¿Puede aplicarse la buena fe pública registral si un titular no fue diligente en su adquisición? (caso Alianza Lima)La Corte Superior de Justicia de Lima respondió la interrogante en el Expediente 06671-2019-0-1801-JR-CI-23.
No puede aplicarse el principio de la buena fe pública registral si un titular no fue diligente en su adquisición. Así lo estableció el Vigésimo Tercer Juzgado Civil, de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el Expediente 06671-2019-0-1801-JR-CI-23.
Una iglesia adquirió el 50% de acciones y derechos del lote de un terreno . El problema fue que el lote se encontraba dentro del cerco perimetral del estadio del club Alianza Lima. En concreto, el lote era un estacionamiento. La iglesia había comprado las acciones y derechos a una vendedora que, según se alegó, aparecía como titular en el Registro de Propiedad Inmueble.
Alianza Lima indicó que tomó posesión del terreno cuando el presidente se lo otorgó bajo usufructo en 1951. Desde ese momento, ocupó el terreno, que incluía el estadio, el área de estacionamiento y otras áreas más. Tras 21 años, el Estado le otorgó la propiedad del terreno mediante Decreto Ley. Se inscribió el terreno en el Registro de Propiedad Inmueble. Además, se inscribió un terreno en el registro destinado para el área de estacionamiento.
También explicó que el lote (comprado por la iglesia) era parte de un área que fue expropiada años atrás. El proceso de expropiación no culminó, por eso había titulares registrales de las áreas que no ejercían posesión ni ninguna clase de titularidad. Además, la posesión del lote la ostentaba desde hace más de 40 años, sin haber sido suspendido o despojado en algún momento.
Alianza Lima aseguró que era el único titular de acciones y derechos sobre el lote comprado por la iglesia. Así las cosas, el club de fútbol presentó una demanda para anular el contrato de compraventa por las siguientes causales:
La iglesia sostuvo que adquirió el lote bajo el principio de la buena fe pública registral, pues la compra fue realizada con la persona que aparecía como titular en el Registro de Propiedad Inmueble. Por lo tanto, era física y jurídicamente posible el acto de compraventa. El principio de la buena fe pública registral está regulado en el artículo 2014 del Código Civil.
Alianza Lima indicó que la iglesia no podía alegar buena fe. A pesar de que en el Registro de Propiedad Inmueble la vendedora aparece como titular registral, la iglesia conocía de la inexactitud de ese registro y la propiedad y la posesión que ejercía Alianza Lima sobre el lote desde hace más de 40 años, refutó.
Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
La iglesia también aseguró que la compraventa no fue ilícita, porque fue realizada cumpliendo con las formalidades legales: se elevó a escritura pública e inscribió en el Registro de Propiedad Inmueble. Además, alegó que era falso que se haya realizado la venta de un bien ajeno, pues la vendedora era la legítima propietaria.
Alianza Lima indicó que el acto de compraventa contuvo un fin ilícito, pues el lote vendido no era de la vendedora, sino del club. La iglesia sostuvo que adquirió las acciones y derechos con la persona que aparecía como titular en el Registro de Propiedad Inmueble. Por lo tanto, la compraventa se sustentaba en el principio de la buena fe pública registral.
El juzgado reconoció que el principio de la buena fe pública registral estaba incluido en el Código Civil. Sin embargo, resaltó que también se debía observar la buena fe en la negociación, celebración y ejecución de los contratos, establecida en el artículo 1362 del Código Civil.
Artículo 1362.- Buena Fe
Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
En esa línea, el juzgado citó al abogado Aníbal Torres Vásquez: «la buena fe subjetiva es la convicción que tiene el sujeto de que su actuación razonable y diligente es conforme a Derecho». Indicó que las partes siempre debían poseer buena fe en la formación y culminación de un contrato.
