La compra de terreno en Perú requiere evaluación meticulosa de documentación legal, registro, cargas, contexto municipal y riesgos geográficos antes de desembolsar dinero. Mientras que muchos compradores se enfocan únicamente en precio y ubicación geográfica, negligencias en revisión legal resultan frecuentemente en adquisiciones de propiedades con títulos comprometidos, cargas ocultas, restricciones constructivas, o deudas tributarias que transfieren al nuevo propietario. El sistema registral peruano—SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros Públicos)—mantiene registro público de titularidad, pero su consulta requiere iniciativa del comprador; no es automática. Este análisis detalla los 10 puntos de verificación críticos, documentos obligatorios a solicitar, costo-tiempo de debido diligencia, red flags que indican transacciones problemáticas, y procedimiento registral post-compra.
Los 10 Puntos de Verificación Legal Crítica Antes de Comprar
1. Inscripción en SUNARP: Verificación de Titularidad Legítima
¿Por qué es crítico?
En Perú, la propiedad de inmuebles solo es válida si está inscrita en SUNARP. Un terreno sin registro—aunque vendedor alega posesión de años—carece de protección legal; no puede ser transferido, hipotecado, ni usado como garantía.
Documentos a solicitar:
- Certificado Literal de Partida Registral (CLPR)
- Reproducción oficial de asientos registrales (ownership history)
- Indica quién es propietario, desde cuándo, transferencias previas
- Páginas iniciales: s/ 16 primeras 2 páginas; s/ 8 adicional por página
- Modo: Solicitud verbal presencial si ≤10 páginas; presentación escrita si >10 páginas
- Online: Plataforma SPRL (Servicio de Publicidad Registral en Línea) https://sprl.sunarp.gob.pe — recepción en máximo 3 días hábiles
Qué revisar en CLPR:
- Nombre del propietario actual coincide con vendedor
- Cadena de propiedad sin interrupciones (no hay «saltos» de dueños)
- No hay anotaciones de litigios o procesos judiciales pendientes
- No hay embargo preventivo anotado
- Fecha de inscripción original (propiedad antigua = título más seguro)
Ejemplo de Red Flag: CLPR muestra transferencias cada 3-6 meses durante últimos 2 años → señal posible especulación o problema oculto que motiva ventas rápidas.
2. Certificado de Cargas y Gravámenes: Identificación de Encargos
¿Por qué es crítico?
Cargas y gravámenes son derechos reales que pesan sobre la propiedad, limitando derechos del propietario. Un terreno puede estar «libre de deuda» pero «cargado» de gravámenes que restringen uso o construcción.
Documento obligatorio:
Certificado de Cargas y Gravámenes (CCG)
- Costo: S/ 42
- Online: SPRL (https://sprl.sunarp.gob.pe)
- Presencial: Oficina registral con solicitud de publicidad registral
Cargas comunes que aparecen:
| Carga | Efecto | Riesgo |
|---|---|---|
| Hipoteca | Banco acreedor puede ejecutar/rematar propiedad si deuda no se paga | CRÍTICO: Comprador hereda deuda implícitamente |
| Embargo | Juzgado bloquea propiedad en litigio; no puede venderse sin autorización judicial | CRÍTICO: Bloquea venta indefinida |
| Anotación de litigio | Indica demanda en curso sobre propiedad | ALTO: Resultado puede afectar titularidad |
| Servidumbre | Tercero tiene derecho de paso/acceso sobre propiedad | MEDIO: Restringe uso, afecta construcción |
| Anticresis | Tercero usa propiedad como garantía de deuda | ALTO: Uso restringido hasta cancelación |
Indicador de seguridad: Terreno «libre de cargas y gravámenes» es condición ideal; «libre de hipotecas pero con servidumbre de paso» es negociable; «múltiples hipotecas» es descartable.
3. Deuda Tributaria: Verificación de Impuestos y Arbitrios Pendientes
¿Por qué es crítico?
La deuda tributaria no desaparece con cambio de propietario; municipalidad puede cobrar al nuevo dueño si no se verifica limpieza previa. Deudas de impuesto predial pueden ser de años atrás, acumuladas con intereses.
