Como consecuencia del brote del COVID-19 y las medidas adoptadas por el gobierno para contrarrestarla, muchos arrendatarios que destinan el bien para uso comercial se han visto perjudicados, pues debido al cierre de sus locales, se han encontrado en la dificultad de seguir asumiendo sus compromisos, como el pago de la renta.

Frente a dicha situación excepcional generada por nuevo coronavirus, la pregunta que surge es si el arrendatario, que se encuentra imposibilitado de abrir su local, debe seguir pagando la renta.

Para responder a esta pregunta, en principio, se debe revisar el contrato, a fin de determinar si existe algún mecanismo que permita solucionar el conflicto descrito, tales como cláusulas que suspenden el pago de la renta, así como el pago de penalidades y/o intereses en situaciones excepcionales como ésta. Asimismo, se deberá determinar si existe alguna cláusula que hace depender el monto del pago de la renta de los ingresos obtenidos por el arrendatario.  En este último contexto, no cabe duda de que si el arrendatario no ha podido generar ingresos como consecuencia del COVID-19 o las medidas adoptadas por el Gobierno para contrarrestarla, el arrendatario no se encontrará obligado a pagar renta alguna.

En defecto de lo anterior, las partes de común acuerdo podrían renegociar la renta, de tal manera que se postergue su pago, o que sea realizado en partes. Lo mismo vale para el caso de la aplicación de penalidades y/o intereses.

No obstante, la situación se complica cuando ninguno de los escenarios arriba descritos se verifica. En tal sentido, lo más probable es que se genere una situación de litigiosidad entre arrendador y arrendatario que deberá ser resuelta por un juez o árbitro.

En tal contexto, se debe tener en cuenta que el arrendador querrá hacer valer el cobro de la renta en los términos pactados en el contrato, así como aplicar los intereses y/o penalidades correspondientes. Por el otro lado, el interés del arrendatario, al no poder usar el bien materia de arrendamiento, consistirá en no pagar la renta, así como los intereses y penalidades correspondientes.

En dicho escenario, algunos autores han señalado que debido a que el arrendador no puede cumplir su obligación de entrega del bien, en razón a la imposibilidad sobrevenida por el COVID-19, de la misma manera, al arrendatario no debería seguir pagando la renta. Otros han sostenido que se podría reducir la renta, aplicando la figura de la excesiva onerosidad.

No obstante, dichas posiciones son bastante criticables, porque en los casos de contratos de arrendamiento para uso comercial, el arrendatario sigue usando el bien, objeto de arrendamiento, tal vez no para ofrecer sus productos o servicios, pero si como una suerte de almacén o depósito, por lo que ese costo debe seguir siendo asumido por el arrendatario.

Me explico. En algunos casos, no en todos, el arrendatario usa el bien, objeto de arrendamiento, no solo para ofrecer sus servicios o productos, sino también como almacén o depósito de dichos productos u otros bienes. Es el típico ejemplo de los abogados que son arrendatarios de oficinas. En la situación actual, los abogados debido a que no pueden seguir usando las oficinas, objeto de arrendamiento, para ofrecer sus servicios, de igual manera lo usan como una suerte de depósito o almacén de sus expedientes, mesas, sillas, computadoras, biblioteca, etc. En tal sentido, dichos arrendatarios deberán seguir pagando la renta porque el bien se sigue usando.  

Por tanto, dichos arrendatarios no podrían alegar que se encuentran imposibilitados de usar el bien para negarse a pagar la renta, porque, como ya se demostró, si lo siguen usando. No obstante, en algunos casos, dependiendo de las circunstancias, el arrendatario no debería pagar el monto total de la renta, sino solo el costo de almacén o depósito. En tal sentido, si cabria una reducción de la renta, para lo cual, sería necesario aplicar el artículo 1362 del Código Civil que prescribe que los contratos deben ejecutarse conforme a la buena.

Con ello no pretendo afirmar que el contrato haya sufrido una modificación: de un contrato de arrendamiento a un contrato de depósito o almacén. Todo lo contrario, el contrato sigue siendo de arrendamiento, pero debido a las circunstancias excepcionales provocadas por esta pandemia, es necesario su modificación en los términos que he planteado. Por tanto, la renta debería reducirse a un monto similar al costo del bien destinado para almacén o depósito.

Asimismo, es necesario precisar que el costo de almacén o depósito solo resulta de aplicación a los arrendamientos para uso comercial, por lo que debemos descartar su aplicación para los arrendamientos destinados a vivienda. También se debe señalar que lo expuesto se limita a los supuestos en que el bien, objeto de arrendamiento, no solo se destina para ofrecer productos o servicios, sino también, cuando funciona como una suerte de almacén o depósito. 

[*]  Ricardo Geldres Campos  es abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de maestría en Derecho Civil por la misma casa de estudios. Estudios de Maestría en Derecho Procesal por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asistente de docencia de Derecho Civil en la UNMSM.