Permítaseme empezar diciendo una obviedad: tendría que haber una coherencia entre las conclusiones que se emiten en los distintos Plenos Jurisdiccionales.

Ahora, no niego que pueda darse un cambio de criterio, de modo que el tema “X” analizado en el Pleno del 2020 haya arrojado la conclusión “Y”, y ese mismo tema analizado al año siguiente en el Pleno 2022, termina con la conclusión “Z”. Perfecto con que ello ocurra, porque supone una “actualización” del criterio aplicable. Y es que, finalmente, nada está escrito sobre piedra.

Sin embargo, el problema está cuando el “cambio de criterio” se da de manera inconsciente, sin que los propios protagonistas (quienes participan y votan) estén enterados del cambio que está aconteciendo. Esto ocurre cuando en el Pleno 2020 (por mencionar cualquier año) se analiza el tema “X” y se concluye “Y”, mientras que en el Pleno 2022 se analiza el tema “W” y se concluye “Z”, sin que nadie se percate que ambos temas están vinculados, con lo cual la conclusión “Z” termina contradiciendo a la conclusión “Y”.

Al final, como nadie es consciente del cambio de criterio, se genera la idea de que ambas conclusiones están vigentes y, entonces, para el mismo caso, el Juez A decide aplicar el Pleno 2020 mientras que el Juez B decide hacer lo propio con el Pleno 2022. El resultado es una confusión absoluta en donde la principal víctima es la “concordancia” de criterios, esa que – precisamente, y por paradójico que suene – es el objetivo de los Plenos Jurisdiccionales.

Esto es lo que ha ocurrido con los Plenos Nacionales 2020 y 2022, en lo que se refiere al tema de la doble venta inmobiliaria.

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Las preguntas planteadas en cada uno de los Plenos fueron las siguientes:

 

Si se mira con detenimiento, ambas preguntas apuntan a resolver el mismo problema: “A”, en su momento propietario de un inmueble, se lo vendió el día 1 a “B”, quien no inscribió su adquisición. Luego de ello, el día 2, y aprovechando que aún figuraba en el Registro como titular, “A” se lo vendió (por segunda vez) a C, quien sí accedió al Registro. ¿Quién debe quedarse con el bien: “B” o “C”?

El Pleno 2020 formuló la pregunta en “clave de nulidad”: ¿Es la segunda compraventa (el título de C) nula? Si la respuesta es afirmativa, entonces quien tendría que quedarse con el bien sería B (el primer comprador).

El Pleno 2022, por su parte, formuló la pregunta en clave de oponibilidad: ¿cuál de los dos títulos debe prevalecer? Cualquiera que sea la respuesta, uno de los contendientes terminará quedándose con el bien.

Ambas preguntas (pese a haber sido planteadas de distinto modo) buscan lo mismo: determinar cuál de los compradores (B o C) tiene el derecho de quedarse con el bien, y es por eso que las conclusiones de uno y otro Pleno bien podrían entrar en conflicto. Bueno, eso es precisamente lo que ha pasado en este caso.

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El Pleno 2020 concluyó lo siguiente:

“El segundo contrato de compraventa de un bien inmueble celebrado por el mismo vendedor con un distinto comprador, es nulo por alguna o algunas de las siguientes causales: (i) finalidad ilícita, (ii) objeto jurídicamente imposible, y/o (iii) ser contraria a las normas que interesan al orden público o a las buenas costumbres”.

Si el segundo contrato es nulo, entonces C queda descalificado desde un principio, careciendo de sentido preguntarnos si (al amparo del 1135 CC) su título le puede ser oponible al primer comprador.

No olvidemos que el 1135 CC exige que los contratos que se enfrentan sean válidos, porque solo así se justifica que ingresemos a un escenario de oponibilidad o confrontación de títulos. Por el contrario, si uno de los contratos es nulo, ¿cómo pretendería ser opuesto a alguien? Estando frente a un contrato nulo, sobra analizar la “oponibilidad”, pues habrá un único título en pie: el del primer comprador, quien (evidentemente) terminará triunfando en la controversia y quedándose con el bien.