Impuestos que deben verificarse:
- Impuesto Predial (property tax)
- Anual, basado en autoavalúo municipal
- Lima: administrado por SAT (Servicio de Administración Tributaria)
- Provincias: municipalidad distrital correspondiente
- Verifica: Últimos 5 años de pagos
- Arbitrios Municipales (municipal service fees)
- Alumbrado público, parques, limpieza, seguridad
- Cobrados mensualmente o anualmente
- Verifica: Antecedente de pago actualizado
Cómo verificar:
Opción A: Online SAT (Lima y distritos participantes)
- Accede: https://consultas.sat.gob.pe/
- Menú: «Consultas en Línea» → «Tributo Detalles»
- Ingresa: DNI del vendedor (propietario)
- Resultado: Deuda total por impuesto predial
- Tiempo: Instantáneo
Opción B: Presencial en Municipalidad
- Dirígete a oficina de Administración Tributaria del distrito
- Presenta: DNI del propietario
- Solicita: «Estado de cuenta integral» del predio
- Resultado: Deuda completa + desglose por concepto
- Tiempo: 1-3 días
Costo: Generalmente gratuito
Red Flag:
- Deuda mayor a 2 años → indicador de insolvencia del vendedor
- Deuda por montos significativos (>S/ 10,000) → potencial bloqueo de inscripción ante SUNARP
- Vendedor rehúsa solicitar estado de cuenta → ocultamiento probable
4. Zonificación y Parámetros Urbanísticos: Confirmación de Uso Permitido
¿Por qué es crítico?
Terreno puede estar rezoned por municipalidad; uso planificado (ej. vivienda multifamiliar) puede ser ilegal bajo actual zonificación (ej. zona está rezoneada como protección ambiental). Construcción ilegal resulta en: orden de demolición, multas, incautación.
Documento obligatorio:
Certificado de Parámetros Urbanísticos
- Expedido por: Municipalidad distrital (office de planeamiento/desarrollo)
- Información incluye:
- Zona de uso (residencial, comercial, industrial, verde, etc.)
- Densidad permitida (número de viviendas, coeficiente de edificabilidad)
- Altura máxima de construcción
- Setbacks (retiros desde linderos)
- Estacionamientos requeridos
- Áreas libres obligatorias
- Uso de suelo actual y futuro planeado
Cómo obtener:
- Solicitud presencial en municipalidad
- Costo: Gratuito o S/ 10-30 (varía por distrito)
- Tiempo: 1-5 días hábiles
- Digital: Algunos distritos (Lima, etc.) ofrecen consulta online
Riesgo específico: Parámetros pueden restringir severamente desarrollo. Ejemplo: «Zona de densidad baja, máximo 3 pisos, coeficiente edificabilidad 1.2» → terreno 500 m² nunca puede albergar apartamentos de 6 pisos.
5. Habilitación Urbana: Confirmación de Infraestructura Básica
¿Por qué es crítico?
Terreno «sin habilitación urbana» carece de agua, desagüe, electricidad, vías de acceso; es prácticamente inconstructible sin ejecutar costosa habilitación previa. Muchas propiedades rurales o en expansión urbana carecen de esta autorización.
¿Qué es Habilitación Urbana?
Procedimiento administrativo que transforma terreno eriazo (sin servicios) en urbano (con servicios: agua, desagüe, electricidad, alumbrado, pistas, veredas). Emitida por municipalidad distrital.
Documentos a verificar:
- Resolución de Habilitación Urbana (RHU)
- Número único de resolución expedida por municipalidad
- Indica servicios incluidos
- Fecha de conclusión de obras
- Liberación de bienes de dominio público (si aplica)
- Planos de Lotización
- Muestra lotes individuales dentro de habilitación
- Incluye vías internas, áreas comunes
- Área exacta de tu lote dentro proyecto
Cómo verificar:
- Solicita al vendedor: Resolución de habilitación urbana
- Verifica con municipalidad: Estado de cumplimiento de obras
- Inspección visual: Confirma existencia de agua, desagüe, electricidad, acceso
Riesgo crítico: Propiedad anunciada como «habilitada» pero municipalidad aún no ha emitido resolución final → comprador queda responsable de completar habilitación (costo S/ 50,000-500,000+ según tamaño).
6. Servidumbres: Identificación de Derechos de Terceros
¿Por qué es crítico?
Servidumbre es derecho real donde tercero tiene derecho a usar porción de tu propiedad (paso, agua, electricidad). Limita severamente opciones constructivas y uso.
