Especial: Los temas más controversiales de la prescripción adquisitiva

La prescripción adquisitiva de dominio es uno de los temas que más polémica y posturas contradictorias genera tanto en la doctrina nacional como en los tribunales. Y es que su frecuente empleo en la práctica ha evidenciado, una vez más, que los textos normativos no son capaces de contemplar todos los supuestos de hecho que pueden originarse en la realidad.

Por ello, en este número hemos reunido a los más destacados especialistas en la materia a fin de que expresen su opinión sobre los temas más discutidos sobre esta figura. Así, se responden, entre otros, a estos problemas concretos: ¿las cartas notariales tienen efectos interruptores del plazo prescriptorio?, ¿los menores de edad pueden prescribir?, ¿es propio o social el bien adquirido por usucapión durante el matrimonio?, y, ¿es posible la herencia de la posesión para consumar la prescripción adquisitiva?

Participan los reconocidos especialistas y profesores Fort Ninamancco Córdova, Martín Mejorada Chauca, Francisco Avendaño Arana, Juan José Garazatua Nuñovero, Alan Pasco Arauco, Carlos Sánchez Coronado, Alberto Meneses Gómez, Miguel Arámbulo Champi, Vicente Villalobos Villalobos y Edgardo Quispe Villanueva

La prescripción adquisitiva en el estudio de títulos

Como es sabido, para adquirir derechos sobre inmuebles se debe hacer un estudio de títulos, a fin de confirmar si el enajenante ostenta el derecho que dice tener y si podrá transferirlo en las condiciones esperadas por el adquirente.

Sobre el particular, conversamos con el reconocido profesor Martín Mejorada Chauca, quien afirma que, en el peor de los casos, aun si hubiese un vicio que no se pudo detectar en la “cadena de transferencias” (prueba diabólica), la propiedad del enajenante podría estar confirmada por la prescripción adquisitiva de dominio. Así, refiere que, si luego de la adquisición, apareciera un reclamante alegando irregularidad en actos previos que no fue advertida en el estudio de títulos, o que asomó de forma dudosa, el adquirente podría invocar la usucapión y defender su derecho eficientemente.

Ausencia de legitimación representativa y el emblemático caso del falsus procurator

Entre los distintos supuestos de ineficacia funcional se encuentra el emblemático caso del falsus procurator, que se enmarca, más específicamente, dentro de la categoría general de ausencia de legitimación representativa.

La destacada especialista Romina Santillán Santa Cruz afirma que pueden presentarse algunos inconvenientes prácticos cuando se trata de adoptar medidas destinadas a paliar la situación generada por quien actúa como representante sin encontrarse legitimado para hacerlo, debido al entramado de efectos que se despliegan como consecuencia del actuar del seudorrepresentante y que deben ser debidamente diferenciados en orden a aplicar la solución más adecuada. Por ello, comenta los artículos 161 y 162 del Código Civil, los cuales, en su conjunto, dispensan tratamiento a la ausencia de legitimación representativa, para así desarrollar ampliamente sus supuestos, efectos y medidas.

El sistema de los apoyos y la función notarial

Mediante el juicio de capacidad, el notario evalúa que el compareciente tenga capacidad de ejercicio y pueda manifestar voluntad, es decir, que tenga discernimiento. No obstante, el notario y experto en temas registrales Fernando Tarazona Alvarado refiere que, con el Decreto Legislativo N° 1384 se reconoció capacidad de ejercicio a todas las personas con discapacidad, sin tomar en cuenta el discernimiento, criterio básico para que una persona pueda ejercer sus derechos por sí misma y asumir obligaciones.

Afirma que cuando una persona no tiene discernimiento, el mejor sistema para ellos es el de sustitución, como aún ocurre con los pródigos, los ebrios habituales y los toxicómanos, donde se establece que tienen capacidad restringida y, por lo tanto, se les nombra un curador, en caso de ser mayores de edad, que vele por su persona y bienes. Por ello, propone modificar el sistema de los apoyos recogido en el Código Civil, en el sentido de reconocerse capacidad de ejercicio solo a las personas mayores de edad que tengan discernimiento, sean personas con discapacidad o no.

Jurisprudencia seleccionada

Nuevo precedente registral sobre numeración en la propiedad horizontal

 Las unidades inmobiliarias que, conforman una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, deberán identificarse con una numeración que será asignada por la municipalidad distrital o, en caso contrario, será elegida por los propietarios. En este último caso, las instancias registrales no podrán cuestionar la numeración elegida, debiendo dejarse constancia en el asiento de que la numeración con la que se identifica la sección no fue asignada por la municipalidad (Resolución N° 089-2021-SUNARP/PT).

¿Desde cuándo se considera fenecida la sociedad de gananciales?

 El mandato contenido en el artículo 296 del Código Civil, por el cual para la validez del convenio de sustitución del régimen patrimonial del matrimonio es necesario el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el registro personal, debe interpretarse conjuntamente con el artículo 319. Por consiguiente, si luego de ello, uno de los cónyuges adquiere un predio y/o demuestra haber cancelado con su patrimonio los gastos para dicha edificación, deberá declararse como único propietario de este (Casación N° 2310-2018-La Libertad).