Entonces, si el Pleno 2020 concluyó que la segunda venta (“C”) es nula, a “B” le bastará probar que compró primero para ganar el caso, al margen de que no haya inscrito su adquisición, ni tomado posesión, ni elevado a escritura pública su contrato, ni legalizado las firmas, ni bloqueado la partida, ni nada que se le parezca.

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Por su parte, el Pleno 2022 concluyó que:

“Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP”.

En este caso (a diferencia del anterior), el Pleno asume que ambos contendores están habilitados para subirse al ring de la oponibilidad (1135 CC), debiendo preferirse al comprador que primero haya tomado posesión. Es decir, para el Pleno 2022 ambos títulos son válidos, y precisamente por eso es necesario recurrir a un criterio adicional que termine inclinando la balanza a favor de alguno: ese criterio es la toma de posesión.

Como ya habrá notado el lector, las conclusiones se contradicen. La primera (Pleno 2020) asume al segundo contrato como nulo y, por ende, le da la razón automáticamente al primer comprador (“B”) por el solo hecho de haber adquirido primero en el tiempo (sin necesidad de que haga algo extra). La segunda (Pleno 2022), en cambio, asume la validez de ambos contratos, pero le da la razón al primer comprador siempre que haya tomado posesión del bien.

Estas distintas conclusiones conducen a que un mismo caso sea resuelto de forma antagónica, dependiendo de si se aplica el Pleno 2020 o el Pleno 2022. Lo graficaré con un ejemplo.

“A” era propietario registral y además poseedor de un inmueble. El día 1 se lo vendió a “B” mediante documento privado. Dicho contrato no se inscribió y tampoco hubo transferencia de posesión. “A”, aprovechando que mantenía a su favor la titularidad registral y posesión del bien, se lo vendió el día 5 a “C”, quien inscribió su adquisición. El día de hoy, “A” conserva la posesión del bien, pues no tiene claro a cuál de los dos adquirentes debe entregárselo. Debido a ello, se inicia un proceso entre “B” y “C”, con la finalidad de que un Juez determine quién debe ser preferido en la entrega.

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Si el Juez aplica el Pleno 2020, su razonamiento debiera ser el siguiente: como la compraventa a favor de “C” es nula, entonces el único contrato en pie es el de “B”. Por más que éste no haya inscrito ni tomado posesión, eso es irrelevante. Él debe ser preferido en el conflicto porque fue quien compró primero y porque la segunda venta no produce ningún efecto típico. Entonces, el bien le debe ser entregado a B.

Por el contrario, si el Juez aplica el Pleno 2022, su análisis debiera ser como sigue: como ambos contratos son válidos, “B” (que no inscribió) solo podría oponer su título a “C” (quien sí lo inscribió) si es que llegó a tomar posesión del bien. Como en este caso “B” no cumplió con el requisito de oponibilidad (tomar posesión), “C” debe ganar por haber inscrito primero su adquisición. Entonces, el bien le debe ser entregado a C.

¿Qué debe hacer un Juez en un caso como éste? ¿Debe sentirse “vinculado” por el Pleno 2020 o por el Pleno 2022? No es la primera vez que estas contradicciones se presentan. Tal vez sea prudente que, antes de convocar a un Pleno, se tenga conocimiento sobre los Plenos previos en los que el mismo problema (aun cuando formulado de un modo distinto) haya sido analizado.

Y el diagnóstico empeora si tomamos en cuenta que entre ambos Plenos no media más de un año y medio de diferencia. Eso quiere decir que la excusa de “el tiempo modifica los criterios” no aplica para este caso. Tengo la impresión que los Plenos Jurisdiccionales, antes que una solución, comienzan a ser un problema. Espero, con toda honestidad, estar equivocado. 

Alan Pasco Arauco. Abogado por la UNMSM con tesis obtenida con Mención Sobresaliente y Recomendación de Publicación. Magister en Derecho Civil por la Pontifica Universidad Católica del Perú y Egresado del Programa de Especialización en Derecho de la Construcción por la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas. Asociado Senior del Estudio Hernández & Cía. Abogados. Se especializa en temas de Derecho Civil Patrimonial, Derecho Inmobiliario y Litigios Judiciales y Arbitrales.