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Declaratoria de fábrica como acto de administración, disposición o adquisición

Declaratoria de fábrica como acto de administración, disposición o adquisición

Recientemente se ha aprobado un precedente del Tribunal Registral referido a las construcciones hechas con recursos de la sociedad de gananciales sobre terreno propio de uno de los cónyuges. Así, el autor cuestiona que se haya concluido que declarar la fábrica de este predio sea un mero “acto de administración” de la sociedad de gananciales y que, por ello, solo bastaría que intervenga el dueño del suelo para que tal acto se inscriba, esto es, sin la firma del otro cónyuge.

Por Martín Mejorada

martes 14 de enero 2020

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Hace unos días, el Tribunal Registral ha convertido en precedente vinculante la Resolución 3280-2019-SUNARP-TR-L del 18 de diciembre de 2019. La sumilla que se destaca (Resolución del Presidente del Tribunal Registral 298-2019-SUNARP-PT) no es lo mas importante, ni el hecho curioso que la reunión del Pleno que fijó la “jurisprudencia” administrativa es de los días 12 y 13 de diciembre de 2019, cuando no se había expedido aun la resolución que le sirvió de sustento.

En la sumilla se dice que las construcciones hechas con recursos de la sociedad de gananciales sobre terreno propio de uno de los cónyuges, es un bien social. Eso lo señala expresamente el artículo 310 del Código Civil, de modo que no hay novedad en tal afirmación. Lo relevante de la resolución es que ahí se afirma que declarar la fábrica de un predio es un “acto de administración” de la sociedad de gananciales, y por ello basta que intervenga el dueño del suelo para que tal acto se inscriba, sin la firma de su esposa. El Tribunal señala que llevar a cabo la construcción o fábrica es un “acto de disposición” o modificación que sí requiere el consentimiento de ambos cónyuges (artículo 315 del Código Civil), pero inscribir lo construido no tiene tal exigencia porque es una mera administración (artículo 314 del Código Civil).

Temo que el ánimo del Tribunal por facilitar las inscripciones lo lleva, una vez más, a omitir aspectos cruciales de los actos sobre bienes en la sociedad de gananciales, concretamente tratándose de predios que perteneciendo originalmente a uno de los cónyuges se convierte en bien común producto de la construcción. 

En efecto, la edificación sobre terreno ajeno en las circunstancias antes señaladas es un acto de disposición y adquisición a la vez, lo cual demanda la participación de los dos esposos (artículo 315 del Código Civil). Es disposición porque los cónyuges destinan recursos para llevar a cabo la obra, lo que importa un acto de transferencia de dinero u otros bienes del matrimonio. ¿Acaso podría válidamente uno de los consortes mandar a construir o ampliar una fábrica sin la aceptación del otro? Obviamente que no.

De otro lado, el precedente olvida que al producirse la construcción sobre el predio ajeno, el cónyuge que no era dueño termina adquiriendo el dominio de un inmueble (el terreno que no era suyo), lo que naturalmente exige su aceptación. ¿Acaso puede un cónyuge adquirir un inmueble para la sociedad sin la intervención del otro? Según el segundo párrafo del artículo 315 del Código Civil, solo se prescinde de la concurrencia de los consortes para la adquisición de muebles, no para los inmuebles.

La inscripción de la fábrica no se puede desligar del acto que le da origen, que es la disposición de recursos sociales y la adquisición de un predio nuevo para uno de los cónyuges, pues el registro estaría informando de un evento de modificación patrimonial que eventualmente no es aceptado por el marido o la mujer ausente. Esto es más delicado si se tiene en cuenta que el precedente ordena la inscripción del nuevo bien a nombre de la sociedad de gananciales, lo que implica inscribir la transferencia de derechos sobre el terreno a favor de quien no interviene en el acto.


[*] Martín Mejorada es socio fundador del Estudio Mejorada Abogados. Profesor de Derecho Civil.

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