Imagínese que “A”, propietario registral del inmueble “X”, suscribe los días 1, 2 y 3 contratos de usufructo sobre el bien X en favor de B, C y D, respectivamente. Todos los contratos se celebran por el mismo periodo de tiempo pero la diferencia está en que el contrato A-B se suscribió en documento privado, el contrato A-C mediante escritura pública que no se llegó a inscribir y el contrato A-D sí fue inscrito en Registros Públicos. Naturalmente, habrá una disputa entre B, C y D para determinar quién de ellos podrá usar el bien en condición de usufructuario. Este conflicto lo resuelve el actual artículo 1135° del Código Civil (“CC”) en favor de “D”, en la medida que su derecho fue inscrito primero en el registro actuando con buena fe (es decir, “D” desconocía que ese mismo bien ya había sido otorgado previamente en usufructo a favor de B y C).

La discusión a la que ha dado lugar este artículo 1135° CC consiste en determinar si resuelve un problema obligacional o real. Para quienes defienden la primera posición (tesis obligacional), la finalidad del 1135° CC es determinar a quién se le debe hacer entrega del bien; es decir, la norma está dirigida a “A” (deudor), señalándole a cuál de todas las personas con las que contrató debe transferirle la posesión. En cambio, para los que se inclinan por la segunda tesis (tesis real), lo que busca la norma es determinar quién de los involucrados en el conflicto (B, C o D) debe ser preferido en el ejercicio del derecho; es decir, el mandato del 1135° CC no estaría dirigido a “A”, sino más bien a B, C y D, diciéndoles quién de ellos tiene el derecho a hacer uso del bien y cómo deben accionar unos contra otros atendiendo a los criterios de preferencia establecidos por la norma (1° inscripción de buena fe; 2° título de fecha cierta más antigua; y 3° título de fecha más antigua).

La discusión puede parecer meramente teórica, pero en realidad tienes efectos prácticos trascendentales. Así, imaginemos que en el ejemplo recién planteado “A” hubiese entregado el bien a “B”, aun cuando el 1135° CC establece que la posesión le correspondía a D. ¿Podrá D, valiéndose del 1135° CC, accionar contra B para que éste le entregue el bien?

(i) Para los defensores de la tesis obligacional, el 1135° CC solo tiene utilidad hasta antes de que “A” entregue el bien, pues una vez que ello ocurre la norma ya no podrá cumplir su finalidad, que es precisamente “hablarle” a “A” diciéndole a quién debía transferir la posesión. En tal sentido, para la tesis obligacional, una vez que “A” haya perdido la posesión del bien el 1135° CC dejará de tener utilidad.

(ii) Por el contrario, para los defensores de la tesis real, el hecho de que “A” haya hecho entrega de la posesión no implica que el 1135° CC deje de tener utilidad; es decir, la norma seguirá siendo importante en la medida que su mandato está dirigido hacia quienes compiten por el bien. En este caso, la norma le hablará a “B” (actual poseedor) diciéndole que es “D” quien tiene derecho a usufructuar el bien.

Nótese, entonces, la trascendencia práctica de la discusión. Yo, particularmente, siempre me he inclinado por la tesis real[1], pues si bien el inmueble ya no lo tiene “A”, éste no ha cumplido con su obligación de entrega tal como lo establece el 1135 CC (se lo entregó a “B” cuando correspondía hacerlo en favor de “D”). No tendría ningún sentido permitir que “D” se apoye en el 1135 CC para exigirle a “A” la entrega del bien pero impedirle eso mismo cuando quien tiene el bien es “B”. Independientemente de si el bien está en manos del deudor primigenio (“A”) o si ya pasó (indebidamente) a favor de uno de los adquirentes competidores (“B”), el criterio debe de preferencia debe ser respetado, por lo cual “D” podrá valerse del 1135° CC para accionar ya sea contra “A” (porque éste se obligó a entregárselo) o contra “B” (porque el derecho de éste no es mejor que el que le asiste a “D”).

Lamentablemente, la Corte Suprema no ha sentado una posición uniforme y ha habido ocasiones en las que se ha inclinado por la tesis obligacional. Así, en la Casación N° 3312-2013-Junín (la “Casación”) se resolvió un caso de doble venta: “A”, propietario del inmueble “X”, se lo vendió a “B” mediante minuta con firmas legalizadas del año 1991. “B” tomó posesión del bien. Al año siguiente, “A” vendió nuevamente el mismo bien pero esta vez a favor de “C”, mediante escritura pública de 1992. “C” (el segundo comprador) demandó a “B” para que se le reconozca su mejor derecho de propiedad sobre el bien y se le ordene a “B” entregarle el bien.

En primera y segunda instancia se declaró infundada la demanda aplicando el 1135° CC, en la medida que la compraventa de “B” (1991) era de fecha anterior a la adquisición de “C” (1992) (el 1135° CC establece que si ninguno de los adquirentes inscribe su adquisición, el criterio de solución lo determinará la fecha de los contratos). Esta posición fue rechazada por la Corte Suprema, pues para ella el artículo 1135° CC solo aplicaba para la concurrencia de actos jurídicos que contengan obligaciones de dar, y no para aquellas situaciones en las que se discute derechos reales sobre el mismo bien (no olvidar que la discusión entre B y C se dio en el marco de un proceso de “mejor derecho de propiedad”).

De este modo, la Corte tomó partido por la tesis obligacional, descartando que el 1135° CC pueda ser empleado para resolver un caso en donde el deudor (“A”) ya entregó el bien y lo que queda por dilucidar es a quién de los adquirentes (B y C) le asiste el mejor derecho (en este caso propiedad) sobre el bien.

Por ello considero un acierto que en el Anteproyecto de Reforma del CC, hecho público hace algunas semanas, el Grupo de Trabajo (“GT”) haya propuesto modificar el 1135° CC, dejando de lado su redacción original, hecha en clave obligacional y con un mandato dirigido al deudor encargado de la entrega (“cuando concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo”) y pasando a adoptar una redacción en clave real, esto es, en términos de “titularidad”.

Así, el texto que ha propuesto el GT es el siguiente:

“Cuando respecto de un bien concurren diversos titulares de un derecho (…) se prefiera a quien de buena fe: 1. Primeramente haya inscrito su derecho. (…)”

Nótese cómo con esta propuesta se aclara el texto y queda plasmada, con seguridad, la tesis real. Ahora el mandato no busca decirle al deudor (“A”) a quién debe hacer entrega de la posesión, sino que está pensado en solucionar el conflicto entre los distintos adquirentes (“B”, “C” y “D”) determinando a quién le asiste finalmente la “titularidad”.

Sin embargo, con esto no se agota el análisis de la propuesta de reforma que ha planteado el GT para el 1135° CC. Hay otras modificaciones sumamente relevantes dentro del mismo 1135° CC pero que, por cuestiones de espacio, continuaré analizando en una segunda parte de próxima publicación.

Nota importante: En las siguientes semanas usaré mi columna para realizar breves y puntuales comentarios a las propuestas de reforma vinculadas a los Derechos Reales. Si bien tuve la oportunidad de participar como invitado en las sesiones del subgrupo de trabajo que se encargó de revisar el Libro de Derechos Reales del CC, todos los comentarios que en los siguientes días publicaré en este blog, están escritos a título personal y no comprometen en ninguna medida al resto de personas que integraron el referido subgrupo.