Desde hace algunos años adquirir bienes en el Perú es una operación peligrosa y sumamente cara, no precisamente por los precios sino por los riesgos que se asumen ante reclamos que surgen de terceros ajenos al contrato. 

Sea para adquirir el dominio o cualquier otro derecho, el recurso a la Fe Pública Registral es la manera de protegerse de algún vicio inadvertido en el estudio previo (artículo 2014 del Código Civil), de modo tal que aun si existiera una irregularidad en el título del enajenante, quien hace una inversión está protegido y conserva el bien, siempre que al celebrar el contrato hubiese creído que estaba adquiriendo de la persona correcta e inscribe su título en el Registro de Bienes (buena fe).

En este marco, cabe preguntarse si la presencia de un tercero es un elemento que puede enervar la buena fe del adquirente. Es decir, si el que espera recibir el derecho de quien aparece en el Registro como único titular, pierde la buena fe por la mera ocupación de un extraño en el predio. Existen pronunciamientos ocasionales de la Corte Suprema en el sentido que la posesión de los terceros es un elemento para considerar en la formación de la buena fe, y tienen razón. No se puede ignorar el hecho de un control material ajeno en la evaluación de la creencia del adquirente. Sin embargo, es indispensable perfilar el impacto de tal evento y cómo debe proceder el que invierte sus recursos en base al Registro. Veamos:

En primero lugar, si el enajenante aparece en el Registro como titular del derecho, es información poderosa que se presume veraz y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente lo contrario (artículo 2013 del Código Civil). Esto no es poca cosa, se trata de un mándalo legal que en contraste con la realidad extra registral construye más claramente la creencia del adquirente. Es cierto que en un sistema donde la mayoría de los derechos se adquieren sin formalidad solemne, es teóricamente posible que un título haya cambiado de manos sin que se reporte el evento. Sin embargo, la fuerza de los asientos tiene un valor especial que no puede perder impacto fácilmente. Los hechos ajenos a los folios tendrían que ser de contundencia extrema para conmover el poder de las partidas. El Registro no es invencible, pero indudablemente su aviso es mas recio que la sola ocupación ajena.

En tal sentido, cuando se contrastan títulos, más debe pesar la información registral que el dicho de un ocupante quien, aunque presente, puede ser un precario invasor o acaso un poseedor ilegítimo. Hay que ser muy exigentes con la información que deriva de la tenencia de un tercero, su sola estadía y queja no bastan, mucho menos su silencio. No olvidemos que la presunción de derecho a favor del poseedor no es oponible a quien tiene derecho inscrito (artículo 912 del Código Civil). Resumiendo: como adquirente a quién le creo, ¿al que está en el bien sin exhibir título alguno o al Registro? La respuesta es obvia.

En segundo lugar, la buena fe se presume, de modo que ante una disputa donde se cuestione la creencia del adquirente, el ocupante tendrá que demostrar que al tiempo de celebrarse el contrato entre el titular registral y el inversor, su mera presencia era reveladora de un título mejor y preferente. Es decir, no basta acreditar que había ocupación, sino que ella generaba adecuada y sólida información contraria al Registro. Por ejemplo, si el bien era ocupado por un negocio formal ajeno al transferente, abierto al público y que opera con total normalidad, el adquirente podría sospechar que había un título no inscrito ahí. Empero, si la ocupación es en lugar cerrado, como una vivienda, y sus ocupantes que además son desconocidos, no dan información, el que quiere adquirir no pierde la buena fe, ya que no tiene como saber qué pasa en el lugar, salvo claro que los poseedores revelen un título antes que se concrete la operación.

Finalmente, ocupar no es poseer. Solo posee quien se comporta como propietario o como titular de algún derecho (artículo 896 del Código Civil), eso explica la presunción de título a favor del poseedor. Pues bien, paradójicamente, en algunos casos la misma presencia es indicativa de la falta de título. Si la ocupación no dice nada se conserva la buena fe, pero si la presencia advierte que el ocupante carece de derecho la buena fe queda reconfirmada. Esto ocurre, por ejemplo, cuando el adquirente aprecia una invasión u ocupación informal, impropia del comportamiento habitual de un propietario.