Sábado 18 de mayo de 2024 | Suscríbete al Newsletter de La Ley

Compraventa de terreno no se anula si comprador nunca verificó metraje pactado en el contrato (vicio de voluntad)

Compraventa de terreno no se anula si comprador nunca verificó metraje pactado en el contrato (vicio de voluntad)

Por Marcos Cancho Peña

lunes 23 de octubre 2023

Loading

Loading

La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco resolvió que un contrato de compraventa de terreno no puede ser anulado por vicio de voluntad (error-vicio) si el comprador no fue diligente antes de celebrar el acto jurídico. El caso fue resuelto en el Expediente 0158-2017-0-1001-SP-CI-01.

La sala determinó que un comprador diligente verifica que el metraje de un terreno sea el mismo que se consigna en el contrato, sobre todo cuando el área del terreno es extensa y el precio que se paga es alto.

El caso

Una empresa compró un terreno de 3 505 m2, aparentemente: el título de propiedad y la inscripción registral del inmueble indicaban esa extensión. Por el terreno se pagó US$ 175 250.

Sin embargo, cuando la empresa se dispuso a construir en el área, una de sus arquitectas reveló que la verdadera extensión era 1 978.50 m2. Es decir, la diferencia entre el área que se ofertó y la que realmente se vendió era de 1 526.21 m2.

La empresa presentó una demanda ante un juzgado. Señaló que se había incurrido en vicio de voluntad consistente al error: su voluntad era adquirir un terreno de 3 505 my no recibió el área por la que pagó. Solicitó la anulación del contrato porque, de saber que el área era menor, no habría comprado el terreno.

El demandante negó la concurrencia del error en la compraventa. Además, indicó que la doctrina establecía tres requisitos que debían cumplirse para que un contrato fuese anulado:

  • La esenciabilidad, el error es determinante si influye decisivamente en el contrato: el demandado indicó que debía probarse mediante un peritaje y no solo mediante un plano y memoria descriptiva que adolece de efectos.
  • La excusabilidad, el error no debe ser imputable a la persona que padece del mismo: el demandante alegó que antes de adquirir el terreno, la empresa debía conocer su extensión y los datos de su inscripción, pues contaba con los profesionales para realizar esos controles.
  • La espontaneidad, por el que el vicio no sea provocado por la otra parte del negocio, podría admitirse un error a partir de una falsa creencia, que si bien no ha sido provocada por la otra parte, es debida a él.

El juzgado declaró fundada la demanda: el contrato fue anulado por vicio de voluntad consistente al error. El demandado no quedó conforme y apeló la resolución. El caso fue analizado por la Corte Superior.

Apelación

El demandado alegó: una cláusula del contrato señala que las partes renuncian a cualquier reclamo posterior. Incluso el demandado alegó que expresamente se pactó donar cualquier diferencia o exceso configurado al delimitar el terreno.

Asimismo, el demandado indicó que el artículo 203 del Código Civil establece que un contrato puede ser anulado solo si el bien (en el caso específico, el terreno) comprado tiene errores difícilmente identificables. Eso no ocurrió, pues la diferencia de áreas era significativa: 1 526.21 m2 de diferencia entre la área que se ofertó (3 505 m2) y la que realmente se entregó (1 978.50 m2).

La sala reprodujo un fragmento del artículo 201 del Código Civil, para explicar cuándo está permitido que un error anule un contrato: «(…) El error es causa de anulación del acto jurídico cuando sea esencial y conocible por la otra parte».

Artículo 202.- Error esencial

El error es esencial:

1. Cuando recae sobre la propia esencia o una cualidad del objeto del acto que, de acuerdo con la apreciación general o en relación a las circunstancias, debe considerarse determinante de la voluntad.

2. Cuando recae sobre las cualidades personales de la otra parte, siempre que aquéllas hayan sido determinantes de la voluntad.

3. Cuando el error de derecho haya sido la razón única o determinante del acto.

La sala accedió al informe del juzgado: constató la diferencia que existía entre el área consignada en el contrato y la que se le entregó al comprador. Así, resolvió que se cumplía con el primer presupuesto: existió un error esencial, porque el contrato consignó un área de terreno incorrecta, ya que la extensión real era mucho menor.

La sala se dispuso a analizar el segundo presupuesto, para determinar si existió un error conocible. Para ello, reprodujo el artículo 203 del Código Civil, que establece cuándo un error es conocible.

Artículo 203.- Error conocible

El error se considera conocible cuando, en relación al contenido, a las circunstancias del acto o a la calidad de las partes, una persona de normal diligencia hubiese podido advertirlo.

Asimismo, la sala reprodujo la interpretación de Morales Hervias relacionada con el error conocible:

«(…) Reconocible por la contraparte, que se haya dado cuenta o podía darse cuenta del error y, por eso, no puede invocar una confianza merecedora de protección. El fundamento de la norma (artículo 203 del CC) es la protección de la confianza no culpable. El legislador no quiere imponer el riesgo de la anulabilidad del contrato sobre la parte que ha confiado en la validez del contrato siempre que ella hubiese podido darse cuenta, utilizando la normal diligencia requerida en el caso concreto, del error en el cual la otra parte incurrió. Por eso, el contratante es protegido en su confianza, pero en los límites en que haya cumplido la carga de diligencia en determinar el eventual error objetivamente reconocible».

La sala formuló una pregunta: «¿Puede una persona diligente adquirir un inmueble de las características que aparecen del documento de compraventa (área y precio), con solo tener a la vista los documentos que así lo señalen?»

Finalmente, la sala respondió que no, pues el comprador tenía posibilidades de darse cuenta del error si hubiera utilizado la «normal diligencia» requerida al efectuar una compraventa de terreno.

Para la sala, la empresa pudo haber identificado el error si hubiese actuado de manera diligente. «No es creíble que una persona no pueda percibir que está comprando un terreno de más de 5 mil mts2, cuando en realidad tiene una extensión de casi la mitad de la misma”», se lee en el documento al que tuvo acceso LaLey.pe

Si la empresa hubiese actuado de manera diligente, habría medido la extensión del terreno. Debido a que no lo fue, no pudo identificar el error. En consecuencia, la sala resolvió que no existió un error conocible. Así, la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco revocó la sentencia del juzgado sobre anulabilidad del contrato.

Lee aquí más contenido sobre derecho civil de Laley.pe

NEWSLETTER DE LA LEY.PE

NOTICIAS RELACIONADAS