El pasado viernes 9 de julio, se publicó la Ley N.º 31264 que modificó la normativa sobre la regularización de edificaciones, procedimiento de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. 

Según se indica, la norma tiene por objeto la adopción de medidas complementarias a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, de modo que se establezcan reglas adicionales con acuerdo de los vecinos, teniendo una respuesta solidaria y rápida ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria.

En principio, se modificó el artículo 51 de la Ley N.º 27157, imponiendo obligaciones ante situaciones de emergencia como instaurar un protocolo de atención especial, colaborar con las autoridades, publicitar normas de seguridad dentro del condominio, mantener un registro de la población vulnerable domiciliada en el condominio, organizar a los residentes para labores propias de la situación, tutelar la salud de residentes y administrativos, comunicar a las autoridades sobre el riesgo de algún residente, entre otras.

Así, surgió una controversia sobre la obligación regulada en el numeral 4 del modificado artículo 51, la misma que señala: 

“Artículo 51.- Obligaciones de la Junta de Propietarios ante emergencias

En los casos descritos en el literal f) del artículo 42, la Junta de Propietarios tiene la obligación de realizar las siguientes acciones:

(…)

4. Permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ante la necesidad por la emergencia sanitaria o desastre.”

Esta modificación ha generado un intenso debate entre los especialistas, los mismos que presentaron argumentos tanto a favor como en contra de la posibilidad de que el Estado pueda tomar control sobre las áreas comunes de la junta de propietarios.

Para algunos, la norma tiene un carácter confiscatorio y vulnera el derecho de propiedad, en cambio, para otros, tienen que leerse y aplicarse con base en el principio de proporcionalidad, completamente entendible en caso de emergencia sanitaria o desastre.

¿Norma confiscatoria o expropiatoria?

Para el especialista en temas de propiedad inmueble, Juan Carlos Esquivel Oviedo, el protocolo exigido a la junta de propietarios no tendría ningún cuestionamiento, debido a que durante la pandemia ninguna edificación sujeta al régimen de la propiedad horizontal contaba con reglas claras para un uso y disfrute de las zonas comunes.  

Sin embargo, señaló que existe una afectación al derecho de propiedad en el caso de la exigencia estipulada en el numeral 4 del modificado artículo 51, ya que se ordena que en caso de emergencias el Estado pueda disponer de los bienes comunes, lo cual restringe el uso y disfrute de la propiedad común inherente a los propietarios.

Asimismo, aseguró que hoy se podría exigir a la junta de propietarios de condominios ubicados en playas o campos ceder el uso de sus espacios comunes a las autoridades, en aplicación de la normativa del artículo 42 inciso f). De igual modo, en supuestos de desastres naturales, como los huaycos y sismos, las autoridades también podrían exigir el uso de tales espacios.

Por ende, según indica Juan Carlos Esquivel, para permitir el uso de dichos espacios se debería emitir una normativa debidamente sustentada en la que se señale qué edificaciones se verán afectadas y cuáles serán los usos, lo cual no valida necesariamente la constitucionalidad del artículo, precisó el especialista.

Una falsa preocupación

Por otro lado, el abogado y profesor universitario, Julio Pozo Sánchez, enfatiza que los comentarios sobre una supuesta norma confiscatoria “pecan por desacertadas y hasta alarmantes en nuestro actual contexto”, puesto que las obligaciones obedecen a una situación excepcional y transitoria que busca proteger la propia integridad de los ciudadanos ante situaciones de emergencia.

Por ende, “no puede hablarse de expropiación y hasta subrepticia confiscatoria, por cuanto no existe aquí alguna privación coactiva a un particular o grupo de ellos, de la titularidad de un determinado bien, se trata más bien de situaciones excepcionales, donde el propietario, por deberes de solidaridad y en protección de la vida y la salud, cede tales espacios priorizando su uso en modo excepcional y transitorio”, aclaró el profesor.

Cabe recordar que dicha prerrogativa no es nueva, pues ya se regula en el Decreto Legislativo N.º 1260, que fortalece el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú como parte de Sistema Nacional de Seguridad Ciudadana y en el Decreto Legislativo N° 1267, Ley de la Policía Nacional del Perú, precisó.

Por último, según el especialista en derechos reales,  Martin Mejorada, la norma no debe causar preocupación alguna, ya que se trata de una limitación al bien común que es extraordinaria, extemporal, excepcional y solo sirve para la atención de la emergencia en la propia edificación. Además, consiste en una norma que ya existe para los bomberos y la Policía Nacional en casos de emergencia.