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Tratamiento de los contratos de arrendamiento en el periodo del COVID-19

Tratamiento de los contratos de arrendamiento en el periodo del COVID-19

El autor analiza el tratamiento de los contratos de arrendamientos en el actual estado de emergencia por el Covid-19. Afirma que para lograr un reajuste del importe de la renta no podría acudirse a la excesiva onerosidad de la prestación, sino que lo que corresponde es aplicar el principio de buena fe en la fase de ejecución de los contratos.

Por Percy K. Santos Apolinario

miércoles 25 de marzo 2020

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Soy consciente que en los próximos días (si no lo vienen haciendo ya), muchas personas que se dedican al comercio, o empresas que operan en todo el Perú utilizando locales alquilados, con fines industriales, comerciales o como tiendas, almacenes, oficinas administrativas, etc. tendrán una pregunta para sus abogados: ¿Nuestro contrato tiene alguna cláusula que mitigue este riesgo (COVID-19), o debemos seguir pagando la renta según lo acordado inicialmente?

De hecho, al escribir este post, ya me permití leer algunos trabajos de respetables abogados sobre el tema en particular. Y es probable que muchos coincidan con un trabajo titulado: «El Covid-19 y los contratos de arrendamiento» [1].

En el referido trabajo, la solución que se plantea es recurrir al artículo 1440º del Código Civil, que contiene la figura de la «Excesiva onerosidad de la prestación», que eventualmente podría generar un escenario ideal de negociación, para reajustar la renta, al menos por el periodo de aislamiento decretado por el actual Gobierno del Sr. Vizcarra; que, sin lugar viene generando pérdidas económicas de alcance transversal en el mercado. Más aún, si el referido periodo de aislamiento, en efecto, califica como un evento extraordinario e imprevisible.

Pero en dicho análisis, y aquí es donde discrepo con el citado autor, si bien es cierto que nuestra regulación civil permite como alternativa previa a la resolución del contrato, un reajuste de la renta por causas derivadas de un evento extraordinario e imprevisible, implícitamente la referida norma también exige, que en efecto se haya generado una desproporción objetiva de la prestación y contraprestación, en términos de que mi renta -ahora- se duplicó o triplicó en términos cuantitativos. Situación que como inquilino me somete a un quiebre de equidad objetiva, dentro del cual se negoció el contrato. Lo que el periodo de aislamiento por el Covid-19 en el Perú, al menos por ahora, no ha generado. La renta y la cotización del mercado, por la posesión del bien cedido en arriendo, aún se mantienen en equilibrio, no obstante el ligero incremento del tipo de cambio del dólar.

Lo cierto es que hasta ahora el Covid-19 en el Perú, lo que sí ha generado, es que el inquilino, en algunos casos, se ha visto obligado a suspender la continuación de su actividad comercial, por una disposición del gobierno de turno; y ello por razones de interés social, lo que se encuentra en estricta sintonía con el modelo de economía social de mercado. En definitiva, este hecho para algunos inquilinos ha significado muchas pérdidas, así como para otros, seguro, les ha significado grandes ganancias (si no lo sabrá el bodeguero de la esquina de mi casa, que alquila el local con la misma renta, y al incrementar ligeramente el precio de sus productos, sin lugar a dudas, ha tenido mayores ingresos en estos últimos 10 días).

Así las cosas, me temo que para poder recurrir a la vía de reajuste de la renta, bajo la figura de «excesiva onerosidad de la prestación», será necesario la manifestación del quiebre objetivo de equidad, en términos cuantitativos, respecto de la prestación (monto de la renta) y contraprestación (cotización de la cesión de posesión por arrendamiento), derivado de un evento extraordinario e imprevisible. Y ello más aún, considerando la naturaleza de aplicación excepcional de la figura legal en referencia. Y no sólo utilizar un evento extraordinario e imprevisible que afectó, como es seguro, los ingresos de diversos inquilinos, porque de lo contrario ya ingresaríamos a un plano de valoración subjetiva, porque algunos inquilinos estarán contentos por los mayores ingresos obtenidos durante el periodo de aislamiento, como el bodeguero de la esquina de mi casa; otros inquilinos que a lo mejor ya se encontraban en pérdidas por pocas ventas, podrían pretender camuflar sus malas decisiones empresariales en el periodo de aislamiento decretado por el gobierno; o podríamos encontrar también algunos inquilinos que en efecto tendrán pérdidas por menores ingresos, lo cual a priori podría también verse como un riesgo del mercado. Ya que todo comerciante, siempre está expuesto a tener pérdidas por menos ingresos de los previstos.