Tipos de servidumbres comunes:
| Tipo | Descripción | Restricción Constructiva |
|---|---|---|
| Servidumbre de Paso | Tercero tiene derecho a transitar por tu terreno para acceder a su propiedad | No puedes cercar la franja de paso; reduce área utilizable |
| Servidumbre de Acueducto | Tuberías de agua/desagüe cruzan tu terreno para servir propiedad ajena | No puedes construir sobre la canalización; altura restringida |
| Servidumbre de Tendido Eléctrico | Cables eléctricos pasan por tu propiedad | No puedes construir bajo cables; riesgo de electrocución |
| Servidumbre de Luces y Vistas | Tercero tiene derecho a mantener vista desde su propiedad | No puedes construir estructura que cierre su vista |
| Servidumbre de Desagüe | Aguas residuales de tercero drena por tu terreno | Riesgo de contaminación; restricción de uso |
Cómo identificar:
- Aparecen en Certificado de Cargas y Gravámenes
- Descrito como «Servidumbre [tipo] a favor de [predio beneficiado]»
Impacto en construcción:
- Servidumbre de paso de 3m ancho × 80m largo: reduce terreno de 5,000 m² a ~4,760 m² utilizable
- Servidumbre de acueducto: restricción de altura puede hacer inviable edificio de 10 pisos
- Múltiples servidumbres: fragmentan lote, hacen proyecto poco viable
7. Afectación por Obras Públicas Futuras: Verificación de Planes Municipales
¿Por qué es crítico?
Municipalidad puede expropiar porción de tu terreno para carretera, parque, u obra pública planificada. Aunque ley requiere indemnización, valor pagado puede ser inferior a precio de mercado; además reduce área útil.
Cómo verificar:
Consulta con Municipalidad:
- Solicita: Plan de Desarrollo Urbano (PDU) más reciente
- Revisa: Planos de vías planificadas, equipamiento público
- Consulta: Si tu lote está dentro de «franja de reserva» para futuras obras
- Costo: Generalmente gratuito
- Tiempo: 2-7 días
Riesgos específicos:
- Si gobierno planea carretera a través de tu terreno: expropiarán porción (típicamente S/ 20-40 por m² según tamaño)
- Franja de reserva: Restricción constructiva (no puedes construir hasta 50m de la franja reservada)
Indicio: Si municipalidad no emite confirmación clara, es porque existe plan pero aún no divulgado públicamente.
8. Evaluación de Riesgos Geográficos: Zonas de Inundación, Sismo, Deslizamiento
¿Por qué es crítico?
Terreno en zona de riesgo no-mitigable (flood plain, ladera inestable, zona sísmica severa) puede ser prohibido para construcción por RNE (Reglamento Nacional de Edificaciones). Además, seguros de vivienda son prohibitivamente costosos; hipotecas son rechazadas por bancos.
Riesgos geográficos a verificar:
- Inundación (flood risk)
- Lima: Quebradas pueden inundar durante lluvia excepcional
- Provincias: Proximidad a ríos, lagos, drenaje deficiente
- Riesgo: Vivienda sin seguro; valor deprimido
- Deslizamiento (landslide risk)
- Laderas con pendiente >30%: Alto riesgo en lluvias
- RNE prohíbe habilitación urbana en laderas de «muy alto riesgo no mitigable»
- Riesgo: Construcción ilegal; demolición ordenada por municipalidad
- Sismo (seismic risk)
- Perú es zona sísmica; todos terrenos tienen algún riesgo
- Zonas de muy alto riesgo (ej. Lima Centro, suelos blandos): Construcción costosa, refuerzos especiales
- Riesgo: Costos de construcción 15-30% superiores
Cómo verificar:
INDECI – Instituto Nacional de Defensa Civil:
- Mapas de riesgo: https://www.indeci.gob.pe/
- Descarga mapas por región/distrito
- Identifica: Inundación, deslizamiento, sismo, volcán
- Costo: Gratuito
Municipalidad:
- Solicita: Mapa de riesgos del distrito
- Verifica: Tu lote específico (ubicación exacta con coordenadas)
Profesional externo:
- Geólogo o ingeniero especializado (S/ 800-2,000)
- Evaluación detallada de suelo, drenaje, estabilidad
Red Flag: Si municipalidad o INDECI clasifica zona como «muy alto riesgo no mitigable», compra es altamente riesgosa; posible rechazo futuro de licencia de construcción.
9. Búsqueda Catastral: Verificación de Dimensiones y Superposiciones
¿Por qué es crítico?
Discrepancia entre área registral (papel) y área física real causa problemas futuros: comprador cree compra 1,000 m² pero terreno real es 950 m². SUNARP puede exigir correcciones; litigios surgen si límites están imprecisos.
¿Qué es Búsqueda Catastral?
Procedimiento técnico-legal que verifica ubicación exacta, linderos, área física del predio contrastando con datos registrales.
