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El desalojo express con intervención notarial: pros y contras

El desalojo express con intervención notarial: pros y contras

El autor explica cuáles son los puntos más relevantes de la reciente Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial. Afirma que, con esta norma, ahora existen tres regímenes sobre desalojo en nuestro país.

Por Yuri Vega Mere

jueves 25 de abril 2019

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El 24 de abril se publicó la Ley N° 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial.

Su promulgación es una muestra que la Ley N° 30210 (julio de 2014) no fue una solución a la problemática de los inquilinos morosos. No conocemos estadísticas de su aplicación. En cambio, sabemos que los procesos de desalojo que no se adecuaron a dicha ley pueden tardar 4 años o más. Esta ley, pese a acortar plazos, dejó todo en manos de los jueces y no eliminó posibles discusiones antes del lanzamiento.

La nueva norma, si bien mantiene el estándar del lanzamiento judicial, busca cerrar el paso al arrendatario reticente. Para ello, la configuración de las causales para el lanzamiento atraviesa por una verificación notarial que, de ser favorable, pone en manos del juez un título con mérito ejecutivo. ¿Cómo funciona?

Forma del contrato de arrendamiento: Debe ser una escritura pública. Puede parecer exagerado, pero es el instrumento público que da fe de la autenticidad del acuerdo y es más seguro que la legalización de firmas. Los mayores costos se verán compensados con los menores plazos. En el caso de contratos celebrados al amparo del D. Leg. 1711 se deberá firmar el formulario respectivo.

Cláusulas especiales: Son: (i) la de allanamiento a futuro por parte del arrendatario a restituir el inmueble; (ii) la de sometimiento expreso a la nueva ley para que el notario compruebe la causales para el desalojo y a la ejecución del juez de paz; y, (iii) aquella que consigne número, tipo y moneda de la cuenta bancaria donde se pague la renta (dato bastante objetivo).

Causales: (a) Vencimiento del contrato y (b) falta de pago. Si no se señala cuántas cuotas dan lugar a la resolución aplicará el inc. 1 del art. 1697 del Código Civil.

Solicitud de intervención notarial y etapas: (a) Solicitud de verificación notarial: Cuando se configure alguna de las causales, el interesado recurre al notario adjuntando el contrato y la carta notarial de requerimiento de restitución al arrendatario; (b) Traslado al inquilino: El notario otorga 5 días hábiles al arrendatario para que se oponga solo en caso acredite que se renovó o prorrogó el contrato con las mismas formalidades del contrato original, lo que es una enorme garantía o bien que hubo pago en la cuenta señalada en el contrato; y (c) Constatación de la causal y emisión de acta: si no hay oposición sustentada el notario extiende un acta que tiene la naturaleza de título ejecutivo para el desalojo.

Lanzamiento por orden judicial: Con los documentos obtenidos se solicita al juez de paz letrado el desahucio y este debe verificar en 3 días hábiles su la suficiencia; luego ordena el lanzamiento del inquilino y de cualquier ocupante y el descerraje si hay resistencia. Esta orden es impugnable sin suspender el lanzamiento. El juez puede pedir apoyo de la fuerza pública.

Aplicación específica de esta nueva Ley y la creación de 3 regímenes legales: La Única Disposición Complementaria de la norma señala que los contratos celebrados al amparo del D. Leg. 1711 se deben adecuar a las formalidades de la nueva ley.

Producto de esta precisión, queda claro que la Ley N° 30933 es un régimen distinto al de los contratos de arrendamiento cuyo lanzamiento se solicita al amparo de las normas del Código Procesal Civil y también al de los contratos celebrados bajo la vigencia de la Ley N° 30210, que sigue viva pero que seguramente morirá por inanición y solo se aplicará a los que ya se sujetan a ella en la medida que no se ajusten expresa y voluntariamente al nuevo marco normativo. Esta es, quizá, una de las críticas a la nueva ley pues creo que debió convertir en un mandato legal en cabeza de los inquilinos adecuarse a la reciente norma si así lo solicitaba el propietario. Y tratar la resistencia como causal de lanzamiento.

Si esta norma realmente resuelve la problemática, no solo habrá un acortamiento real de plazos sino, sobre todo, un incentivo para la inversión en el negocio de arrendamiento para viviendas.

 


[*] Socio senior de Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera

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