La subdivisión de predio urbano procederá solo cuando la construcción de edificaciones independientes declaradas en vía de regularización produjo el fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.

Así lo estableció el Tribunal Registral mediante la Resolución N° 1846-2020-SUNARP-TR-L. En pronunciamiento se realizó en el marco de los bienes afectados por la Ley N° 27157 -Ley de Regularización de Edificaciones, Se precisó, además, que la subdivisión del bien podrá determinarse a partir de la existencia de unidades inmobiliarias independientes debidamente delimitadas por estructuras como muros, paredes o cercos.

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¿Independización del predio sin autorización municipal?

El Tribunal Registral señaló que cuando la independización de un predio urbano se presenta conjuntamente con la regularización de la edificación levantada no será necesaria la respectiva autorización municipal de subdivisión para su admisión en el Registro. Esto debido a que no quedará duda de que la misma se realiza dentro del procedimiento de regularización de edificaciones.

Del mismo modo, no existirá obstáculo para admitir la solicitud de independización con posterioridad a la inscripción de la regularización de una edificación. Para ello, deben existir elementos que permitan establecer que la edificación declarada en vía de regularización conllevó al fraccionamiento de hecho del predio urbano matriz.

En tal sentido, el Tribunal Registral estableció que, como excepción, procederá la subdivisión o fraccionamiento de un predio urbano sin requerirse autorización municipal de subdivisión, ello en atención a que “de hecho” ya se ha efectuado el fraccionamiento del predio urbano mediante la construcción de edificaciones independientes y en algunos casos, por la existencia de propietarios distintos (en caso de saneamiento de titulación), situación que el legislador reconoce e incorpora a la legalidad mediante los procedimientos de regularización a que se refiere la Ley Nº 27157 y su reglamento.

¿Qué es la subdivisión y la independización de un predio urbano? Te lo explicamos.

La subdivisión de un predio es el acto que se produce en la esfera extrarregistral mediante la aprobación de la municipalidad respectiva. Este fraccionamiento puede darse “de facto” mediante la construcción de edificaciones independientes en un mismo predio matriz, las cuales serán edificaciones susceptibles de incorporarse al Registro mediante la declaratoria de fábrica en vía de regularización.

Por otro lado, la subdivisión también se da ante la existencia de edificaciones independientes con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos competentes, o cuando no existiendo ésta, se procede conforme a alguno de los procedimientos de saneamiento de titulación a que se refiere la Ley Nº 27157 y su reglamento.

Por su parte, la independización es un acto eminentemente registral, que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria, la cual resulta de la desmembración de un terreno.

Esta independización procede en caso de predio urbano, mediante la respectiva autorización municipal o, cuando se configure el supuesto de regularización de edificaciones o de saneamiento de titulación.