Los notarios, dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, serán competentes para efectos de constatar las causales de desalojo; mientras que el juez de paz letrado del distrito en el que se ubica el predio será el competente para ordenar y ejecutar el lanzamiento.

Asimismo, se señala que el desalojo procederá cuando se configura alguna de las siguientes causales: a) vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento; o, b) incumplimiento del pago de la renta convenida de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento.

Así lo establece la Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial, Ley N° 30933, publicada el miércoles 24 de abril de 2019 en el diario oficial El Peruano.

La norma precisa que para solicitar el desalojo de un bien inmueble bajo este procedimiento, se deberá cumplir con tres requisitos. El primero de ellos es que el inmueble deberá encontrarse individualizado de manera inequívoca; y en el contrato de arrendamiento deberá consignarse las referencias precisas de su ubicación.

El segundo requisito es que que el contrato de arrendamiento esté contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. Y, en tercer lugar, que las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento hayan cumplido con la misma formalidad que el contrato primigenio.

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El procedimiento ante el notario

Se establece que el notario recibe la solicitud de desalojo y constata el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud establecidos en el artículo 6 de la norma. Luego, el notario notificará al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que, dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, acredite no estar incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo 7.

El arrendatario solo podrá formular oposición sustentada en estas 3 causales: i) la renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio; ii) la constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes; y, iii) el incumplimiento de las formalidades establecidas por la norma.

Así, el notario, con la respuesta del arrendatario, constatará si se configura alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 7 de la norma, en cuyo caso extenderá un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta extendida por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento del inmueble. 

Asimismo, el notario remitirá la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado.

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El procedimiento ante el juez: el lanzamiento del inquilino moroso o deudor

Igualmente, la norma establece que, culminada la etapa notarial del procedimiento, el interesado podrá formular solicitud de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

Así, dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado competente verificará los requisitos de la solicitud y emitirá la resolución judicial en la que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. Se establece que esta resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.

Además, se prevé que el juez de paz letrado cursará oficio a la dependencia correspondiente de la Policía Nacional para que en el plazo de dos (2) días hábiles, contados desde el día siguiente de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su resolucion judicial.

Igualmente, culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, asi como el de los servicios notariales derivados del desalojo.

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