Mediante Decreto Supremo 14-2022-Minagri, publicado el 27 de julio de 2022, se reglamentó la Ley 31145 sobre titulación de predios rurales a cargo de los gobiernos regionales.

Este reglamento contiene los detalles de los procedimientos administrativos que deberán seguir quienes pretenden un documento que acredite su propiedad y la inscripción en los registros públicos. En estas líneas quiero llamar la atención sobre una diferencia fundamental en el régimen de saneamiento. La “posesión” del predio juega un rol primordial, pero con alcances y características distintas, según si se trata de un bien que perteneció originalmente a un particular o de un inmueble del Estado.

Así las cosas, cuando el bien correspondió a un privado, pero existe un poseedor que lo ha venido ocupando por al menos cinco años, de manera pacífica, continua, pública, como si fuera el verdadero dueño, se adquiere la propiedad por “prescripción” o “usucapión” (artículo 7 de la Ley 31145, artículo 48 del reglamento y artículo 950 del Código Civil).  En este supuesto, el trámite administrativo termina en una “declaración” de propiedad.

Es decir, la autoridad no transfiere el dominio, solo declara el derecho que se ha configurado a favor del poseedor por el transcurso del tiempo (artículo 53 del citado reglamento).  Entonces, podría ocurrir que la propiedad se adquirió varios años atrás y recién se le declara ahora.

Sin embargo, para acceder al título se tiene que mantener la posesión al momento de tramitar el pedido (empadronamiento).  No importa si el poseedor sabía que el bien era ajeno (mala fe), o si creía que era suyo (buena fe), el plazo es de 5 años. Se tiene que probar de manera contundente que realizó actividad agrícola por todo el término y que no reconoció la propiedad de otra persona. No opera la prescripción si el inmueble está en litigio.

Cuando el predio es del Estado, el saneamiento solo procede respecto de bienes de “dominio privado” del Estado (son aquellos que no tienen asignado un fin público, como la mayoría de los predios eriazos o los derivados de la “herencia vacante”).  Así, aunque la Ley 31145 y su reglamento no excluyen expresamente a los bienes de “dominio público”, es obvio que a ellos no se le aplica la titulación, pues son inalienables (artículo 73 de la Constitución).

Así, para el trámite materia del reglamento, el ocupante tiene que estar en posesión desde antes del 25 de noviembre de 2010 hasta la actualidad.  La posesión tiene que ser continua, pacífica y pública.

El artículo 12.1 del reglamento indica que debe ser una posesión “como propietario”, pero claramente se trata de un error material, ya que aquí no estamos en un supuesto de prescripción o usucapión.

No olvidemos que todos los bienes del Estado, incluso los bienes privados, son imprescriptibles desde el 25 de noviembre de 2010 (Ley 29618), de modo que poseer estos bienes “como propietario” no tiene ningún efecto en materia de adquisición de derechos.  Aquí la posesión es un requisito para que el Estado transfiera la propiedad al poseedor. No es una declaración como en la prescripción adquisitiva sino un acto constitutivo de la propiedad.  Es decir, el poseedor recién adquiere el dominio cuando la autoridad extiende el título.

Finalmente, la declaración de propiedad por prescripción no genera contraprestación a favor del antiguo dueño (no hay pago), pero cuando el Estado transfiere hay que hacer una diferencia. No hay precio en el caso de predios rústicos (uso agrario ubicados en zona rural y destinados a la actividad agropecuaria), pero sí tratándose de tierras eriazas habilitadas (son las que fueron acondicionadas por los poseedores antes del 25 de noviembre de 2010).