Mediante la Casación N° 1589-2016-Lima Norte, la Corte Suprema resolvió la controversia generada con ocasión de la demanda de nulidad de acto jurídico planteada por Carla del Rosario Eda Espejo (la “Demandante”) contra Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga (el “Vendedor”), Humberto Teodomiro Santillán Otiniano (el “Comprador 1”) y Segundo Esteban Zegarra Pucahuaranga (el “Comprador 2”).

Los hechos que dieron lugar a la controversia fueron los siguientes:

• El Vendedor era originalmente propietario del inmueble de dos pisos constituido por el lote 42, de la manzana F, Urbanización El Parral, distrito de Comas – Lima (el “Inmueble”), el cual se encontraba debidamente inscrito a su favor.
• Con la autorización del Vendedor, el Sr. Rubén Levi Murillo Meza (el “Sr. Levi”), esposo de la Demandante, construyó sobre el Inmueble los pisos 3, 4 y 5. Sin embargo, estas edificaciones no fueron regularizadas en el Registro, con lo cual la partida del Inmueble siguió haciendo referencia a una edificación de dos pisos.
• Mediante documento privado de compraventa con firmas legalizadas de fecha 23 de febrero del 2007 (la “Compraventa Original”), el Vendedor transfirió a favor del Sr. Levi la propiedad de los pisos 3 y 4 y el 50% de acciones y derechos del piso 5. Si bien la Compraventa Original no se inscribió, la Demandante y el Sr. Levi entraron en posesión de los pisos 3, 4 y 5 y además comenzaron a pagar los arbitrios y tributos por dichos pisos.
• Posteriormente, mediante compraventa de fecha 03 de agosto del 2009 (la “Compraventa 1”), el Vendedor transfirió la propiedad de la totalidad del Inmueble (incluidos los pisos 3, 4 y 5) a favor del Comprador 1, la cual se inscribió en la partida del Inmueble.
• Finalmente, mediante compraventa de fecha 13 de octubre de 2010 (la “Compraventa 2”), el Comprador 1 transfirió la propiedad de la totalidad del Inmueble a favor del Comprador 2. Dicha compraventa también se inscribió en la partida del Inmueble.

La Demandante solicitó la nulidad de la Compraventa 1 y la Compraventa 2 amparándose en las causales de objeto jurídicamente imposible y fin ilícito, en la medida que ambos contratos no solo habían tenían como objeto los pisos 1 y 2 (que sí le pertenecían al Vendedor) sino también los pisos 3, 4 y 5, los cuales desde el año 2007 habían sido adquiridos por el Sr. Levi.

En primera instancia el Juez amparó la demanda, pues consideró que la Compraventa 1 y la Compraventa 2 habían sido celebradas con la única finalidad de perjudicar al Sr. Levi, en tanto ambos compradores habían tenido conocimiento de la posesión que este último ejercía junto con la Demandante respecto de los pisos 3, 4 y 5. Por tal razón, aun cuando el Comprador 1 y el Comprador 2 habían inscrito sus respectivas adquisiciones, ello se había hecho con mala fe.

En segunda instancia la Sala confirmó que ambos compradores inscribieron con mala fe. En el caso del Comprador 1, si bien éste adquirió del Vendedor, quien figuraba en el Registro como propietario, la partida solo publicitaba la existencia de dos pisos, cuando en realidad existían edificaciones no inscritas. Por su parte, el Comprador 2 adquirió el Inmueble sabiendo que el mismo se encontraba en posesión de terceros (la Demandante y el Sr. Levi), al punto que interpuso contra ellos una acción reivindicatoria.

Finalmente, la Corte Suprema siguió la línea trazada por las instancias de mérito, descartando que los Compradores 1 y 2 hayan actuado con buena fe al momento de inscribir sus respectivos contratos, con lo cual el pedido de nulidad fue amparado.

Así, con relación al Comprador 1, la Corte tuvo en cuenta que en su contestación de demanda aquél reconoció que “tenía conocimiento que existían personas distintas a su vendedor que ocuparan el predio, y fue la razón por la que decidió vender el predio a Segundo Esteba Zegarra Pucahuaranga [Comprador 2]”.