Con lo hasta aquí expuesto, tampoco quiero decir que el Derecho no tenga una respuesta acorde a principios de equidad, solidaridad, y sobre todo, acorde a los principios garantizados por nuestra llamada «Constitución Económica», los mismos que se desprenden del modelo de una Economía «Social» de Mercado, desarrollada en el artículo 58º y siguientes de nuestra Constitución.

Me explico. El Gobierno del Sr. Vizcarra, por razones de salud pública (interés social), dispuso una medida de aislamiento por 15 días, que bien podrían extenderse por 15 días más. Y ello es Constitucional, porque ante un conflicto entre las libertades económicas, y el interés social, como es obvio, prevalecerá lo segundo. De ese modo, podríamos decir que las pérdidas de los comerciantes, y empresas, están justificadas constitucionalmente. Entonces, ahora, de lo que se trata, es trasladar un porcentaje de esas pérdidas a los propietarios/arrendadores de los inmuebles, locales comerciales, tiendas, oficinas administrativas y demás, porque la justificación de fondo es exactamente la misma, cautela y prevalencia de un interés social, que también debe alcanzar a los propietarios, quienes perciben sus rentas, porque el modelo de libre mercado -a su vez- se los permite, y que en un escenario de riesgo global de la sociedad, también deben asumir parte de las pérdidas.

Ahora bien, como podríamos trasladar el referido fundamento constitucional a un fuero civil, para que un Juez Civil así lo aplique en cada caso en concreto. La respuesta a ello, lo encontraremos en el artículo 11362º del Código Civil, que establece al principio de buena fe, como columna vertebral de todo contrato, estableciendo deberes y derechos en cualquiera de sus tres fases: (i) Fase de negociación, (ii) Fase de celebración y (iii) Fase de ejecución. Así las cosas, el fundamento constitucional de solidaridad (entre propietarios e inquilinos), en asumir las pérdidas derivadas de un riesgo de mercado, derivadas a su vez de la estricta aplicación de medidas que el modelo de economía social de mercado permite (como lo fue el periodo de aislamiento por el Covid-19), se enmarcarían dentro del parámetro de buena fe en la fase de ejecución de los contratos

Considerando lo hasta aquí expuesto, mi modesta sugerencia sería –antes que acudir a la pretensión de excesiva onerosidad de la prestación, para logar un reajuste del importe de la renta– plantear la pretensión de aplicación del principio de buena fe en la fase de ejecución de los contratos de arrendamiento, y ello con la finalidad de que se establezca solidaridad entre el arrendador y el arrendatario, para compartir parte de las pérdidas derivadas por el periodo de aislamiento; decretado conforme a los principios garantizados por el modelo de una economía social de mercado. Y en todo caso, recurrir a la figura procesal de acumulación subordinada de pretensiones, a fin de que el juez pueda pronunciarse en un primer momento, respecto de la pretensión de reajuste de la renta por excesiva onerosidad de la prestación, y si tal pretensión terminara siendo desestimada; el juzgador se pronuncie luego, respecto de la segunda pretensión sugerida en el presente análisis; para de ese modo maximizar las posibilidades del arrendatario, conforme lo permite el artículo 87º del Código Procesal Civil.   

Naturalmente, antes de acudir al fuero judicial con las alternativas antes descritas, lo eficiente para ambas partes (propietarios/arrendadores e inquilinos), será negociar una adenda en el vigente contrato, dentro de los alcances de las figuras legales antes descritas, que para tener fuerza de negociación en un trato directo, no necesitan estar incluidos explícitamente en un cláusula del contrato de arrendamiento. Ya que su aplicación emana de la ley, y por tal, se encuentran incluidos en absolutamente todos los contratos de arrendamiento.


[*Percy K. Santos Apolinario es abogado con estudios de Maestría en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Cuenta con experiencia práctica y vocación en la docencia jurídica, a nivel de pre y post grado. Expositor en diversos diplomados de especialización y diplomados de preparación para postulantes a jueces y fiscales en las distintas cortes de Justicia del país, Sunarp, Sunat, Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, y diversos colegios de abogados del país, en las especialidades de Derecho Civil, Procesal Civil, Títulos Valores, Concursal, Societario, y dominio de Derecho Regulatorio.

[1] Cfr. NINAMANCO, Fort. El COVID-19 y los contratos de arrendamiento. Recuperado en: https://laley.pe/art/9406/el-covid-19-y-los-contratos-de-arrendamiento.

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