La iglesia debió observar los criterios de la buena fe, que implicaban realizar acciones razonables y diligentes, sostuvo el juzgado. Es lógico que la iglesia constatara no solo la titularidad nominal del lote, sino también sus características y estado físico. De esa manera, habría notado que el lote era parte del terreno donde estaba construido el estadio de Alianza Lima, determinó.
Además, el juzgado identificó que el representante de la iglesia sí conocía que Alianza Lima poseía el lote, pues lo había alquilado en ocasiones anteriores para actividades religiosas. En esa línea, indicó que la iglesia no cumplió con un accionar diligente ordinario mínimo, pues adquirió el 50% de acciones y derechos, pese a que le constaba que el lote estaba ocupado por Alianza Lima. Por lo tanto, la iglesia y la vendedora no actuaron de manera razonable al negociar, celebrar y ejecutar la compraventa.
En esa línea, el juzgado explicó que esas acciones transgredieron un principio básico de los contratos: la buena fe contenida en el artículo 1362 del Código Civil. Además, en el contrato tampoco se observó que el inmueble era ocupado por Alianza Lima, señaló. Incluso, tampoco se acreditó, como demostración de buena fe, que se hayan iniciado actos de negociación.
Por eso, el juzgado sentenció que existían elementos que desvirtuaban la buena fe en la negociación y celebración del contrato de compraventa. Esos elementos reflejaban que se quería obtener una ilegal ventaja patrimonial adquiriendo acciones y derechos de un inmueble ocupado por Alianza Lima.
Así, el juzgado le dio la razón a Alianza Lima: el contrato de compraventa era nulo, porque su fin fue ilícito. Esa causal de nulidad está regulada en el inciso 4 del artículo 219 del Código Civil. Se estimó la causal de nulidad.
Artículo 219.- Causales de nulidad
El acto jurídico es nulo:
(…)
4. Cuando su fin sea ilícito.
Alianza Lima sostuvo que la compraventa resultaba nula porque contenía un objeto jurídicamente imposible, pues el lote no le pertenecía a la vendedora, sino que era su propiedad exclusiva.
El juzgado explicó que la imposibilidad jurídica de un objeto significa que los derechos y deberes integrados en un contrato están fuera del marco legal o contradicen el ordenamiento jurídico. En esa línea, señaló que el acto jurídico de compraventa sí estaba regulado en el Código Civil.
Además, aseguró que Alianza Lima se equivocaba al sostener que se dispuso de un bien ajeno que no le pertenecía a la vendedora. Esa afirmación carece de sustento si se tiene presente que esa persona detenta un derecho inscrito en el Registro de Propiedad Inmueble, explicó.
Así, el juzgado determinó que no era estimable esa causal presentada por Alianza Lima.
Alianza Lima sostuvo que el contrato debía ser anulado porque fue celebrado sin cumplir con un accionar razonable y honesto, es decir, fue celebrado en contra de las leyes que interesan al orden público y las buenas costumbres.
El juzgado indicó que la iglesia y la vendedora debieron ceñirse a la compraventa de un verdadero patrimonio, para que no perjudicara el interés de un tercero, Alianza Lima. Como no fue así, actuaron de manera deshonesta e irrazonable, contrario al honor y a la buena reputación de las personas.
Así, el juzgado determinó que el contrato era nulo, porque al celebrar el contrato no se observaron las buenas costumbres, pues no existió un actuar honesto y decoroso que todas las personas deben tener en sus actos diarios.
Finalmente, el juzgado le dio la razón a Alianza Lima: el contrato de compraventa era nulo, porque fue contrario a las leyes que interesan al orden público o las buenas costumbres. Esa causal de nulidad está regulada en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil.
Artículo V.- Orden público, buenas costumbres y nulidad del acto jurídico
Es nulo el acto jurídico contrario a las leyes que interesan al orden público o a las buenas costumbres.
Así, el juzgado anuló el contrato de compraventa.
Accede aquí a más contenido sobre derecho civil de Laley.pe