Y respecto del Comprador 2, la Corte tuvo en cuenta lo señalado por este último en su Recurso de Casación: “La única imputación que me hace el Juez y la Sala Superior Civil para cuestionar la buena fe en mi adquisición es haber adquirido un bien que se encontraba ocupado, cuando esto es muy usual en el tráfico comercial”.

Tomando en cuenta lo dicho por los propios compradores, la Corte concluyó que:

“El recurrente [Comprador 2] conocía de la posesión de la Demandante, siendo que un comprador no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan”.

Este fallo de la Corte Suprema es sumamente importante en la medida que ratifica lo dicho con anterioridad en la Casación N° 3187-2013-Cajamarca, en la que se desestimó la protección registral del último comprador, quien se había limitado a revisar la información registral haciendo caso omiso a la información publicitada a través de la posesión:

En dicha oportunidad la Corte sostuvo que: “Debido a la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario”[1].

Entonces, el mensaje que la Corte Suprema viene emitiendo en sus últimos fallos guarda coherencia: todo aquel que decida adquirir un inmueble en el mercado, no deberá limitarse a confiar en la información registral, sino que además deberá analizar la posesión para descartar que esta no sea ejercida por alguien que adquirió un derecho con anterioridad pero no lo publicitó.

Nótese, sin embargo, que con esto la Corte Suprema no está modificando la regla de oponibilidad que consagran los artículos 1135 CC y 2022 CC, según los cuales entre dos adquirentes de un derecho de real sobre el mismo bien (en este caso tanto el Sr. Levi como el Comprador 2 invocaban a su favor el derecho de propiedad) vence el que primero inscribió su adquisición. La regla sigue siendo “primero en el Registro, primero en el Derecho”, sin embargo, lo que la Corte Suprema está haciendo es llenar de contenido la “buena fe” con la que se debe realizar dicha inscripción (“buena fe” que expresamente exige el 1135 CC).

Finalmente, considero que este fallo es mejor que el anterior (contenido en la Casación N° 3187-2013-Cajamarca), pues en este último la Corte había consagrado un criterio general aplicable a todo comprador: “Quien no constata la posesión tiene mala fe”. Por el contrario, en la Casación materia de comentario la Corte se ha preocupado por constatar que en el caso puntual ambos demandados (el Comprador 1 y el Comprador 2) tuvieron conocimiento de la posesión ejercida por la Demandante y el Sr. Levi, y es a partir de ello que concluyó que ambos habían inscrito con mala fe.

Es decir, en esta oportunidad la Corte Suprema ha omitido consagrar fórmulas absolutas, calificando como “negligente” –en abstracto– a todo comprador que no constata la posesión, y más bien se ha inclinado por un análisis particular y específico de las circunstancias que arrojaba el caso puntual. Por ende, si en el caso en particular estaba acreditado que los Compradores 1 y 2 conocieron la posesión ejercida por terceros no inscritos y pese a ello “cerraron” los ojos frente a esa realidad y se limitaron a llegar al Registro de cualquier manera, es correcto que la Corte no haya amparado esta forma de proceder.

No olvidemos que el sistema jurídico no protege las adquisiciones por el solo hecho de que se inscriban; el sistema no concibe al tráfico inmobiliario como una carrera donde para ganar basta con llegar primero al Registro. La inscripción no es protegida per se por el sistema, como si tratase de un valor absoluto. Entre dos compradores del mismo bien no se protege al que primero inscribió su derecho por el hecho de haber llegado primero al Registro. La protección del sistema no radica en la inscripción en sí, sino más bien en el estado subjetivo con que aquélla se hizo: con CONFIANZA, en la CREENCIA de que lo inscrito se condice con –no contradice– la realidad.

En conclusión, para todos los futuros compradores de inmuebles, el mensaje se va aclarando. ¿No quiere tener problemas o discusiones sobre su titularidad respecto de aquello que desea adquirir? Entonces no limite su análisis a la información registral. Dese una vuelta por el inmueble; es mejor darse con una sorpresa hoy, cuando está negociando, que mañana, cuando ya pagó por el inmueble.