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El COVID-19 y el desalojo: Notas a propósito de un reciente caso

El COVID-19 y el desalojo: Notas a propósito de un reciente caso

En el contexto de la pandemia por el COVID-19 y el aislamiento social obligatorio, el autor analiza el caso de los ciudadanos venezolanos que fueron desalojados por el impago de la renta a causa de no tener ingresos económicos. Al respecto, explica el autor que, en este y en otros casos de similar naturaleza, el desalojo devendría en ilegal de acuerdo al D.S. N.° 044-2020-PCM, además de que los poseedores no tendrían la condición de precarios.

Por Fort Ninamancco Córdova

viernes 10 de abril 2020

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1. El caso de los ciudadanos venezolanos “desalojados”

Ayer, Jueves Santo, la prensa informó sobre un triste caso: una joven familia venezolana, esposos con dos menores hijos, habían sido “desalojados” de la habitación que venían arrendando en el distrito de San Juan de Lurigancho. ¿La razón? No haber pagado un mes de renta. El padre de familia comentó que propuso celebrar una dación en pago: en lugar de abonar el dinero, prestaría servicios al arrendador, solo hasta que culmine el aislamiento social obligatorio. Según se notició, el arrendador rechazó esta propuesta diciendo que “no son amigos, ni familiares, como para apoyarlos”. O sea, el arrendador consideró que mantenerlos en uso del bien era nada más y nada menos que un favor.

Jurídicamente hablando, ¿fue correcto lo que sucedió? Veamos.

2. ¿Fue legal el “desalojo”?

Como es fácil notar, en este caso no existió propiamente un proceso de desalojo. Empero, no es posible tener certeza sobre si el contrato de arrendamiento se resolvió o no, pues se desconoce con exactitud su contenido. Pero asumamos, como lo sugieren las publicaciones de la prensa, que el contrato de arrendamiento quedó sin efecto: ¿podía exigírsele-legalmente a la familia venezolana que abandone el inmueble, en plena vigencia del aislamiento social obligatorio? Pues, desde ya, hay que decir que no.

Como se sabe, mediante Decreto Supremo (DS) N.° 044-2020-PCM, se estableció el Estado de Emergencia Nacional, imponiendo no un simple “distanciamiento social”, sino una medida mucho más drástica: el aislamiento social obligatorio. El 18 de marzo, se publicó el DS N.° 046-2020-PCM, que precisa los alcances del artículo 4 del DS N.° 044-2020-PCM. Esta precisión, en esencia, deja en claro que la “circulación” por las vías de uso público solo se realiza para la prestación y acceso a los bienes y servicios “esenciales” que allí se precisan. Por DS N.° 064-2020-PCM, se prorrogó el Estado de Emergencia hasta el 26 de abril del presente año.

Me interesa un precepto en particular: el literal e) del artículo 4.1 del DS N° 044-2020-PCM. Este hace referencia al “retorno al lugar de residencia habitual”; a contrario sensu, es claro que la declaración del Estado de Emergencia impide el cambio de residencia habitual. No caben, por tanto, las mudanzas y los “desalojos”.

Es cierto que se tiene un literal m) que hace referencia a “cualquier otra actividad de naturaleza análoga a las enumeradas en los literales precedentes o que deban realizarse por caso fortuito o fuerza mayor”.  Más allá de que este literal tenga ya otro contenido en virtud del DS N.° 063-2020-PCM, es claro que cambiar de residencia habitual no es una actividad “análoga” al retorno al lugar de residencia habitual. No hay analogía alguna, sino una auténtica contradicción.     

Así las cosas, aunque la familia venezolana no tuviera un título contractual o negocial que le permitiera mantenerse en la habitación, definitivamente sí cuenta con un título legal para mantenerse en posesión del bien. La ratio juris de los DS saltan a la vista: las personas deben mantenerse en sus residencias habituales, velando por su salud y procurando el máximo aislamiento social para, de este modo, contrarrestar la pandemia del COVID-19. Obviamente, esto aplica también para ciudadanos peruanos en la misma situación.

¿No son precarios entonces? Pues no, mientras dure el aislamiento social obligatorio y el correspondiente impedimento de cambio de residencia. Si existiera la real posibilidad de que retornen a su país por una alteración en el cierre de las fronteras nacionales, la cosa cambia, pues el cambio de residencia ya sería viable.