Documentos necesarios:
- Plano perimétrico georreferenciado (boundary map con coordenadas UTM)
- Memoria descriptiva de ubicación exacta
- Certificado de colindantes (nombres de propietarios vecinos)
- Levantamiento topográfico (si es necesario)
Costo: S/ 300-800 (requiere profesional: topógrafo, ingeniero, abogado especializado)
Tiempo: 1-3 semanas
Riesgo específico:
- Superposición: Tu terreno superpuesto con predio vecino registralmente (ambos aparecen como propietarios de misma porción)
- Falta de georreferenciación: Límites imprecisos en registro antiguo
- Área variable: Registral dice 1,000 m² pero topografía real es 950 m²
10. Antecedentes de Litigios y Anotaciones Procesales: Búsqueda de Procesos Judiciales
¿Por qué es crítico?
Terreno puede tener anotaciones de litigios pendientes en SUNARP; comprador hereda el litigio involuntariamente.
Tipos de anotaciones procesales:
| Anotación | Efecto | Riesgo |
|---|---|---|
| Demanda de Nulidad | Tercero cuestiona validez del título | CRÍTICO: Titularidad en disputa |
| Embargo Preventivo | Juzgado bloquea propiedad | CRÍTICO: No puedes vender sin autorización |
| Ejecución de Hipoteca | Banco ejecuta hipoteca para cobranza | CRÍTICO: Puede rematar propiedad |
| Reclamo de Herencia | Heredero cuestiona propiedad | ALTO: Demanda pendiente afecta dominio |
| Anotación de Demanda | Litigio en curso sobre propiedad | ALTO: Resultado pendiente |
Cómo identificar:
- Aparecen en sección «Cargas y Anotaciones» de CLPR
- Especifican número de expediente judicial y estado
Riesgo: Comprador adquiere propiedad «sujeta a litigio»; si demanda prospera, puede perder titularidad.
Documentos Obligatorios a Solicitar al Vendedor
Documentación Registral
| Documento | Propósito | Costo | Tiempo |
|---|---|---|---|
| Certificado Literal de Partida | Prueba de propiedad + historia | S/ 16-40 | 3 días (online) |
| Certificado de Cargas y Gravámenes | Identifica deudas/limitaciones | S/ 42 | 1-2 días |
| Copias de Transferencias Previas | Verifica cadena de propiedad | S/ 5-20 por página | 3-5 días |
Documentación Municipal
| Documento | Propósito | Dónde obtener |
|---|---|---|
| Certificado de Parámetros Urbanísticos | Qué se puede construir | Municipalidad distrital |
| Resolución de Habilitación Urbana | Infraestructura (agua, luz, desagüe) | Municipalidad o seller |
| Certificado de No Adeudo (o Estado de Deuda) | Impuestos y arbitrios al día | SAT o municipalidad |
Documentación Catastral y Técnica
| Documento | Propósito | Profesional |
|---|---|---|
| Plano Perimétrico Georreferenciado | Límites exactos con coordenadas | Topógrafo/Ingeniero |
| Certificado de Colindantes | Nombres de propietarios vecinos | Abogado |
| Evaluación de Riesgos (opcional) | Inundación, sismo, deslizamiento | Geólogo/INDECI |
Tabla de Costos de Debido Diligencia Pre-Compra
| Concepto | Costo Mínimo | Costo Máximo | Quién Paga |
|---|---|---|---|
| Certificados SUNARP (CLPR + CCG) | S/ 60 | S/ 150 | Comprador (típicamente) |
| Verificación SAT/Municipalidad | Gratuito | S/ 100 | Comprador |
| Búsqueda Catastral (profesional) | S/ 300 | S/ 800 | Comprador (costo significativo) |
| Revisión Legal por abogado | S/ 500 | S/ 1,500 | Comprador |
| Evaluación de Riesgos Geográficos | S/ 500 | S/ 2,000 | Comprador (opcional pero recomendado) |
| TOTAL MINUTO | S/ 1,360 | S/ 4,550 | Comprador |
Recomendación: Invertir S/ 2,000-3,000 en debido diligence para compra de terreno valuado en S/ 100,000+ (ratio 2-3%) es inversión prudente que evita pérdidas totales.
