresivas
- No informar adecuadamente sobre penalidades
Tendencia: INDECOPI está siendo más agresivo; inmobiliarias enfrentan multas por:
- Cada mes de atraso incumplido (S/ 500,000-S/ 1,000,000 por empresa)
- Cláusulas no claramente informadas
- No proporcionar información «previa» a firma (después de firma es insuficiente)
Procedimiento ante INDECOPI
Pasos:
- Consumidor presenta denuncia ante INDECOPI (presencial, online, por correo)
- INDECOPI convoca a audiencia entre consumidor e inmobiliaria
- Audiencia: ambas partes presentan posiciones
- INDECOPI emite resolución (típicamente dentro de 60-90 días)
- Si consumidor desacuerda: apelación ante Comisión Especializada (otra 60-90 días)
Ventaja: Sin costo para consumidor; INDECOPI actúa de oficio.
Contacto INDECOPI:
- Línea telefónica: 224-7777 (Lima), 0-800-44040 (regiones)
- Email: sacreclamo@indecopi.gob.pe
- Presencial: Oficinas en todas provincias
Checklist: Qué Documentos Solicitar Antes de Firmar
Documentos del Proyecto
Obligatorios:
- ✅ Licencia de edificación vigente expedida por municipalidad
- ✅ Copia literal del terreno (SUNARP) mostrando que promotor es propietario
- ✅ Planos del proyecto (distribución, alzados, cortes)
- ✅ Memoria descriptiva del proyecto (especificaciones técnicas)
- ✅ Reglamento interno de edificio (normas de uso de áreas comunes)
- ✅ Certificado de cargas y gravámenes del terreno (verificar sin hipotecas comprometedoras)
Documentos del Promotor
Obligatorios:
- ✅ RUC activo y habido del promotor
- ✅ Antecedentes registrales (verificar en SUNARP que promotor no tiene proyecto paralizado)
- ✅ Consulta en Central de Información de Promotores (ley 29203) para historial de incumplimientos
Documentos Contractuales
Obligatorios antes de firma:
- ✅ Contrato de compraventa redactado (no versión preliminar)
- ✅ Cronograma de pagos específico con fechas exactas
- ✅ Cláusulas sobre penalidades, resolución, garantías claras y legibles
- ✅ Información sobre derechos de separación/desistimiento en documento separado
Conclusión: Recomendaciones Prácticas
Antes de firmar:
- Contrata asesor legal especializado (S/ 1,500-3,000) para revisión de contrato
- Verifica historial del promotor: Sin demandas previas, proyectos completados
- Solicita todas las cláusulas críticas renegociadas: Plazo específico, penalidades bajas, especificaciones detalladas
- Exige información clara PREVIA a firma: Sobre derechos de desistimiento, penalidades
- Obtén certificados de no-adeudo municipal del terreno matriz
Durante construcción:
- Inspecciona regularmente: Hitos constructivos importantes
- Documenta cambios: Si promotor propone cambios de especificaciones, rechaza o negocia rebaja de precio
- Mantén comunicación: Correos/cartas con promotor sobre avance
En caso de incumplimiento:
- Primero: Notificación escrita (carta notarial) dando plazo para cumplimiento
- Segundo: Denuncia ante INDECOPI (si son consumidor)
- Tercero: Acción judicial (demanda ante juzgado civil)
La compra en planos en Perú es opción viable de acceso a propiedad pero requiere vigilancia activa del comprador. El mercado inmobiliario peruano tiene historial de retrasos significativos (2019-2025: promedio 12-18 meses de atraso). Con asesoría legal adecuada y negociación de términos clave, riesgos se pueden mitigar considerablemente.