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¿Cuántos inmuebles tienes?

¿Cuántos inmuebles tienes?

El profesor Martín Mejorada llama la atención de que al momento de computar los inmuebles de una persona, se debe considerar las diversas variables previstas en el artículo 885 del Código Civil. Especialmente resalta la división vertical del suelo y los inmuebles inmateriales que surgen de los derechos sobre otros inmuebles. Concluye que hay más bienes de los que uno suele contar.

Por Martín Mejorada

jueves 22 de abril 2021

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En las últimas horas ha surgido enorme preocupación en los dueños de derechos inmobiliarios.  Quieren ajustar el número de sus bienes buscando reducir el quantum o acaso desaparecer el activo.  No es propósito de esta nota sugerir las fórmulas legales para atender tal ansiedad (que los despachos hagan su trabajo), sino mostrar dónde están los inmuebles para saber de qué estamos hablando cuando hacemos el conteo.

El artículo 885 del Código Civil contiene una larga relación de inmuebles, entre los que destacan los “predios”, esto es aquellos espacios que partiendo del suelo se prolongan hacia arriba y hacia abajo hasta donde es útil al propietario.  El artículo 955 del Código advierte que el suelo, sobresuelo y subsuelo pueden pertenecer a personas distintas.  Esto significa que por cada terreno pueden derivar potencialmente al menos tres predios.  Así se aprecia con claridad en los edificios de departamentos, donde normalmente el suelo pertenece a todos (copropiedad), el sótano a algunos (estacionamientos) y la altura a otros.  Incluso los aires pueden dividirse en secciones con diversos titulares.  Ciertamente los edificios no son los únicos que permiten esta división inmobiliaria, sino también otras estructuras como las que surgen de los derechos de superficie (artículo 1030 y siguientes del Código Civil) y en general cualquier título que produzca la separación vertical.

De otro lado, el artículo 885 inciso 10 del Código Civil dice que son “inmuebles” los derechos sobre inmuebles inscribibles en los Registros Públicos.  Se trata de bienes inmateriales, pero inmuebles al fin.  Por ejemplo, si un predio está en copropiedad cada participación es un inmueble.  Si hay 5 copropietarios tenemos 6 inmuebles: uno el predio en sí mismo y 5 por los condóminos.  Cada cuota ideal o porcentaje sobre el bien es otro inmueble.  Lo mismo ocurre con cualquier derecho inscribible.  Si el predio soporta superficies, usufructos, hipotecas, servidumbres u otro derecho, cada uno de ellos es un inmueble.

Eso sí, aun cuando el predio puede ser fuente de innumerables inmuebles por los derechos que emanan de él, no siempre ellos pertenecen al mismo titular.  Por ejemplo, una persona es la dueña del suelo, pero otra distinta la que ostenta el usufructo.  Lo importante es saber que al contar mis “inmuebles” no solo debo considerar los predios de los que soy dueño, sino también los derechos que ostento sobre lo material, como aquellos que conforman una copropiedad, garantías, servidumbres, usos, usufructos, etc.  No solo se trata de derechos reales, también tendrán esta condición los títulos derivados de fideicomisos inmobiliarios, arrendamientos u otros títulos con base en predios.  Si los derechos son susceptibles de inscribirse en los Registros Públicos, son inmuebles. 

Finalmente, los derechos que son inmuebles también pueden surgir de otros bienes inmateriales, no solo de predios.  Por ejemplo, una concesión minera (inmaterial) es un inmueble por mandato del artículo 885 inciso 8 del Código Civil.  Si hay copropiedad sobre la concesión habrá tantos inmuebles como copropietarios, más la propia concesión.  Si el derecho de superficie (inmueble inmaterial) se da en hipoteca, esta garantía es un inmueble que afecta un derecho, no el predio.

En definitiva, puede ser que nuestro patrimonio albergue más inmuebles de lo que creíamos.  Protegerlos es función del estado de derecho y de la democracia, pero cuando hay peligro también es tarea de abogados imaginativos

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