Red Flags: Indicadores de Transacción Problemática
Red Flag 1: Vendedor Rehúsa Proporcionar Documentación
- Indicador: «Te doy el título cuando cierres la compra» o «Los papeles están en proceso»
- Riesgo: Título comprometido, cargas ocultas, deuda tributaria
- Acción: Retírate de negociación
Red Flag 2: CLPR Muestra Cambios de Propietario Cada 6 Meses
- Indicador: Compra-venta-compra-venta rápida (flip)
- Riesgo: Especulación; posible problema subyacente que motiva ventas rápidas
- Acción: Investiga por qué ventas tan rápidas
Red Flag 3: Precio Significativamente Inferior a Mercado
- Indicador: Terreno valuado en S/ 100,000 se vende en S/ 60,000
- Riesgo: Problema no divulgado (cargas, riesgo geográfico, sin habilitación)
- Acción: Profundiza búsqueda legal
Red Flag 4: Municipalidad no Emite Certificado de Parámetros Urbanísticos
- Indicador: «No hay certificado disponible» o «Está en proceso»
- Riesgo: Zona rezoneada; zonificación aún no formalizada
- Acción: Espera a que municipalidad emita; o retírate
Red Flag 5: Deuda Tributaria >2 Años sin Pago Plan
- Indicador: SAT muestra impuesto predial adeudado desde 2022-2023
- Riesgo: Insolvencia del vendedor; deuda puede transferirse a comprador
- Acción: Exige que vendedor pague; o comprador deduce del precio
Red Flag 6: Terreno sin Habilitación Urbana pero Anunciado como «Listo para Construir»
- Indicador: Vendedor promete habilitación «próximamente» sin documento oficial
- Riesgo: Habilitación nunca ocurra; comprador asume costo (S/ 100,000+)
- Acción: Exige Resolución de Habilitación Urbana emitida; o descarta
Red Flag 7: Múltiples Servidumbres que Restringen Construcción
- Indicador: CCG lista 4+ servidumbres afectando lote
- Riesgo: Área buildable reducida dramáticamente
- Acción: Calcula área neta utilizable; renegocia precio o retírate
Red Flag 8: Anotaciones de Litigios en CLPR no Resueltas
- Indicador: «Demanda de nulidad de título» o «Embargo preventivo» en cargas
- Riesgo: Litigio pendiente; titularidad en disputa
- Acción: NO COMPRES hasta resolución judicial de litigio
Red Flag 9: Zona Clasificada como «Muy Alto Riesgo No Mitigable» por INDECI
- Indicador: Mapa de riesgos INDECI muestra predio en zona roja/crítica
- Riesgo: RNE prohíbe habilitación; licencia de construcción será rechazada
- Acción: Retírate de compra
Red Flag 10: Discrepancia Significativa entre Área Registral y Área Física
- Indicador: Topografía muestra 950 m² pero CLPR indica 1,000 m²
- Riesgo: Litigio futuro; correcciones registrales complicadas
- Acción: Exige que vendedor corrija SUNARP antes de compra; o deduce valor
Procedimiento Post-Compra: Inscripción en SUNARP
Plazo Obligatorio
30 días desde celebración del contrato: Comprador y vendedor deben gestionar inscripción ante SUNARP.
Documentos Requeridos para Inscripción
- Escritura Pública (deed) — otorgada por notario
- Pago de aranceles SUNARP — S/ 26.40 por inscripción (aproximado)
- Solicitante: Comprador o su abogado
Costo Total de Formalización
- Minuta de Compraventa (preliminary contract): S/ 200-500
- Escritura Pública (final deed): S/ 500-1,500 (típicamente 1-2% del valor de compra)
- Aranceles SUNARP: S/ 26.40-50
- TOTAL: S/ 750-2,050
Tiempo de Inscripción
- Si presentación presencial: 15-30 días
- Si presentación electrónica: 10-15 días
Conclusión: Framework de Decisión
Antes de cerrar compra de terreno en Perú:
Fase 1: Verificación Rápida (1-2 días, costo S/ 100-200)
- ✅ Solicita CLPR online
- ✅ Solicita CCG online
- ✅ Consulta deuda tributaria (SAT online)
- ✅ Si alguno de estos indica problema grave → DETÉN el proceso
Fase 2: Verificación Intermedia (3-7 días, costo S/ 500-1,000)
- ✅ Solicita Certificado Parámetros Urbanísticos
- ✅ Verifica Habilitación Urbana con municipalidad
- ✅ Consulta mapas INDECI para riesgos geográficos
- ✅ Si hay problema → RENEGOCIA PRECIO o RETÍRATE
Fase 3: Verificación Profunda (1-3 semanas, costo S/ 2,000-4,000)
- ✅ Contrata profesional para Búsqueda Catastral
- ✅ Contrata abogado especializado para revisión integral
- ✅ Evaluación geológica si zona tiene riesgo de inundación/deslizamiento
- ✅ Si todo verificado limpio → PROCEDE A COMPRA
Tiempo total de due diligence: 2-4 semanas
Costo total de due diligence: S/ 1,500-4,000 (1-2% del valor de compra)
Protección obtenida: Evita pérdidas potenciales de 10-100% del precio de compra
Un terreno «barato» que resulta con título comprometido, habilitación imposible, o riesgos geográficos severos, no es ganga sino trampa. La diligencia legal anticipada es inversión que protege patrimonio.