¿Y estas consideraciones encajan dentro de las reglas vinculantes de la sentencia del IV Pleno Casatorio Civil? Pues claro que sí. Hay que tener siempre presente que los supuestos de posesión precaria, establecidos en dicha sentencia, no constituyen un régimen de numerus clausus, pues las reglas vinculantes 1 y 2 de esta sentencia permiten considerar que los supuestos de precariedad dan lugar a un régimen de numerus apertus. Además, nótese que la regla vinculante 5 de esta sentencia nunca señala que los supuestos de posesión precaria que se consideran sean los “únicos” posibles. Pero el título que impide considerar al poseedor como precario, ¿no tiene que ser negocial o contractual necesariamente? Pues no. Basta considerar la regla vinculante 5.6 de la citada sentencia para advertir que el título, que impide la configuración de la precariedad, puede ser de origen legal. Nótese también que la regla vinculante 2 nunca indica que el título pueda ser “solo” o “únicamente” de origen negocial o contractual.

Por consiguiente, la familia extranjera no tenía que marcharse de la habitación, pues ostentaba un título de origen legal para mantener la posesión del bien. El arrendador no tenía que hacerle “ningún favor”. Al contrario, este penoso “desalojo” se traduce en una flagrante ilegalidad, violatoria de las medidas que buscan contener los efectos devastadores y mortales de la epidemia.

3. ¿Y la posición contractual del arrendador?

Si bien en este tipo de casos el arrendador (propietario) no podría exigir la restitución del inmueble, porque la normativa de estado de emergencia se lo impide, sí podría exigir el pago de una “indemnización” por enriquecimiento sin causa, de conformidad con el artículo 1954 del Código Civil.

En efecto, me parece evidente que el arrendatario se ha “enriquecido”, con el uso del inmueble, “a expensas” del arrendador. Este, por su parte, se ha “empobrecido”, pues no tuvo a su disposición el bien inmueble durante el periodo de aislamiento obligatorio. Además, se cumpliría el requisito exigido por el artículo 1955 del Código Civil, pues no se advierte qué otra “acción” puede ejercitar el arrendador, para obtener una “compensación” económica por el provecho obtenido por el arrendatario. Evidentemente, no cabe ninguna “acción de responsabilidad civil”, pues el arrendatario se pudo mantener en el inmueble al amparo de la normativa del Estado de Emergencia.

Y no se vaya a decir que el “enriquecimiento”, en realidad, sí se haya justificado en la normativa del Estado de Emergencia. De ninguna manera puede ser así. La normativa del Estado de Emergencia, por ninguna parte, señala que debe haber prestación gratuita de bienes y servicios entre privados. De hecho, para ponerlo en sencillo: ¿los alimentos los donan en los mercados o supermercados, con base a la normativa del Estado de Emergencia? Pues no. Entonces, de igual forma, no hay base alguna para sostener que el uso del inmueble, por el arrendatario en estos casos, tenga que ser gratuito.

4. ¿Una ley puede solucionar este problema?

Si la normativa vigente ya establece una solución, ¿una ley solo para reiterar lo que ya está establecido en la legislación y en las reglas vinculantes de un Pleno Casatorio Civil? Me parecería una ley sin mayor utilidad. Habría que ver cuál es el novedoso aporte. Sí sería oportuno, por ejemplo, mejorar la regulación del enriquecimiento sin causa. Pero esta mejora está pendiente, como tantas otras, desde mucho antes de la pandemia. No obstante, si se pretende “aportar” una cosa ya establecida en el ordenamiento jurídico, no veo sinceramente una utilidad real.

Recordemos un par de cosas elementales: i) las normas, guste o no, se desobedecen en el plano de los hechos (observemos, por ejemplo, lo que ocurre con la desobediencia al mandato de aislamiento social), eso no cambiará porque exista una ley diga que ya no deba suceder. Así que no se diga que se debe dar una nueva normativa, porque la actual se desobedece; y ii) las disposiciones legales pueden admitir una variedad de interpretaciones, así que la nueva regulación no estará libre de problemas interpretativos que desembocaran en procesos judiciales.

Más que leyes, se necesita amplia difusión del conocimiento en torno a los derechos, deberes y otras situaciones jurídicas que puedan tener las personas durante el Estado de Emergencia. Sin conocimiento o entendimiento de lo que manda la normativa, las personas harán lo que mejor les parezca. En todo caso, podría pensarse en mejorar la regulación de las figuras ya existentes, antes que pretender crear cosas “nuevas”. Sin embargo, no se olvide que será inevitable que se presenten casos de lesiones a los derechos y demás situaciones jurídicas de ventaja. Estos casos, obviamente, tendrán que evaluarse por las autoridades jurisdiccionales en su momento, como siempre ha sucedido desde Roma y más atrás. 


[*] Fort Ninamancco Córdova es profesor titular de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos; profesor de Derecho Civil en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas y en la Universidad Tecnológica del Perú. Profesor Principal de la AMAG. Colaborador permanente de «Gaceta Civil & Procesal Civil», publicación de Gaceta Jurídica.

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