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Los edificios y su legislación: Reformas

Los edificios y su legislación: Reformas

Miguel Cavero Velaochaga: “Los problemas derivados de la aplicación de la Ley 27157 o mejor dicho aún de la aplicación de los reglamentos internos que deben elaborarse en aplicación de lo que prevé esta, siempre se originan en el hecho que quienes adquieren una sección exclusiva en un edificio simplemente desconocen el contenido del reglamento interno y por ende de dicha ley y su reglamento”.

Por Miguel Cavero Velaochaga

martes 3 de mayo 2022

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El sector vivienda informó que presentará una propuesta normativa para modificar la Ley Nº27157 que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o “régimen de propiedad horizontal”, aplicable a edificios, condominios, quintas, conjuntos habitacionales y otros, que tienen bienes y servicios comunes.

En los medios se ha señalado (entiendo preliminarmente) que se buscará establecer “procedimientos para que la junta de propietarios apruebe la ejecución de obras de sobreedificación (construir en las azoteas o aires) o subedificación (construir nuevos sótanos), ampliación y remodelación, previo a la solicitud de la licencia municipal”.

Sin embargo, dichos temas se encuentran referidos solamente a los “aspectos constructivos” en los predios (matrices) sujetos al régimen. Y ciertamente son importantes, ya que en la mayoría de casos los propietarios de azoteas o aires de dominio exclusivo, es decir, aquellos que tienen partida de independización, tienen serias dificultades para obtener el permiso de la Junta de Propietarios que resulta necesario en estos casos para fines del cumplimiento de las exigencias en la Ley Nº29090, norma que regula las licencias de edificación.

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Los problemas derivados de la aplicación de la Ley Nº27157 o mejor dicho aún de la aplicación de los reglamentos internos que deben elaborarse en aplicación de lo que prevé esta, siempre se originan en el hecho que quienes adquieren una sección exclusiva en un edificio (departamento, cochera o depósito), sea de primer o segundo uso, simplemente desconocen el contenido del reglamento interno y por ende de dicha ley y su reglamento.

Algo muy grave considerando que ambos instrumentos normativos contienen las obligaciones (ineludibles) de los propietarios, siendo la principal el pago del mantenimiento, cuyo incumplimiento es un “mal endémico” en la mayoría de edificios, a lo que debe sumarse la inexistencia de juntas directivas  inscritas en registros públicos, lo que trae como consecuencia la falta de “legitimidad para obrar” en un proceso judicial contra el moroso, dado que el único representante legal de una directiva es el Presidente de la Junta de Propietarios, salvo delegación al administrador que podría constar en el Reglamento Interno. 

Finalmente, la actividad comercial de los promotores inmobiliarios no debería culminar a la entrega del inmueble y su “manual del propietario” (que a veces ni se entrega) en cumplimiento del Código de Protección del Consumidor sino con una “inducción” al comprador acerca de los alcances de la Ley Nº27157.   

Miguel Cavero Velaochaga. Abogado. Director de INMOBILEX.

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