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Fábrica social sobre bien propio. A propósito de un precedente del Tribunal Registral

Fábrica social sobre bien propio. A propósito de un precedente del Tribunal Registral

El autor cuestiona lo resuelto por el Tribunal Registral en el sentido que, interpretando el artículo 310 del CCy el artículo 79 del RIRP, concluye que si ambos cónyuges edifican sobre el terreno propio de uno de ellos, tanto el suelo como la edificación le pertenecen a la sociedad de gananciales, salvo prueba en contrario. Al respecto, explica por qué únicamente la fábrica debe considerarse de la sociedad conyugal; pues, asumir lo contrario afectaría al derecho de propiedad que ostenta el cónyuge titular del suelo.

Por Julio Pozo Sánchez

miércoles 15 de julio 2020

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En una reciente entrevista que ofrecí para un portal jurídico, pude traer a colación lo aprobado en el CCXX Pleno del Tribunal Registral publicado el 29 de diciembre de 2019 [1], en cuyo debate tuve la oportunidad de participar en calidad de amicus curiae.  Hoy, casi siete meses después, reafirmo la posición que expuse y que el Tribunal Registral (TR) no acogió como suya.

El debate se centraba en el análisis del artículo 310 del Código Civil (CC) y el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP). El TR estableció como precedente de observancia obligatoria lo siguiente:

“Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, por imperio de la ley se produce la conversión en social de todo el inmueble (edificación y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de bien propio.

 

A efectos de dar cumplimiento al artículo 79 del RIRP, bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge titular del terreno adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio”.

 

En otras palabras, si la sociedad de gananciales edifica sobre el terreno propio de unos de los cónyuges, tanto el suelo como la edificación le pertenecen a la sociedad de gananciales. Es decir, existiría –según lo entiende el TR – una presunción iuris tantum sobre la propiedad social del inmueble, estando a cargo del cónyuge propietario del suelo demostrar lo contrario.

En mi opinión, para analizar la decisión del TR corresponde distinguir cuáles son los intereses en juego (o “potencial conflicto”). A saber, el primer interés encuentra razón en el derecho que ostenta la sociedad conyugal sobre su patrimonio (autónomo). Desde esta perspectiva, es claro que la sociedad conyugal será titular de la fábrica que se construye sobre un bien propio (durante la vigencia del régimen de sociedad de gananciales), tal como lo demanda la ley. De igual forma, el segundo interés encuentra razón en el derecho que ostenta el cónyuge propietario del suelo del predio (a título de bien propio).

En estos términos es fácil reconocer la existencia de dos intereses-derechos a tutelar: El derecho de propiedad del cónyuge sobre el suelo (bien propio) y el derecho de propiedad de la sociedad conyugal sobre la fábrica.

Con ello en mente, explicaré a continuación cuál es la propuesta que expuse ante el TR para interpretar los artículos 310 del CC y 79 del RIRP buscando una correcta y justa inscripción registral.

  1. El artículo 954 del CC establece que: “La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho (…)”, lo que significa que, para nuestro ordenamiento, la propiedad predial está conformada por suelo, subsuelo y sobresuelo; por tanto, es posible que cada uno de ellos cuente con un propietario diferente, tal como indica el artículo 955 CC cuando señala explícitamente que “el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo”.
  1. Nuestro ordenamiento jurídico resalta la diferencia entre los propietarios del suelo y el sobresuelo cuando se refiere al modo de adquisición originario de la accesión. Así, conforme al artículo 938 CC, se permite adquirir al propietario de un bien (suelo) lo que se une o adhiere a él (fábrica) para que ambos formen parte de una sola esfera patrimonial.
  1. Por tanto, es totalmente posible sostener que los derechos e intereses del titular del suelo y de la sociedad conyugal se desenvuelven dentro de esta figura. Esto es así porque la titularidad del suelo le corresponde solo a uno de los cónyuges, mientras que la titularidad de la fábrica le corresponde a la sociedad conyugal.
  1. No obstante, de presentarse un supuesto como el que actualmente es materia de comentario, tenemos que remitirnos –en primer término – al artículo 310 de Código Civil, el cual señala que: “También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso”.
  1. Como puede advertirse, la norma no establece que el suelo se deba presumir como social. Dicho de otra manera, la norma no establece la presunción de ganancialidad, lo que dice es que este (el suelo) podrá ser un bien social (bajo la premisa de que la fábrica ya lo es), siempre que se pague para adquirir su propiedad. Es decir, aun cuando la fábrica se considere como bien social, el suelo no será un bien social a menos que se acredite el pago. Así, la regla es clara: si la sociedad conyugal construye una fábrica en terreno propio de uno de los cónyuges, la condición de social recae sobre la fábrica (no se extiende al terreno), y, si la sociedad conyugal quisiera adquirir la propiedad del terreno, tendrá que pagar su precio.
  1. Sin embargo, el problema se presenta cuando el supuesto se lleva al Registro Público. Específicamente cuando a través de una declaratoria de fábrica se busca inscribir sobre el suelo (bien propio de uno de los cónyuges), la fábrica construida por la sociedad conyugal.
  1. El Artículo 79 del RIRP, ha estipulado la exigencia de requerir la partida de matrimonio al momento de presentar la solicitud de inscripción; sin embargo, creemos que ello resulta innecesario porque no soluciona el conflicto de intereses antes descrito.
  1. La solución más adecuada pasa por entender lo que hemos señalado a lo largo de este comentario: Solo la fábrica es social, la ganancialidad no puede extenderse per se al suelo; de lo contrario, se estaría generando una afectación al derecho de propiedad que ostenta el titular del suelo.
  1. Es por ello que el RIRP debería de permitir, al igual que en la figura de la superficie, abrir una partida distinta para inscribir la fábrica (adicional a la partida en donde se encuentra inscrito el suelo). Lo anterior no debería generar mayor complicación, puesto que no se menoscaba el derecho del propietario sobre el suelo y tampoco se desconoce el derecho de la sociedad conyugal sobre la fábrica.
  1. Finalmente, entiendo que surja la siguiente interrogante: ¿Cuándo procedería la acumulación? La respuesta es sencilla: se procedería con la acumulación cuando mediante escritura pública suscrita por ambos cónyuges se dé cuenta  –y fe – de que se pagó por el valor del suelo y de esta manera se convirtió en patrimonio de la sociedad conyugal, como lo exige la ley. Contrario sensu, de no pagarse por el valor del suelo, se tendrían dos predios con propietarios distintos, legalmente permitidos por los artículos 954 y 955 del CC.

A modo de conclusión, no cabe interpretar que el artículo 310 del CC impone al Registro Público convertir el suelo –propiedad de uno de los cónyuges – en social, tras inscribirse una fábrica de la sociedad de gananciales. Dicha interpretación afecta el derecho de propiedad del cónyuge titular del suelo. Incluso, y sin exagerar, podría resultar confiscatorio: te quito la propiedad en beneficio de otro sujeto (la sociedad conyugal) y no te pago.


[*] Julio Pozo Sánchez es profesor universitario. Gerente legal de San Miguel Indistrias PETS.A.

[1] Criterio sustentado en la Resolución N°3280-2019-SUNARP-TR-L, del 18 de diciembre de 2019.

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